Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Законные способы выгодно учесть кредиторку и дебиторку по итогам года

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 октября 2015 30 просмотров

Мы продали Застройщику земельный участок, за этот участок он расплачивается с нами собственными векселями, каждый вексель соответствует стоимости определенных квадратных метров уже построенного жилья, к акту приема-передачи векселей прилагается финансовый отчет о количестве квадратных метров и их стоимости. Эти векселя мы передаем по агентскому договору Риэлторской компании. Риэлторы от своего имени меняют у Застройщика векселя на договоры долевого участия и продают как уступку права требования непосредственным покупателям. Вопрос! При продаже договора уступки, со стоимости выше номинала, нужно рассчитывать НДС и налог на прибыль, в нашей ситуации как правильно оформить отчет Агента перед нами за реализованные договоры уступки и как правильно у нас в бухучете отразить НДС с этих продаж? Риэлторы работают без НДС. Если есть возможность какой-нибудь пример из уже имеющейся практики.Может быть нам разделить учет с НДС и без НДС и все продажи касаемо реализации жилья НДС не облагать? У нас еще есть деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений и пятилетний проект по строительству коттеджного поселка городского типа, где сами выступаем как Заказчик-застройщик.

Реализация договоров уступки права требования жилых помещений облагается НДС в случае превышения цены реализации над ценой приобретения, льгота. Освобождение от налогообложения, предусмотренное статьей 149 в отношении реализации жилых помещений в данной ситуации не применяется, так как есть специальная норма статьи 155 НК РФ.

В учете Вы должны отразить операции следующим образом:

Дебет 76 Кредит 62 – получение векселя в оплату реализованного земельного участка

Дебет 76 Кредит 76 – обмен векселя на долевое право

Дебет 91 Кредит 76 – выбытие долевого права

Дебет 76 Кредит 91 – выручка от реализации долевого права

Дебет 91 Кредит 68 – начислен НДС с реализации с разницы между ценой уступки и приобретения

Дебет 91 Кредит 76 – отражено вознаграждение риэлтора

Риэлтор должен представить отчет агента, в котором отразит:

- факт передачи векселей в обмен на долевое право

- факт реализации долевых прав с указанием стоимости реализации, указанием суммы НДС 18% от разницы между ценой реализации и приобретения

- если риэлтор действует от своего имени, то при реализации он должен выставить счет-фактуру независимо от того, что он неплательщик НДС, так как посредник, действующий от своего имени при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав принципала, плательщика НДС, обязан выставлять счета-фактуры, второй экземпляр которых передается принципалу, чтобы он в свою очередь перевыставил его на заказчика.

Таким образом, делить операции на те, что с НДС и без в отношении реализации долевых прав необходимости не возникает.

Обоснование

Из рекомендации
Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как начислить НДС при реализации имущественных прав

<…>

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2013 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2014 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка