Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

На каком счете учитывать детские новогодние подарки

Подписка
Срочно заберите все!
№24
6 октября 2015 5 просмотров

В сентябре гражданин приобрел квартиру как физическое лицо стоимостью 800 000 рублей. В ноябре этого же года он эту квартиру продает. На сумму дохода другое жилье не приобретает. Какие налоги должен заплатить с продажи? Какие вычеты и в каком размере может применить? Нужно ли по результатам года заполнять декларацию в налоговую?

Доходы от продажи имущества физическим лицом облагаются НДФЛ. Уменьшить доходы от продажи квартиры можно на сумму имущественного налогового вычета (не более 1000000 рублей) или на сумму подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно представить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества.

Обоснование

Из рекомендации
Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

<…>

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили, доля или ее часть в уставном капитале общества и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

<…>

Кто предоставляет имущественный вычет

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 Налогового кодекса РФ.

Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
  • на приобретение самого жилищного объекта.

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);
– стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. № 03-04-07/29913, которое доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 7 июля 2015 г. № БС-4-11/10707);
– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616, ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Декларация по форме 3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ см. Как сдать декларацию по НДФЛ.

<…>

Подтверждающие документы

В зависимости от того, каким способом человек решит уменьшить полученные от продажи имущества доходы (на имущественный вычет или документально подтвержденные расходы), пакет документов, который нужно сдать в инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, будет различным.

Если заявлен имущественный вычет, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 20 декабря 2013 г. № 03-04-07/56452.

<…>

Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества

Вид продаваемого имущества Срок нахождения имущества в собственности Сумма вычета
(подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)
Документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности
– жилые дома*
– квартиры
– комнаты
– дачи
– садовые домики
– земельные участки
– доли во всем вышеуказанном имуществе
менее 3 лет** доходы, полученные от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб. за год*** – свидетельство о праве собственности на приобретенное имущество
– зарегистрированный договор купли-продажи
– товарный (кассовый) чек
– другие документы, подтверждающие приобретение имущества
иное имущество менее 3 лет** доходы, полученные от продажи этого имущества, но не более 250 000 руб. за год***


* За исключением недостроенных жилых домов, которые в целях получения имущественного вычета относятся к иному имуществу (письмо Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611)).

** Если имущество находилось в собственности человека (резидента) три года и более, то при его продаже платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

*** О том, в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории, см. Как получить налоговый вычет при продаже имущества.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Статьи по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка