Журнал, справочная система и сервисы
№3
Февраль

В свежем «Главбухе»

Об онлайн-кассах, ордерах, наличных платежах и расчетном счете

Подписка
6 8 номеров в подарок!
№3
8 октября 2015 376 просмотров

Мы арендуем помещение, для сдачи отчета по загрязнению окружающей среды, необходим договор с мусоуборочной компанией.За уборку платит Арендодатель.Нужно ли нам заключать договор?Если мусор все равно вывозят?Или можно ли сделать доп. соглашение с арендатором, что он берет на себя расходы по уборки мусора на территории?Если да?То какая формулировка должна быть, чтоб освободить нас от штрафов?

Условия оплаты коммунальных и иных расходов на содержание арендованного имущества нужно прописать в договоре аренды. По условиям договора расходы может нести арендодатель, арендатор может компенсировать их арендодателю. Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».Так же арендатор может заключить отдельный договор на вывоз мусора.

Если иное не предусмотрено договором обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе.

Производя оплату по договору на вывоз мусора (отходов), организация оплачивает только затраты, связанные с вывозом мусора, но не производит оплату за загрязнение окружающей среды.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

<…>

Из рекомендации
Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект»

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).

2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

1. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год) – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 21 постановления № 73 в редакции постановления Пленума ВАС РФ № 13. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

2. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Ситуация: можно ли прописать в договоре условие о том, что арендатор обязан заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

Да, можно.

Однако нужно иметь в виду следующее.

1. Арендатор может самостоятельно заключить только договор электроснабжения с энергоснабжащей организацией. В отношении других потребляемых услуг (теплоснабжение, водоснабжение и др.) арендатор самостоятельно заключить такой договор, скорее всего, не сможет.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это вытекает из статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод разделяется судебной практикой. Согласно позиции арбитражных судов для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией не важно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

<…>

Из рекомендации
Олега Долматова, заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования

Александра Кузнецова, заместителя начальника Управления экономики и финансов Федеральной службы по надзору в сфере природопользования

Кто должен перечислять плату за загрязнение окружающей среды

Размещение отходов

Обязанность вносить плату за размещение отходов возникает у организаций, чья деятельность приводит к образованию веществ или предметов, подлежащих удалению или нейтрализации.

Это следует из статьи 1 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ.

Ситуация: должна ли организация, заключившая договор на вывоз мусора (отходов), перечислять плату за загрязнение окружающей среды

Да, должна.

За размещение отходов производства и потребления с организаций взимается плата (п. 1 и 2 ст. 16 Закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ). Обязанность по внесению платы возникает у собственника отходов при их хранении и (или) захоронении.

К отходам производства и потребления относятся вещества или предметы, которые образованы в процессе производства, выполнения работ, оказания услуг или в процессе потребления и которые необходимо удалить.

Это следует из статьи 1 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ.

Право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством (ст. 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ, ст. 136 ГК РФ).

Производя оплату по договору на вывоз мусора (отходов), организация оплачивает только затраты, связанные с вывозом мусора, но не производит оплату за загрязнение окружающей среды.

Таким образом, наличие договора со специализированной организацией на вывоз мусора (отходов) не освобождает организацию – собственника отходов от внесения платы за негативное воздействие на окружающую среду, размер которой зависит от количества и класса опасности отходов.

В арбитражной практике есть примеры судебных решений, подтверждающих данный вывод (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2008 г. № А56-1719/2008, от 24 июня 2008 г. № А21-6268/2007, Волго-Вятского округа от 14 августа 2007 г. № А29-6876/2006А).

Следует отметить, что организация может передать право собственности на свои отходы специализированной организации (например, полигону). Если в соответствии с гражданским законодательством специализированная организация примет отходы в собственность, то рассчитывать и вносить плату за загрязнение окружающей среды (в части принятых расходов) должна будет именно она (ст. 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ, гл. 14 ГК РФ).

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие организации не вносить плату за размещение отходов. Они заключаются в следующем.

Под размещением отходов понимается их хранение и захоронение. При этом хранение отходов означает содержание отходов в объектах размещения отходов (полигон, шламохранилище и т. д.) в целях их последующего захоронения, обезвреживания или использования. А захоронение отходов – это изоляция не подлежащих дальнейшему использованию отходов в специальных хранилищах в целях предотвращения попадания вредных веществ в окружающую природную среду. Об этом сказано в статье 1 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ.

К объектам размещения отходов установлены особые требования:

  • их создание допускается на основании разрешений, выданных Ростехнадзором;
  • определение места строительства таких объектов осуществляется на основе специальных исследований и при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы;
  • объекты размещения отходов вносятся в Государственный реестр объектов размещения отходов.

Это следует из статьи 12 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ.

Таким образом, деятельность по размещению отходов носит специализированный характер и осуществляется в специально оборудованных местах. Поэтому организация, осуществляющая временное хранение отходов, до их вывоза специализированной организацией не занимается размещением отходов и, соответственно, плату за загрязнение окружающей среды вносить не должна.

Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2009 г. № 14561/08, определение ВАС РФ от 27 июля 2011 г. № ВАС-9897/11, постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 сентября 2011 г. № А13-1056/2011, от 12 сентября 2011 г. № А13-1058/2011, от 15 июля 2011 г. № А05-9674/2010, Центрального округа от 9 августа 2011 г. № А64-6223/2010, Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2011 г. № А19-17428/10, Поволжского округа от 13 октября 2010 г. № А12-25564/2009, Волго-Вятского округа от 31 мая 2010 г. № А79-3668/2009, Дальневосточного округа от 9 апреля 2010 г. № Ф03-2194/2010).

Избежать разногласий с проверяющими и судебных разбирательств можно с помощью следующих вариантов организации расчетов с контрагентами:

1. Организация заключает договор не только на вывоз мусора, но и на размещение отходов со сторонней организацией, производящей конечное размещение отходов (свалкой, полигоном твердых бытовых отходов). При этом на последний день квартала мусор должен быть вывезен и размещен сторонней организацией. В таком случае вносить плату за размещение отходов не нужно (п. 12, 13, 14, 15, 16, 17 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 5 апреля 2007 г. № 204. Платить ее будет организация, производящая конечное размещение отходов на своем объекте.

2. Право собственности на отходы может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения или иной сделки об отчуждении отходов (п. 2 ст. 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ). Следовательно, если в договор на вывоз мусора включить условие о переходе права собственности на отходы к коммунальной организации, обязанность вносить плату за загрязнение окружающей среды возникнет у нее. При этом учтите, что право собственности на опасные отходы можно передавать только организациям, у которых есть лицензия на их сбор, использование, обезвреживание, транспортировку и размещение (п. 3 ст. 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ).

Такая точка зрения высказана Ростехнадзором в письме от 27 апреля 2007 г. № 04-09/455.

3. Если арендатор оставляет свои отходы с целью отказаться от права собственности на них (например, оставляет их в мусорном контейнере арендодателя). В таком случае арендодатель, в собственности (владении, пользовании) которого находится земельный участок (водоем или иной объект) с брошенными отходами, может обратить их в свою собственность (п. 4 ст. 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ). При этом он должен совершить какие-то действия, свидетельствующие об обращении их в собственность. Например, приступить к их использованию.

Такая точка зрения высказана в пункте 3 письма Ростехнадзора от 12 февраля 2007 г. № 04-09/169.

При этом из договора аренды лучше исключить упоминания о включении в состав арендной платы расходов на вывоз отходов. Наличие такого условия в договоре свидетельствует об образовании этих отходов у арендатора, а значит, и плату за них должен вносить именно он (определение ВАС РФ от 5 декабря 2007 г. № 15387/07, постановление ФАС Северно-Западного округа от 20 августа 2007 г. № А56-49061/2006).

4. По договору комиссии (или агентскому договору, в котором сделки совершаются от имени агента) посредник (комиссионер, агент) обязуется по поручению заказчика (комитента, принципала) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет заказчика. В таком случае по сделке, совершенной посредником с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным посредник, хотя заказчик и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (п. 1 ст. 990, п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Таким образом, если заключить договор комиссии (или агентский договор, в котором сделки совершаются от имени агента) на размещение отходов, такое поручение будет осуществляться от лица посредника. Следовательно, он и будет плательщиком размещаемых отходов. Такой же вывод сделан в письме Ростехнадзора от 23 декабря 2005 г. № СС-47/145.

5. Организации, осуществляющие вывоз мусора, могут принять на себя ответственность по внесению платежей за размещение отходов за счет средств, получаемых от организаций, где образуются отходы (п. 2 письма Госкомэкологии России от 17 января 1997 г. № 14-07/32).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка