Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
7 октября 2015 19 просмотров

Наше предприятие расположено в Крыму и занимается сельским хозяйством на землях, которые арендуем у физических лиц (пайщиков). Имеем ли мы право заключить договора аренды земельных участков с физическими лицами, которым участки выделены для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ).

Заключение с физическими лицами договоров аренды земельных участков допускается. При этом, арендатор должен соблюдать вид разрешенного использования земельных участков, т.к. в ином случае, он может быть привлечен к ответственности по ст.8.8 КОАП РФ.

Так, в соответствии со ст.2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК, права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в т. ч. право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности.

В свою очередь, порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий.

Земельный участок должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования).

В большинстве случаев вид разрешенного использования земельных участков, определяется градостроительным регламентом. Согласно ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки. Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При этом, в соответствии со ст.7 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК разрешенным использованием земельных участков признаются виды функционального использования земельного участка в пределах его целевого назначения, определенные документами, подтверждающими право на земельный участок, землеустроительной и градостроительной документацией, утвержденной в установленном порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона. В свою очередь, до утверждения правил землепользования и застройки, утверждения лесохозяйственных регламентов разрешенное использование земельных участков определяется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым с учетом утвержденных документов территориального планирования.

Таким образом аренда участков допускается, но только с соблюдением целевого назначения использования участков.

При этом следует отметить, что организация-арендатор должна удерживать НДФЛ с выплат арендодателям физ.лицам в силу следующего.

Доходы, с которых человек, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и заплатить НДФЛ, перечислены в пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ.

В частности, к ним относятся доходы, полученные по договорам аренды от людей или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ). Поэтому с доходов по договору аренды, заключенному с российской организацией, самостоятельно рассчитывать и платить налог не нужно. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор по месту своего учета в налоговой инспекции. Это следует из положений пунктов 2 и 7 статьи 226 Налогового кодекса РФ. Данный порядок уплаты НДФЛ применяется независимо от местожительства гражданина-арендодателя и нахождения арендованного имущества. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 1 июня 2011 г. № 03-04-06/3-128.

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.

Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 2 июня 2015 г. № 03-04-06/31829.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Договор аренды земельного участка. Как определить существенные условия

<…>

«Аренда – один из самых распространенных договоров, опосредующих передачу в пользование каких-либо материальных объектов. С принятием Земельного кодекса РФ в имущественный оборот стали поступать такие особые объекты, как земельные участки. Их специфика состоит, прежде всего, в особом характере отношений, которые регулируются, как Гражданским кодексом РФ, так и Земельным кодексом РФ. Последний содержит ряд требований, относящихся к индивидуализации земельного участка. Таким образом, положения гражданского законодательства, определяющие существенные условия для договора аренды, применительно к земельным отношениям получили определенное уточнение. Лица, желающие получить в аренду земельный участок, должны знать специфику земельных отношений, поскольку незнание такой специфики может повлиять на действительность заключенного договора1.*

СРОК – ПЕРВОЕ СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДЛЯ ДОГОВОРААРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Одним из наиболее широко распространенных договоров в области земельных правоотношений является договор аренды земельного участка. Вопрос о существенных условиях такого договора является спорным, при этом он имеет огромное практическое значение. Не вызывает разногласий лишь отнесение к существенным условиям условия о предмете аренды.

Представляется, что понятие существенных условий договора следует формировать исходя из прямого толкования ст. 432 Гражданского кодекса РФ. Данная статья гласит: «Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Думается, что подходить к вопросу существенных условий договора следует формально: названы условия в законе или в заявлении стороны существенными, следует признавать их таковыми.

Исходя из такого подхода, срок аренды земельного участка в большинстве случаев не может признаваться существенным условием, так как в законодательстве нет указания на это. Однако п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, устанавливающий порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договороваренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, содержит следующую формулировку: «Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельногоучастка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды». Пункт 10 этой же статьи указывает, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать (среди прочих) сведения о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды. Следовательно, для аренды государственных или муниципальных земель для жилищного строительства срок является существенным условием. Арбитражная практика по данному вопросу не отличается единообразием.

Практика. Мэрия г. Архангельска своим распоряжением назначила проведение открытого по составу участников и форме подачи предложений о размере годовой аренднойплаты аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже. В газете опубликовано извещение о проведении торгов на право заключения договора аренды названного участка, согласно которому определены начальный размер годовой арендной платы земельногоучастка, задаток, шаг аукциона. Открытое акционерное общество «Архангельск-гражданреконструкция», как победитель торгов, просит признать недействительным п. 5.1 договора аренды земельного участка в части включения в него следующего условия: «годовая арендная плата составляет 16 720 000 руб.». Суд, рассматривая данный иск и доводы истца, пришел к выводу, что в извещении о проведении торгов указаны все сведения относительно предмета аукциона – права на заключение договора аренды земельногоучастка, в том числе начальный размер годовой арендной платы, сумма задатка и шаг аукциона. При таких обстоятельствах ссылка подателя жалобы на отсутствие в извещении информации о сроке аренды земельного участка отклоняется судом кассационной инстанции как несостоятельная, поскольку приведенная в извещении информация позволяла участникам торгов получить правильное представление об условиях договорааренды, в том числе и о размере арендной платы. Отсутствие сведений о сроке аренды не имело существенного значения для формирования воли и правильного волеизъявления участников торгов, поскольку начальная цена аукциона была определена в виде начального размера годовой арендной платы (постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу № А05-3954/2009).

Условие о сроке аренды установлено в законе в качестве существенного и вывод суда о том, что отсутствие сведений о сроке аренды не имело существенного значения, представляется незаконным и необоснованным.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что существенность условия о срокеаренды земель зависит от конкретного вида предмета договора. В одном договоре арендыземли срок может не являться существенным условием, а в другом – признается существенным, так как это прямо предусмотрено в законе.

Существенность условия о сроке аренды зависит от того, какой именно вид земель передают в аренду.

РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ – ВТОРОЕ СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Если предметом аренды выступают частные земли, то и размер арендной платы (как существенное условие), и порядок, условия и сроки ее внесения определяются по соглашению сторон. При этом, если порядок, условия и сроки внесения арендной платы договором не определены, следует применять ч. 1 ст. 614 ГК РФ и считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для государственных и муниципальных земель условие об арендной плате определяется несколько иначе.

В статье 22 Земельного кодекса РФ указывается, что общие начала определения аренднойплаты при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. А статья 65 ЗК РФ закрепляет, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесенияарендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В арбитражной практике споры по поводу арендной платы за государственные или муниципальные земли не являются редкостью. Достаточно часто спор касается не установления размера арендной платы, а его изменения. Зачастую арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер платы, руководствуясь вышеназванными документами. Арендатор же считает данное действие односторонним изменением существенного условия и просит признать его незаконным.

Анализ судебных решений позволяет констатировать, что арбитражные суды иногда сами не могут правильно квалифицировать действия арендодателя.

Практика. При рассмотрении иска ООО «Лисма» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению госимуществом в Республике Мордовия арбитражный суд первой инстанции в мотивировочной части решения указал, что изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон. Апелляционная инстанция посчитала такой вывод ошибочным и постановила, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а является исполнением согласованных условий договора со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению госимуществом в Республике Мордовия. В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Встатье 424 ГК РФ закреплено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.?п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Учитывая, что абз. 2 п. 3 ст. 65 и п. 4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что Правительство РФ наделено полномочиями по установлению порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, то стороны договора должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельныеучастки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу № А39-3734/2011).

Особые правила определения арендной платы установлены для лесных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности.

Статья 73 Лесного кодекса РФ закрепляет, что размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого следующим образом:

  • при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размерарендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке;
  • при использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размерарендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка;
  • при этом ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в зависимости от собственности на лесной участок).

УЧАСТОК, ОТНОСЯЩИЙСЯ К ЛЕСНОМУ ФОНДУ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛЕСНЫМ НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, ПОКРЫТ ОН ЛЕСОМ ИЛИ НЕТ

Предметом договора аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота. Однако в законодательстве устанавливаются особенности предмета аренды некоторых категорий земель, например, сельскохозяйственных или лесных земель.

Так, при определении объекта аренды в отношении лесных земель законодатель употребляет словосочетание «лесной участок». Возникает вопрос: как соотносятся понятия «земельный участок» и «лесной участок»? И можно ли утверждать, что лесной участоквключается в лесной фонд?

Статья 7 Лесного кодекса РФ устанавливает, что лесным участком является земельныйучасток, границы которого определяются в соответствии со ст.ст. 6769 и 92 данного Кодекса.

При этом ст. 67 определено, что лесоустройство проводится на землях лесного фонда, а также на землях, указанных в ч. 3 ст. 23 Кодекса (земли обороны и безопасности, на которых расположены леса; земли населенных пунктов, на которых расположены городские леса; земли особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса).

Таким образом, можно сделать вывод, что лесной участок может выделяться в рамках четырех категорий земель в результате лесоустройства.

При этом представляется, что понятия «лесной участок» и «земельный участок» соотносятся как частное и общее. По сути, лесной участок представляет собой не что иное, как разновидность земельного участка, обладающего общими и дополнительными признаками.

Статья 5 Лесного кодекса РФ указывает, что следует исходить из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе. Кроме того, как мы уже говорили, лесоустройство проводится на землях лесного фонда, а также на землях обороны и безопасности, на которых расположены леса; на землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса; на землях особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса. Если толковать данную норму буквально, то получается, что для земель лесного фонда не обязательно наличие леса как такового, а для других категорий земель (чтобы выделить лесной участок) наличие леса необходимо.

Представляется, что лесной участок, относящийся к лесному фонду, имеет формальный признак – особую категорию земель (независимо от того, покрыт ли он лесом).

Лесной участок, относящийся к другим категориям земель обязательно должен иметь «биологический» признак (наличие лесной растительности). Конечно, на практике в большинстве случаев лесной участок представляет собой комплекс земли и расположенной на ней растительности. Использование же законодателем выражения «лесной участок» призвано подчеркнуть особый статус и правовой режим этих земель.

НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГОУЧАСТКА ДОЛЖЕН БЫТЬ РАВЕН ПРЕДЕЛЬНОМУ

Статьей 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор арендысчитается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении земельных участков предельные сроки установлены, в частности, дляаренды сельскохозяйственных земель. Так, ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что договораренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Однако законодательство не устанавливает, кем и в каком порядке определяется разрешенное использование, и исполнить данную норму в том виде, как она звучит в настоящее время, затруднительно. Поэтому в региональном законодательстве мы имеем нормы, устанавливающие минимальный срок без учета разрешенного использования.

Кроме того, минимальный предельный срок установлен и в самом Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для аренды некоторых земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, в ст. 10 названного закона говорится: «Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет».

Часть 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Предельные сроки (максимальные и минимальные) упоминаются и в Лесном кодексе РФ, в частности в ч. 3 ст. 72, согласно которой договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 10 до 49 лет, за исключением случаев, предусмотренных ст.ст. 3643–46п. 3 ч. 3 ст. 74 Кодекса.

Как уже говорилось выше, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что, если срок арендыв договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; а если срок аренды в договоре не определен (при условии установленного максимального законодательного срока) и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Означают ли данные положения, что режим «неопределенного срока» распространяется на договор аренды земельного участка, для которого в законе установлен максимальный срок? Предположим, сторонами был заключен договор аренды сельскохозяйственногоучастка и в нем не был определен срок. Считается ли, что договор в данном случае заключен на максимальный срок (49 лет), или на неопределенный срок? Логичным представляется применять в данном случае правовой режим «неопределенного срока», но в пределах 49 лет. Однако этот вывод не следует из какой-либо статьи закона, а основывается на общем анализе правовых норм и целях установления предельного срока.

Думается, что говорить здесь только о неопределенном сроке неправильно, так как максимальный срок четко установлен в законе, а применение только максимального срока может не соответствовать волеизъявлению сторон и их свободе (ведь если бы они хотели заключить договор на столь длительный срок, то могли бы установить его сразу в договоре).

Ответ на поставленный вопрос законодателем не сформулирован, в связи с чем представляется необходимым внести соответствующие дополнения в ст. 610 Гражданского кодекса РФ».

<…>

2.Договор аренды земельного участка

<…>

«ДОГОВОР

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Москва «17» января 2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Запад»,

(наименование организации)

именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Александра
Владимировича Львова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Восток»,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Ивана Ивановича Иванова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о
нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (категория земель) с кадастровым № 43898798743, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, вл. 20 (субъект РФ, населенный пункт, улица) (далее – земельный участок), предназначенный для использования в целях некапитального строительства (вид разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,35 га (кв. м, га).

1.2. Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.

1.3. На момент совершения договора земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок (наименование правоустанавливающего документа) № 77ЗУ733335 (реквизиты
правоустанавливающего документа), выданного 18 ноября 2007 г. (дата выдачи) Пресненским
отделением Росреестра по г. Москве (наименование органа, выдавшего правоустанавливающий документ).

2. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1. Земельный участок не обременен сервитутами.

2.2. На земельный участок не распространяются иные вещные и обязательственные права третьих лиц.

2.3. Границы земель, обремененных правами третьих лиц, указанными в п. 2.1–2.2 договора, а также
содержание этих прав указаны на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка.

2.4. Обременения земельного участка, установленные до заключения настоящего договора,
сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством России и
соответствующими договорами.

2.5. Арендатор согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, указанными в п. 2.1–2.2 договора.

3. ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. На земельный участок не распространяются ограничения в использовании.

3.2. Ограничения в использовании земельного участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством России.

3.3. Арендатор согласился принять земельный участок с учетом ограничений его использования, указанных в п. 3.1 договора.

3.4. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что по земельному участку, являющемуся предметом договора, не имеется земельных и иных имущественных споров.

3.5. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что земельный участок под арестом (запрещением) не состоит.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Срок действия договора: с «17» января по «16» декабря 2012 года.

4.2. В случае если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1 договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемого отказа.

4.3. При отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 4.1, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора в письменной форме.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

5.1. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 100 000 (сумма цифрами) (Сто тысяч) (сумма прописью) рублей в месяц. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

5.2. Размер арендной платы, установленный в п. 5.1 договора, пересматривается сторонами не чаще чем один раз в год.

В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон дальнейшее исчисление и уплата арендной платы Арендатором осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.

5.3. Арендная плата в размере, указанном в п. 5.1 договора, перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

5.4. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Арендодатель имеет право:

– доступа на земельный участок с целью контроля за его использованием и соблюдением Арендатором условий настоящего договора и требований природоохранного законодательства России;

– приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором на земельном участке с нарушением условий договора и требований природоохранного законодательства России;

– требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате
хозяйственной деятельности Арендатора;

– требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

6.2. Арендодатель обязан:

– передать земельный участок Арендатору в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

– передать земельный участок Арендатору и подписать передаточный акт в течение 3 (трех) дней с даты подписания договора;

– не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и требованиям природоохранного законодательства России;

– не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на участке.

6.3. Арендатор имеет право:

– собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную
сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

– использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;

– возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения;

– проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные,
культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы;

– требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка;

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предупредил Арендатора о правах третьих лиц на земельный участок, о которых Арендодатель не мог не знать в момент заключения договора;

– требовать от Арендодателя в случае обнаружения в процессе осуществления хозяйственной деятельности недостатков земельного участка по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; досрочного расторжения договора;

– уведомив Арендодателя, самостоятельно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его
использования;

– передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления;

– отдавать арендные права в залог;

– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

– требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

6.4. Арендатор обязан:

– вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные разделом 5 договора;

– начать использовать земельный участок в целях, для которых он был предоставлен, в течение двух месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (предоставления участка на основании передаточного акта, подписания договора). Из указанного срока исключается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

– сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке;

– не препятствовать доступу Арендодателя на территорию земельного участка с целью контроля за его использованием;

– после окончания срока договора привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и передать его Арендодателю на основании передаточного акта.

6.5. Права и обязанности сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются законодательством России.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

7.2. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок один месяц с момента направления предложения о расторжении договора заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

7.3. Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

7.4. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3 в случаях, когда Арендатор:

– использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или способами, приводящими к его порче;

– не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельного участка или уничтожение плодородного слоя почвы земельного участка;

– не использует земельный участок в соответствии с целью, для достижения которой он был предоставлен, в течение одного месяца;

– более двух раз подряд по истечении установленного п. 5 договора срока не вносит арендную плату.

7.5. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендатора в случаях, когда:

– Арендодатель не предоставляет земельный участок в аренду в срок, установленный п. 6.2 договора;

– Арендодатель создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с целевым назначением участка или условиями договора;

– земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка;

– земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с условиями договора и целевым назначением в силу действия непреодолимой силы (наводнение, землетрясение и т. п.) и иных обстоятельств, произошедших не по вине Арендатора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством России.

8.2. За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 5.3 договора.

8.3. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору, вызванных действием
обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством России.

8.4. Споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются по соглашению между сторонами. При невозможности достижения соглашения между сторонами возникшие споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

9.2. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах территориального отделения органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один – у Арендодателя, один – у Арендатора.

9.3. Расходы, связанные с оформлением договора, несет Арендатор (Арендодатель, стороны в равных долях).

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ООО «Запад» Адрес: 214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81 ИНН 6732000017
КПП 673201001 р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный» к/с 3010181040000000123 БИК

044585123

Арендатор: ООО «Восток» Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20 ИНН 7708123456
КПП 770801001 р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный» к/с 30101810400000000222 БИК
044583222

 11. ПОДПИСИ СТОРОН

Перечень всех возможных категорий земель указан впункте 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ. Категория земель указывается, в частности, в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка; в договоре, предметом которого являются земельные участки; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Земельный участок, как и любой объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории России государственный учетный (кадастровый) номер.Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (в настоящее время Росреестром).

Сведения о земельном участке указываются в соответствии со свидетельством о праве собственности, кадастровым планом и т. п.

Указывается целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка. Если арендатор будет использовать его не по целевому назначению, он может быть подвергнут различным санкциям.Подробнее об этом см. Что арендатор должен контролировать в ходе аренды, чтобы избежать штрафных санкций и досрочного расторжения договора.

Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, то нужно упомянуть об этом в договоре, а также указать их основные технические характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов по технической инвентаризации недвижимости.

Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать его в аренду. Например, участок земли может находиться у арендодателя в аренде или на праве постоянного бессрочного пользования.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.).Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Если земельный участок обременен сервитутом, то нужно указать, каким именно (публичным или частным), для какого вида ограниченного пользования участком, а также на основании какого акта он установлен (нормативного акта или соглашения смежных землепользователей).

Если в отношении земельного участка или его части имеются вещные или обязательственные права третьих лиц (право залога, безвозмездного пользования и др.), то также нужно указать, какие именно, на какой срок и на основании чего они установлены.

Если есть ограничения в использовании земельного участка, нужно указать, какие именно, на какой срок и на основании чего они установлены (например, в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы и т. п.)

Договор аренды нужно будет регистрировать в тех случаях, если он заключен сроком на один год или более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды будет считаться заключенным только после его государственной регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет считаться заключенным с момента согласования всех его существенных условий (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата может быть установлена как в твердой сумме (как в приведенном примере), так и путем определения механизма ее исчисления (например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Можно указать иную периодичность или запретить пересмотр арендной платы в принципе.

При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы, если иное не указано в договоре, будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств на счет арендодателя(постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2010 г. по делу № А56-61599/2009).

Вместо этого можно указать, что арендная плата вносится, например, ежеквартально не позднее 15-го числа первого месяца квартала.

По договору аренды стороны могут расплачиваться и наличными денежными средствами с соблюдением ограничений, установленных в законодательстве в отношении юридических лиц. В таком случае данный пункт договора можно сформулировать следующим образом

Уклонение одной из сторон от подписания акта расценивается, соответственно, как отказ арендодателя от исполнения обязанности передать земельный участок, а арендатора – от обязанности принять его.

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как

Перечень прав арендатора определяется по усмотрению сторон.

Другой вариант этого положения: «при условии получения письменного согласия арендодателя».

Арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем недвижимого имущества по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

В данном случае стороны установили договорную подсудность по спорам, вытекающим из заключенного договора.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации

Если договор заключен на срок один год или более, то он будет считаться заключенным только после его государственной регистрации.

Если договор регистрировать не нужно, то он обычно составляется в двух экземплярах (по количеству сторон)».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка