Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Готовы ли вы к проверкам

Подписка
Срочно заберите все!
№24
7 октября 2015 96 просмотров

Наше предприятие расположено в Крыму и занимается сельским хозяйством. В 2016 году заканчивается срок аренды земельных участков. Среди пайщиков есть граждане Украины, как с ними перезаключить договора аренды с 2017 года? В данный момент пайщики-граждане РФ получают на гос.акты украинского образца кадастровый паспорт и план межевания. Как нам поступить с гражданами Украины (это около 100 га земли)?

Граждане украины не лишаются участокв принадлежащие им на праве собственности, в связи с чем, заключить новые договоры аренды участков будет возможно.

Так, в соответствии со ст.2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК, права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в т. ч. право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности.

В силу ст. 3 ФЗ от 24.06.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. При этом, ст.5 ФЗ от 24.06.2002г. № 101-ФЗ предполагает и принудительное отчуждение участков с/х назначения у иностранных лиц.

Однако, право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу ФКЗ от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется за исключением ряда случаев, что следует из ст.2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК.

Таким образом, по общему правилу у граждан Украины сохраняется право собственности на земельные участки.

При этом следует отметить, что право граждан на земельные доли (паи), возникшее до принятия Крыма в состав РФ, соответствует праву общей долевой собственности (долям в праве) на земельные доли. Правовой режим общей долевой собственности в РФ регулируется гл.16 ГК РФ. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлены в ст.12 ФЗ от 24.06.2002г. № 101-ФЗ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1. ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ КРЫМ ОТ 31.07.2014 № 38-ЗРК

<…>

« Статья 2

1. Права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента (далее – ранее действовавшие акты), признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации (абзац с изменениями на 19 января 2015 года, - см. предыдущую редакцию):

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право коммунальной собственности территориальных громад признается собственностью соответствующих муниципальных образований;

3) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью Республики Крым.

2. Право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Крым (абзац с изменениями на 19 января 2015 года, - см. предыдущую редакцию).

При этом иностранные граждане и иностранные юридические лица не вправе отчуждать каким-либо образом земельные участки иному иностранному гражданину, лицу без гражданства, юридическому лицу, доля в уставном (складочном) капитале которого принадлежит иностранным лицам, или иностранному юридическому лицу, а также вносить в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд иностранного юридического лица, если перечисленные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации не вправе приобретать в собственность указанные земельные участки.

3. Право граждан на земельные доли (паи), возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву общей долевой собственности (долям в праве) на земельные доли*».

<…>

2.Договор аренды земельного участка

<…>

«ДОГОВОР

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Москва «17» января 2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Запад»,

(наименование организации)

именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Александра
Владимировича Львова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Восток»,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Ивана Ивановича Иванова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о
нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (категория земель) с кадастровым № 43898798743, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, вл. 20 (субъект РФ, населенный пункт, улица) (далее – земельный участок), предназначенный для использования в целях некапитального строительства (вид разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,35 га (кв. м, га).

1.2. Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.

1.3. На момент совершения договора земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок (наименование правоустанавливающего документа) № 77ЗУ733335 (реквизиты
правоустанавливающего документа), выданного 18 ноября 2007 г. (дата выдачи) Пресненским
отделением Росреестра по г. Москве (наименование органа, выдавшего правоустанавливающий документ).

2. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1. Земельный участок не обременен сервитутами.

2.2. На земельный участок не распространяются иные вещные и обязательственные права третьих лиц.

2.3. Границы земель, обремененных правами третьих лиц, указанными в п. 2.1–2.2 договора, а также
содержание этих прав указаны на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка.

2.4. Обременения земельного участка, установленные до заключения настоящего договора,
сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством России и
соответствующими договорами.

2.5. Арендатор согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, указанными в п. 2.1–2.2 договора.

3. ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. На земельный участок не распространяются ограничения в использовании.

3.2. Ограничения в использовании земельного участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством России.

3.3. Арендатор согласился принять земельный участок с учетом ограничений его использования, указанных в п. 3.1 договора.

3.4. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что по земельному участку, являющемуся предметом договора, не имеется земельных и иных имущественных споров.

3.5. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что земельный участок под арестом (запрещением) не состоит.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Срок действия договора: с «17» января по «16» декабря 2012 года.

4.2. В случае если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1 договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемого отказа.

4.3. При отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 4.1, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора в письменной форме.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

5.1. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 100 000 (сумма цифрами) (Сто тысяч) (сумма прописью) рублей в месяц. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

5.2. Размер арендной платы, установленный в п. 5.1 договора, пересматривается сторонами не чаще чем один раз в год.

В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон дальнейшее исчисление и уплата арендной платы Арендатором осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.

5.3. Арендная плата в размере, указанном в п. 5.1 договора, перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

5.4. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Арендодатель имеет право:

– доступа на земельный участок с целью контроля за его использованием и соблюдением Арендатором условий настоящего договора и требований природоохранного законодательства России;

– приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором на земельном участке с нарушением условий договора и требований природоохранного законодательства России;

– требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате
хозяйственной деятельности Арендатора;

– требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

6.2. Арендодатель обязан:

– передать земельный участок Арендатору в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

– передать земельный участок Арендатору и подписать передаточный акт в течение 3 (трех) дней с даты подписания договора;

– не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и требованиям природоохранного законодательства России;

– не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на участке.

6.3. Арендатор имеет право:

– собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную
сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

– использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;

– возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения;

– проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные,
культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы;

– требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка;

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предупредил Арендатора о правах третьих лиц на земельный участок, о которых Арендодатель не мог не знать в момент заключения договора;

– требовать от Арендодателя в случае обнаружения в процессе осуществления хозяйственной деятельности недостатков земельного участка по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; досрочного расторжения договора;

– уведомив Арендодателя, самостоятельно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его
использования;

– передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления;

– отдавать арендные права в залог;

– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

– требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

6.4. Арендатор обязан:

– вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные разделом 5 договора;

– начать использовать земельный участок в целях, для которых он был предоставлен, в течение двух месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (предоставления участка на основании передаточного акта, подписания договора). Из указанного срока исключается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

– сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке;

– не препятствовать доступу Арендодателя на территорию земельного участка с целью контроля за его использованием;

– после окончания срока договора привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и передать его Арендодателю на основании передаточного акта.

6.5. Права и обязанности сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются законодательством России.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

7.2. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок один месяц с момента направления предложения о расторжении договора заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

7.3. Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

7.4. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3 в случаях, когда Арендатор:

– использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или способами, приводящими к его порче;

– не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельного участка или уничтожение плодородного слоя почвы земельного участка;

– не использует земельный участок в соответствии с целью, для достижения которой он был предоставлен, в течение одного месяца;

– более двух раз подряд по истечении установленного п. 5 договора срока не вносит арендную плату.

7.5. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендатора в случаях, когда:

– Арендодатель не предоставляет земельный участок в аренду в срок, установленный п. 6.2 договора;

– Арендодатель создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с целевым назначением участка или условиями договора;

– земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка;

– земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с условиями договора и целевым назначением в силу действия непреодолимой силы (наводнение, землетрясение и т. п.) и иных обстоятельств, произошедших не по вине Арендатора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством России.

8.2. За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 5.3 договора.

8.3. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору, вызванных действием
обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством России.

8.4. Споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются по соглашению между сторонами. При невозможности достижения соглашения между сторонами возникшие споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

9.2. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах территориального отделения органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один – у Арендодателя, один – у Арендатора.

9.3. Расходы, связанные с оформлением договора, несет Арендатор (Арендодатель, стороны в равных долях).

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ООО «Запад» Адрес: 214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81 ИНН 6732000017
КПП 673201001 р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный» к/с 3010181040000000123 БИК

044585123

Арендатор: ООО «Восток» Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20 ИНН 7708123456
КПП 770801001 р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный» к/с 30101810400000000222 БИК
044583222

 11. ПОДПИСИ СТОРОН

Перечень всех возможных категорий земель указан впункте 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ. Категория земель указывается, в частности, в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка; в договоре, предметом которого являются земельные участки; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Земельный участок, как и любой объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории России государственный учетный (кадастровый) номер.Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (в настоящее время Росреестром).

Сведения о земельном участке указываются в соответствии со свидетельством о праве собственности, кадастровым планом и т. п.

Указывается целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка. Если арендатор будет использовать его не по целевому назначению, он может быть подвергнут различным санкциям.Подробнее об этом см. Что арендатор должен контролировать в ходе аренды, чтобы избежать штрафных санкций и досрочного расторжения договора.

Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, то нужно упомянуть об этом в договоре, а также указать их основные технические характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов по технической инвентаризации недвижимости.

Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать его в аренду. Например, участок земли может находиться у арендодателя в аренде или на праве постоянного бессрочного пользования.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.).Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Если земельный участок обременен сервитутом, то нужно указать, каким именно (публичным или частным), для какого вида ограниченного пользования участком, а также на основании какого акта он установлен (нормативного акта или соглашения смежных землепользователей).

Если в отношении земельного участка или его части имеются вещные или обязательственные права третьих лиц (право залога, безвозмездного пользования и др.), то также нужно указать, какие именно, на какой срок и на основании чего они установлены.

Если есть ограничения в использовании земельного участка, нужно указать, какие именно, на какой срок и на основании чего они установлены (например, в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы и т. п.)

Договор аренды нужно будет регистрировать в тех случаях, если он заключен сроком на один год или более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды будет считаться заключенным только после его государственной регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет считаться заключенным с момента согласования всех его существенных условий (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата может быть установлена как в твердой сумме (как в приведенном примере), так и путем определения механизма ее исчисления (например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Можно указать иную периодичность или запретить пересмотр арендной платы в принципе.

При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы, если иное не указано в договоре, будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств на счет арендодателя(постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2010 г. по делу № А56-61599/2009).

Вместо этого можно указать, что арендная плата вносится, например, ежеквартально не позднее 15-го числа первого месяца квартала.

По договору аренды стороны могут расплачиваться и наличными денежными средствами с соблюдением ограничений, установленных в законодательстве в отношении юридических лиц. В таком случае данный пункт договора можно сформулировать следующим образом

Уклонение одной из сторон от подписания акта расценивается, соответственно, как отказ арендодателя от исполнения обязанности передать земельный участок, а арендатора – от обязанности принять его.

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как

Перечень прав арендатора определяется по усмотрению сторон.

Другой вариант этого положения: «при условии получения письменного согласия арендодателя».

Арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем недвижимого имущества по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

В данном случае стороны установили договорную подсудность по спорам, вытекающим из заключенного договора.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации

Если договор заключен на срок один год или более, то он будет считаться заключенным только после его государственной регистрации.

Если договор регистрировать не нужно, то он обычно составляется в двух экземплярах (по количеству сторон)».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка