Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Можно выставлять меньше счетов‑фактур на авансы

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
1 октября 2015 50 просмотров

1. Наша организация как новый арендатор заключила договор "о передачи прав и обязанностей по договору аренды" с предыдущим арендатором. Данная передача права аренды носит возмездный характер. Цена договора составляет 15000000 руб. в том числе компенсирует расходы прежнего арендатора: 1) по созданию неотделимых улучшений в сумме 10000000 руб., в том числе НДС; 2) расходы по оплате Арендодателю Обеспечительного платежа в сумме 3000000 руб., в том числе НДС.Вопрос: 1) как отразить расходы по покупке права аренды в бухгалтерском и налоговом учете новому арендатору? Нужно ли расходы по компенсации неотделимых улучшений выделять и ставить на баланс новому арендатору, для дальнейшей амортизации?

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ)

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования (например, в части обеспечительного платежа) и переводе долга (если есть задолженность по аендным платежам) (письмо Минфина России от 14.07.2009 № 03-03-06/1/463, п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

Таким образом, при заключении договора перенайма в Вашем случае цена договора перенайма складывается из трех составляющих:

1. Компенсация обеспечительного платежа, равного 3 000 000 руб. (в том числе НДС);
2. Компенсация неотделимых улучшений, равная 10 000 000 руб. (в том числе НДС);
3. Стоимость перенайма, равная 2 000 000 руб. (в том числе НДС)

1. В учете первую операцию отражайте следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с прежним арендатором» Кредит 51
– 2 000 000 руб. – компенсирован прежнему арендатору обеспечительный платеж.

Дебет 76 (60) «Расчеты с арендодателем» Дебет 76 «Расчеты с прежним арендатором»
– 2 000 000 руб. – сумма обеспечительного платежа учтена в расчетах с арендодателем

Дебет 009
– 2 000 000 руб. – отражена сумма обеспечительного платежа.


Дебет 001
– получено арендованное имущество.

На налоговые обязательства такая операция не влияет, но при условии, что сумма обеспечительного платежа не будет зачтена в счет арендных платежей.

2. При выплате компенсации за неотделимые улучшения организация приобретает данные активы, принадлежащие прежнему арендатору на правах собственности (по условиям договора аренды):

Дебет 08 Кредит 76 «Расчеты с прежним арендатором»

– 10 000 000 руб. – учтены неотделимые улучшение, переходящие в собственности нового арендатора;


Дебет 19 Кредит 76 «Расчеты с прежним арендатором»

– предъявлен НДС;
Дебет 68 «расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету входной НДС;

Дебет 01 Кредит 08
– учтены в составе основных средств суммы за приобретенные неотделимые улучшения.

Стоимость неотделимых улучшений в виде объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета можно ограничить сроком действия договора аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).
А в налоговом учете так едать нельзя. По улучшением начисляется амортизация в общеустановленном порядке. Причем срок использования уменьшается на срок использования улучшениями предыдущим арендатором (абз. 5 и 6 п. 1 ст. 258 НК РФ, письмо Минфина России от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134).

3. Стоимость перенайма учитывайте в текущих расходах организации в бухгалтерском учете:

Дебет 20 (26,44) Кредит 76 «Расчеты с прежним арендатором»
– 2 000 000 руб. – отражены расходы по перенайму;
Дебет 19 Кредит 76 «Расчеты с прежним арендатором»
– предъявлен НДС;

Дебет 68 Кредит 19
– принят к вычету НДС.

А вот в налоговом учете данные расходы списываются в течение оставшегося срока действия договора аренды в составе прочих расходов (письмо УМНС РФ по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331)

Обоснование

Из письма УМНС РФ по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331


Вопрос: Каким образом квалифицировать для целей налогообложения прибыли операции по приобретению прав и обязанностей по договору аренды в случае перенайма? Правомерно ли отнесение к расходам для целей налогообложения прибыли затрат организации на приобретение права аренды земельного участка и могут ли они учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ при условии их соответствия критериям ст.252 НК РФ?

Ответ:

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Представляется возможным рассматривать право аренды недвижимости, в том числе земельного участка, в качестве имущественного права и, следовательно, объекта гражданских прав. Объекты гражданских прав согласно ст.129 ГК РФ могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, за исключением случаев, установленных ГК РФ.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Таким образом, при уступке права требования или цессии заключается соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора.

Таким образом, в ст.615 ГК РФ устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки "чистого" права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Следовательно, передачу прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) нельзя рассматривать в качестве цессии.

Распоряжение арендатором своими правами в случае перенайма приводит к их отчуждению, то есть бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.

Согласно ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом Российской Федерации.

Следует отметить, что согласно п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п.6 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет также право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п.1 ст.252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) для целей налогообложения по налогу на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст.270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст.265 НК РФ, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы, связанные с оплатой права аренды, не указаны в перечне ст.270 НК РФ.

Согласно пп.1 п.1 ст.253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя, в частности, расходы, связанные с приобретением и (или) реализацией товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Таким образом, расходы организации на приобретение права аренды земельного участка могут учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ при условии их соответствия критериям ст.252 НК РФ.

Соответственно в периоде, когда земельный участок, по которому приобретаются права, не используется в целях получения дохода, расходы по приобретению прав на него не учитываются для целей налогообложения прибыли.

Следует отметить, что если право аренды земельного участка приобретается с целью строительства на нем объектов, используемых в дальнейшем для ведения организацией хозяйственной деятельности, то такие расходы носят капитальный характер. Указанные расходы (в доле, приходящейся на момент окончания строительства исходя из срока действия договора права долгосрочной аренды) будут увеличивать первоначальную стоимость объекта.

Расходы по оставшейся части стоимости указанного права будут носить текущий характер и могут учитываться по ст.264 НК РФ в течение оставшегося срока действия договора аренды при условии их соответствия критериям, приведенным в п.1 ст.252 НК РФ. (Основание: Письмо МНС России от 15.12.2002 N ВГ-8-03/894).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какой код вы указали в поле 101 январской платежки по взносам?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка