Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
9 октября 2015 316 просмотров

Имеет ли право некоммерческая организация выкупить арендуемое муниципальное помещение, являющееся памятником архитектуры?

Если иное не предусмотрено договором аренды, выкуп муниципального помещения, являющегося объектом культурного наследия, некоммерческой организацией возможен только на общих основаниях – путем проведения торгов. В свою очередь, некоммерческая организация не вправе воспользоваться льготными положениями выкупа муниципального имущества, установленными в ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (см. Постановление 3 ААС от 27.02.2015 № А33-20609/2014).

В свою очередь, приобретение муниципального имущества – объектов культурного наследия в частную собственность возможно (см. Постановление ФАС СЗО от 17.06.2013 № А56-46962/2012), но с возложением на собственника бремя содержания, в виде соблюдения требований охранного обязательства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1. Как собственнику объекта культурного наследия соблюдать бремя его содержания

<…>

«Собственник объекта культурного наследия (как внесенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, так и выявленного объекта) несет бремя его содержания с учетом требований Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об ОКН).

Объекты культурного наследия представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа России и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Бремя собственника по содержанию принадлежащего ему объекта культурного наследия – это комплекс его обязанностей, обусловленный особым статусом такого объекта, который предполагает не только бережное к нему отношение, но и проведение определенных работ по его сохранению, ограничения по его использованию, принятие мер для недопущения причинения ему вреда и т. д. Бремя собственника закрепляется в документе, который он обязан подписать с органом охраны объектов культурного наследия, – охранном обязательстве.

В данной рекомендации будут рассмотрены основные обязанности собственника объекта культурного наследия (далее – ОКН) по его содержанию, на которые собственнику стоит обратить особое внимание.

Можно выделить основные обязанности собственника ОКН, которые, как правило, закрепляются в охранном обязательстве и которые чаще всего становятся причиной споров:

– обязанность по содержанию памятника;

– обязанность не производить самостоятельные изменения в ОКН;

– обязанность немедленно устранить за свой счет любые несогласованные изменения в ОКН.

Собственник обязан содержать ОКН (и все связанное с ним имущество) в надлежащем состоянии и проводить работы по его сохранению

Эта обязанность означает, что собственник ОКН должен обеспечить его содержание в надлежащем санитарном, противопожарном, техническом и ином порядке. Кроме того, она подразумевает обязанность проводить в целях сохранения ОКН работы по его сохранению (ремонтно-реставрационные, консервационные и иные).

Перечень таких работ указывается в акте технического состояния, который прилагается к охранному обязательствусобственника.

167.3238 (11,17)

Внимание! Если собственник не соблюдает обязанность по надлежащему содержанию ОКН, то рискует, что орган охраны выдаст соответствующее предписание, которое будет сложно оспорить. Например, нарушением будет, если собственник после пожара в ОКН не произвел необходимых для его восстановления противоаварийных работ

В таком случае собственник должен обратиться в орган охраны ОКН за получением задания и разрешения на разработку проектной документации, а также провести иные мероприятия по сохранению ОКН.

Если этого не сделать, то предписание органа охраны ОКН о проведении противоаварийных работ будет довольно сложно оспорить.

Пример из практики: суд отказался признать недействительным предписание Департамента культуры о проведении противоаварийных работ в доме, сославшись на охранное обязательство, согласно которому Департамент недвижимости, которому принадлежал данный дом, обязан был содержать его в надлежащем состоянии

Департамент недвижимости заключил охранное обязательство в отношении принадлежащего ему жилого дома, признанного выявленным объектом культурного наследия (далее – дом).

В связи с пожаром в доме Департамент культуры провел его внеплановую проверку. Он установил, что Департамент недвижимости не выполняет условия охранного обязательства и что вследствие пожара дом пришел в крайне неудовлетворительное состояние.

Предписанием Департамент культуры предложил Департаменту недвижимости провести противоаварийные работы в доме. Департамент недвижимости отказался его выполнять и обратился в суд с заявлением о признании его недействительным.

Суд отказал Департаменту недвижимости в удовлетворении его заявления. Суд установил, что согласно охранному обязательству собственник обязался нести полную ответственность за сохранность спорного дома и содержать его в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, а его территорию – в благоустроенном виде (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2011 г. по делу № А82-8341/2010).

Кроме того, собственник может понести и иную ответственность.

167.3239 (11,17)

Внимание! Собственник, которому принадлежит только доля в ОКН, несет расходы на содержание общего имущества в пределах своей доли. Если один собственник отремонтирует за свой счет общее имущество, то есть риск, что другой собственник не захочет в добровольном порядке возмещать расходы

Собственник помещения в ОКН (здании) должен помнить, что расходы на содержание общего имущества он несет в пределах доли принадлежащего ему имущества. Если он произведет затраты в том числе и за другого собственника помещений в здании-памятнике, то он сможет взыскать с такого собственника затраченные средства на ремонт общего имущества в пределах его доли.

Иначе говоря, в таком случае собственник сможет взыскать затраты, но для этого придется обращаться в суд. Причем не любые расходы можно будет возместить. Например, расходы на подсветку фасада здания нельзя отнести к расходам по общему имуществу собственников.

Пример из практики: суд удовлетворил требование одного собственника ОКН, предъявленное к другому владельцу, о взыскании произведенных затрат на ремонтно-восстановительные работы, поскольку данные работы касались их общего имущества. При этом суд отказал во взыскании расходов, понесенных за произведенные работы по подсветке здания: поскольку наружная подсветка фасада не несет функций обслуживания помещений, она не может быть отнесена к общему имуществу

Индивидуальный предприниматель владел на праве собственности объектом культурного наследия – нежилым помещением в здании-памятнике. В этом же здании на праве оперативного управления помещениями владело государственное учреждение культуры (далее – Учреждение). Между Учреждением и предпринимателем было подписано охранное обязательство.

Учреждением была разработана программа ремонтно-реставрационных, проектно-исследовательских работ и мероприятий, в соответствии с которой был предусмотрен ремонт главного фасада здания-памятника. В соответствии с указанной программой Учреждение заключило договоры с третьими лицами, которые и провели работы.

Учреждение обратилось к предпринимателю с просьбой возместить затраты по оплате выполненных работ пропорционально его доле в общем имуществе. Поскольку предприниматель эту просьбу не выполнил, Учреждение обратилось в суд с иском к нему о взыскании задолженности по возмещению затрат на ремонтно-восстановительные работы главного фасада и ремонт подсветки здания пропорционально площади помещения, занимаемого предпринимателем.

Суд иск удовлетворил, указав следующее.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст. 249 ГК РФ).

Суд пришел к выводу об обязанности предпринимателя выплатить Учреждению денежные средства, затраченные последним на содержание здания-памятника, пропорционально площади его помещения. Суд указал, что необходимость проведения ремонта фасада здания подтверждена материалами дела.

Вместе с тем, суд посчитал, что предприниматель не должен возмещать сумму неосновательного обогащения за ремонт наружной подсветки фасада. Суд указал, чтостатья 290 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает перечень общего имущества собственников, не относит наружную подсветку фасада здания к такому имуществу. Суд также указал, что к общему имуществу здания относятся в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поскольку наружная подсветка фасада не несет функций обслуживания помещений, она не может быть отнесена к общему имуществу. Кроме того, как отметил суд, ремонт наружной подсветки фасада не был предусмотрен ни актом технического состояния, ни уточненной программой (постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 мая 2010 г. № Ф03-2726/2010 по делу № А73-12498/2009).

131.77404 (11,17)

Один крупный собственник владеет большей частью многоквартирного дома – ОКН (остальные собственники – граждане). Можно ли такого собственника (например, администрацию города) обязать провести работы по реконструкции здания

Нет, нельзя, поскольку расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут все собственники помещений в нем. Собственник помещения обязан участвовать в этих расходах только соразмерно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Пример из практики: суд отказал прокурору в иске к администрации города как собственнику нескольких помещений в многоквартирном доме об обязании ее провести работы по реконструкции данного дома. Суд установил, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома несут все собственники помещений в пределах своей доли имущества

Администрация города (далее – Администрация) владела четырьмя квартирами в многоквартирном доме – объекте культурного наследия (далее – дом), остальные квартиры находились в собственности граждан.

Прокурор в интересах жильцов дома и других граждан обратился в суд с иском к Администрации о признании ее бездействия незаконным. Бездействие, по мнению прокурора, заключалось в том, что Администрация:

– не приняла меры по заказу проектно-сметной документации на проведение работ по реконструкции дома;

– не выделила денежные средства на работы и не провела реконструкцию дома.

Прокурор просил суд понудить Администрацию выполнить данные действия.

Суд в иске отказал, указав, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме. Администрация, по мнению суда, должна была нести расходы на содержание общего имущества дома, в пределах доли принадлежащего ей имущества (апелляционное определение Астраханского областного суда от 3 октября 2012 г. по делу № 33-3015/2012).

Аналогичный пример: кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 г. по делу № 33-34/2011.

Собственнику ОКН необходимо знать о том, что предписание надзорного органа (например, органа пожарного надзора) о выполнении работ (например, для соблюдения требований пожарной безопасности) может быть неправомерным, если такой орган выдал его собственнику без согласования с органом охраны ОКН. Дело в том, что, например, установка пожарного оборудования может повредить памятнику, а значит, предписание о выполнении таких работ должно быть вынесено с учетом согласования такого органа.

Пример из практики: суд удовлетворил заявление учреждения об отмене предписания МЧС о проведении на объекте культурного наследия работ, направленных на обеспечение соблюдения требований пожарной безопасности. Суд указал, что МЧС выдал такое предписание без согласования с органом охраны объектов культурного наследия и не установил, может ли собственник выполнить предписание на объекте культурного наследия

МЧС провел внеплановую выездную проверку, чтобы проверить выполнение муниципальным казенным учреждением (далее – Учреждение) пунктов 1, 2 и 3 выданного Учреждению предписания, срок исполнения которого истек.

По результатам проверки был составлен акт, в котором были отражены нарушения требований пожарной безопасности в здании краеведческого музея и дома-музея, закрепленных за Учреждением (далее – объекты). Отдел надзорной деятельности вынес новое предписание, в соответствии с которым Учреждение было обязано устранить выявленные нарушения. Не согласившись с его пунктами 1, 2, 3 и 5, Учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным в части данных пунктов.

Суд удовлетворил требование Учреждения, указав, что объекты должны были эксплуатироваться с учетом особенностей, предусмотренных специальным федеральным законодательством об охране объектов культурного наследия. Владелец ОКН выданное ему предписание имел право исполнить только при условии соблюдения им положений Закона об ОКН.

В этой связи до выдачи указанного предписания МЧС следовало, по мнению суда, «совместно с компетентным органом охраны объектов культурного наследия установить наличие возможности выполнения на объектах работ, направленных на обеспечение соблюдения требований пожарной безопасности», без нарушения при этом норм Закона об ОКН. Суд отметил, что в данном случае Закон об ОКН имеет приоритет перед нормами законодательства о пожарной безопасности (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 октября 2012 г. по делу № А28-10763/2011определением ВАС РФ от 30 января 2013 г. № ВАС-128/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Однако если такое предписание не содержит указания на способы и методы проведения работ (например, по установке пожарного оборудования), то суд может посчитать, что орган (например, пожарного надзора) предоставил собственнику возможность самому их выбрать (обратившись в орган охраны ОКН). Такое предписание будет признано правомерным. Имеет значение и то обстоятельство, если предписание не устанавливает обязанности изменить внешний облик ОКН и его конструктивные элементы.

Пример из практики: суд отказал обществу в удовлетворении заявления о признании недействительным положений предписания МЧС, посчитав, что проведение работ по устранению нарушений пожарной безопасности было возможно без согласования их с органом охраны объектов культурного наследия

МЧС провел плановую проверку ЗАО «К.» по соблюдению на объекте культурного наследия (здание) требований пожарной безопасности. В результате были выявлены нарушения ЗАО «К.» данных требований, и ЗАО «К.» получило предписание об их устранении. ЗАО «К.» обратилось в суд с заявлением о признании недействительными некоторых пунктов данного предписания.

Суд первой инстанции признал предписание недействительным, указав, что МЧС следовало до выдачи указанного предписания совместно с органом охраны ОКН установить возможность выполнения работ (п. 10 Положения об охране памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. № 865; далее – Положение об охране памятников истории и культуры).

Апелляционный суд с данным выводом не согласился и отменил решение суда, отказав ЗАО «К.» в удовлетворении его требования, указав следующее.

1. Требования государственных органов противопожарного и санитарного надзора и других специальных органов в отношении памятников истории и культуры подлежат обязательному согласованию с государственными органами охраны памятников (п. 10 Положения об охране памятников истории и культуры). Эта норма применяется постольку, поскольку она не противоречит Закону об ОКН (ст. 63 Закона об ОКН). В Положении не усматривается, какие именно требования государственных органов противопожарного надзора подлежат обязательному согласованию с государственными органами охраны памятников, а точнее, что понимать под термином «требование».

2. Исходя из предмета регулирования Закона об ОКН, его положения могут регулировать отношения государственных органов противопожарного надзора с иными субъектами по вопросам, связанным с сохранением объектов культурного наследия. Между тем оспариваемое предписание не было направлено на установление или изменение обязанности ЗАО «К.» по сохранению, использованию, распоряжению объектом культурного наследия. Оно не устанавливало обязанности (требования) по изменению внешнего облика объекта культурного наследия и конструктивных его элементов, а указывало на необходимость устранить допущенные нарушения требований пожарной безопасности. В нем отсутствовало указание на способы и методы устранения выявленных нарушений, что свидетельствовало, по мнению суда, о возможности избрания таковых при исполнении предписания в соответствии с положениями регулирования Закона об ОКН.

Таким образом, суд посчитал, что тот факт, что спорное здание является объектом культурного наследия, не означал, что приведение его помещений в соответствие с требованиями пожарной безопасности может каким-либо образом нарушить охраняемый объект.

Кроме того, суд отметил, что ЗАО «К.» не представило «доказательств того, что спорный объект содержит внутри помещений какие-либо элементы культурного наследия, которые могут быть нарушены при увеличении дверных проемов, смены направления открывания дверей, изменения ширины лестничного марша». Отметил суд также и то, что ЗАО «К.» не обращалось в орган охраны объектов культурного наследия за согласованием работ для выполнения предписания (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013 г. по делу № А46-28626/2012).

Решение органа охраны объектов культурного наследия о запрете проведения работ может послужить основанием для признания недействительным предписания другого органа о проведении определенных видов работ, например, предписания МЧС России (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2013 г. по делу № А56-2519/2012).

Если при проведении работ с ОКН произошло саморазрушение, орган охраны ОКН может понудить собственника только возместить стоимость восстановительных работ, при этом законом не предусмотрена обязанность собственника восстановить объект (п. 2 ст. 61 Закона об ОКН). Собственнику ОКН стоит обратить внимание, действовал ли орган, вынесший предписание, в рамках своей компетенции. Если нет, то такое предписание необходимо оспорить.

Пример из практики: суд признал недействительным предписание управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, поскольку оно было принято с превышением пределов компетенции управления, без учета положений законодательства об объектах культурного наследия РФ, расположенных на территории Краснодарского края

Обществу принадлежало на праве собственности здание лечебного корпуса, которое является памятникомградостроительства и архитектуры федерального (общероссийского) значения (далее – здание).

При ведении работ по реконструкции здания, согласованных с Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (далее – управление), произошло саморазрушение здания.

Управление выдало обществу предписание, согласно которому ему было предписано разработать и согласовать проект воссоздания и воссоздать в первоначальном виде утраченное здание.

Не согласившись с данным предписанием, общество обратилось в суд с заявлением о признании его недействительным.

Суд удовлетворил заявление общества, указав, что у управления отсутствовали полномочия на принятие предписания о воссоздании объекта культурного наследия федерального значения. Принимать решения о воссоздании утраченного объекта культурного наследия федерального значения могут только федеральные органы государственной власти в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (п. 10 ст. 9 Закона об ОКН). Решение о воссоздании утраченного объекта культурного наследия за счет средств федерального бюджета принимается Правительством РФ по представлению федерального органа охраны объектов культурного наследия, основанному на заключении историко-культурной экспертизы и согласованному с органом государственной власти субъекта РФ, определенным законом данного субъекта (п. 2 ст. 47 Закона об ОКН).

Управление должно было организовать проведение историко-культурной экспертизы и получить заключение для принятия решения о возможности проведения работ по сохранению (воссозданию) объекта культурного наследия (ст. 30 Закона об ОКНподп. «д» п. 4 постановления Правительства РФ от 15 июля 2009 г. № 569«Об утверждении положения о государственной историко-культурной экспертизе»), однако управление этого не сделало.

Суд указал, что управление в соответствии с Законом Краснодарского края от 6 февраля 2003 г. № 558-КЗ«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» было «наделено лишь полномочиями по принятию решения о воссоздании утраченного объекта культурного наследия регионального значения за счет средств краевого бюджета (но не за счет средств собственника), а также выдаче предписаний о приостановлении проведения работ, влекущих повреждение или уничтожение объектов культурного наследия».

Кроме того, при принятии решения суд исходил также из того, что лицо, причинившее вред объекту культурного наследия, обязано возместить стоимость восстановительных работ (п. 2 ст. 61 Закона об ОКН). Расчет стоимости восстановительных работ управление не представило (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 августа 2011 г. по делу № А32-31326/2010определением ВАС РФ от 30 ноября 2011 г. № ВАС-15054/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

167.3240 (11,17)

Внимание! Владелец ОКН, который является наймодателем по договору социального найма, должен иметь в виду, что наниматель вправе требовать от него своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения и надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме

Такое правило закреплено в пункте 5 части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ. Однако суд не имеет права понудить его к выполнению конкретных видов работ на объекте культурного наследия, поскольку такие работы определяются в задании на их проведение (п. 1 ст. 45 Закона об ОКН).

Пример из практики: суд возложил на собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, являющегося памятником истории и культуры. Однако без указания конкретных видов работ, поскольку такие работы определяются в специальном документе – задании на их проведение

З. занимала жилое помещение по договору социального найма в доме, который был включен в государственный список недвижимых памятников истории и культуры местного (краевого) значения (далее – дом).

В связи с аварийным состоянием данного здания и существующей угрозой его обрушения З. обратилась в суд с иском к его собственнику – администрации города – об обязании выполнить комплексный капитальный ремонт в доме. З. перечислила в исковом требовании все конкретные виды работ, которые она просила обязать выполнить администрацию города. Руководствовалась она при этом заключением об определении технического состояния объекта недвижимости, выполненным ООО «К.».

Суд удовлетворил требование о возложении обязанности на администрацию города провести капитальный ремонт дома, однако без указания на конкретные виды работ, которые должны быть выполнены. При этом суд руководствовался следующим выводом: суд не вправе возлагать на ответчика обязанность выполнить конкретные виды работ, которые могут производиться при ремонте памятника, поскольку они должны быть определены в специальном документе (задании на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия). Такой документ выдает уполномоченный орган исполнительной власти в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части возложения на собственника обязанности по выполнению конкретных видов работ указал, что суд был не вправе руководствоваться заключением специалиста (ООО «К.»), которое было выполнено без согласования с уполномоченным государственным органом (определение Приморского краевого суда от 3 октября 2012 г. по делу № 33-8745).

Собственник не может самостоятельно (без разрешения) производить изменения в ОКН

Собственник не может производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как снаружи, так и внутри его, или вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения.

Любые работы в отношении объекта культурного наследия совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с ним. Даже если собственник решит установить перегородку в объекте культурного наследия без разрешения такого органа, его могут обязать ее демонтировать и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Пример из практики: собственник установил перегородку в ОКН без получения разрешения органа по охране объектов культурного наследия. По этой причине суд удовлетворил требование госоргана о демонтаже перегородки, освобождении помещения и обязании произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа

На основании договора купли-продажи ЗАО «А.» приобрело право собственности на жилое помещение в доме, который являлся памятником истории и культуры.

Между государственным учреждением культуры «Н.» (далее – «ГУК «Н.») и ЗАО «А.» было заключено соответствующее охранное обязательство.

В результате проведенной ГУК «Н.» проверки содержания и использования памятника истории и культуры был выявлен факт использования ЗАО «А.» части помещения общего пользования – лестничной площадки первого этажа. По результатам проверки ЗАО «А.» было выдано предписание о демонтаже перегородки в помещении лестничной клетки и закладке дверного проема в помещения аптеки со стороны лестничной клетки.

В связи с невыполнением ЗАО «А.» данного предписания ГУК «Н.» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «А.» о понуждении демонтировать перегородку в помещении лестничной площадки первого этажа; освободить данное помещение и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Суд иск удовлетворил, указав, что любые работы в отношении здания-памятника совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с органом по охране объектов культурного наследия (п. 3 ст. 52ст. 40ст. 44п. 1 ст. 45Закона об ОКН, Положение об охране и использовании памятников истории и культуры).

Согласно условиям охранного обязательства ЗАО «А.» было обязано «не производить пристроек и переделок памятника без согласования с госорганом; не производить без письменного разрешения госоргана внутренние работы по перепланировке помещений за счет перегородок и несущих конструкций; изменение внутреннего декоративного убранства интерьеров; не сооружать в местах общего пользования конструкций из металла, дерева и других материалов».

Суд указал, что нарушение ЗАО «А.» требований законодательства и условий охранного обязательства выразилось в использовании им общедомового имущества – лестничной площадки, изменении внутреннего интерьера здания-памятника. Тем более что фактическое наличие перегородки, установленной без согласования с уполномоченным государственным органом, подтверждалось материалами дела и не опровергалось ЗАО «А.» (постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 ноября 2009 г. № Ф03-6161/2009 по делу № А73-4537/2009определением ВАС РФ от 28 января 2010 г. № ВАС-508/10 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Собственник обязан немедленно устранить за свой счет обнаруженные госорганом самовольные постройки или переделки

В случае если орган охраны ОКН обнаружит самовольные пристройки или переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, то собственник обязан немедленно их устранить за свой счет в срок, который определит ему орган охраны ОКН в соответствующем предписании.

Собственнику следует иметь в виду, что не всегда требования органа охраны ОКН о сносе самовольной пристройки бывают правомерными. Например, если была допущена ошибка в документах, фиксирующих параметры здания.

Пример из практики: суд отказал госоргану в иске о понуждении к сносу самовольной пристройки, поскольку спорный объект таковым не являлся ввиду того, что его размеры в договоре приватизации квартиры были указаны с ошибкой

Несколько собственников владели квартирой в здании – объекте культурного наследия. Как следовало из договора приватизации квартиры, в ее состав входила веранда площадью 1,9 кв. м. Однако фактическая площадь веранды составляла 8,97 кв. м, то есть в пять раз больше.

Комитет по охране культурного наследия Саратовской области (далее – Комитет) посчитал, что увеличенная веранда является самовольной постройкой и обратился в суд с иском к собственникам о понуждении к ее сносу в части, превышающей 1,9 кв. м. Комитет требовал также от собственников устранить препятствия, созданные для ООО «М.» (собственник помещений этажом ниже), который не может осуществлять ремонт своего помещения в соответствии с взятым на себя охранным обязательством.

Суд в иске отказал, сославшись на вступившее в силу решение мирового суда, который установил, что веранда не является самовольной постройкой. Дело в том, что агентство по приватизации при указании площади веранды в договоре приватизации применило понижающий коэффициент и вместо фактической площади веранды была указана площадь 1,9 кв. м. Кроме того, как указал суд, в инвентарном деле (абрисе) было указано на наличие веранды площадью 9,5 кв. м.

Суд также указал на то, что истец не представил доказательств того, что собственники препятствуют ООО «М.» осуществить ремонт принадлежащего ему помещения и что причиной разрушения данного помещения является веранда собственников, расположенная над ним (кассационное определение Саратовского областного суда от 27 октября 2010 г. по делу № 33-5433)».

<…>

2. Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия о его охранном обязательстве

<…>

«По общему правилу собственник объекта культурного наследия несет бремя его содержания. Это закрепляется в документе, который собственник такого объекта подписывает с органом охраны объектов культурного наследия, – охранном обязательстве.

Собственнику объекта культурного наследия необходимо знать, что такое охранное обязательство и что оно должно содержать и в каких случаях собственник не обязан его подписывать.

Что такое охранное обязательство и что оно должно содержать

Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия (далее – ОКН) – это документ, который содержит ограничения (обременения) его права собственности на данный объект в виде:

– обязательств собственника по содержанию ОКН и его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ);

– требований к условиям доступа к нему граждан и иных требований, обеспечивающих его сохранность.

Такие ограничения собственник (или иной законный владелец) принимает на себя при подписании охранного обязательства (ст. 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; далее – Закон об ОКН).

Согласно другому определению, охранное обязательство – это документ, в котором устанавливаются порядок и условия использования находящегося в собственности памятника истории и культуры. Кроме того, в охранное обязательство включают также порядок и сроки его реставрации, консервации, его ремонта и ремонта связанных с ним строений, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройство территорий, садов, парков, природных ландшафтов, организацию надлежащей охраны памятника и другие условия (п. 72 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденнойприказом Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203; далее – Инструкция о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры).

Форма охранного обязательства установлена в приложении № 10 к Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры.

Подробный порядок заключения охранного обязательства указан в статье 47.6 Закона об ОКН.

167.3231 (11,17)

Внимание! У собственника объекта культурного наследия есть тридцать дней для подписания охранного обязательства (с момента получения оферты), если руководствоваться офертно-акцептным порядком его оформления. Однако не все суды считают, что такой порядок подлежит применению. Для владельца ОКН есть риск, что суд посчитает, что после приобретения права собственности собственник сам должен был предпринять меры по получению охранного обязательства (т. е. сам направить оферту)

Дело в том, что когда закон предусматривает, что если заключение договора обязательно для одной из сторон, то для этих случаев регламентирован порядок и срок рассмотрения оферты – 30 дней. Такое правило следует из пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Этот срок – обязательный для органа охраны ОКН и является стадией досудебного урегулирования спора. Если орган охраны ОКН не соблюдет его (например, одновременно направит и охранное обязательство собственнику, и исковое заявление в суд о понуждении его заключить), то суд откажет в удовлетворении требования об обязании заключить охранное обязательство. При этом надлежащим исполнением указанного правила является только направление письменного документа собственнику ОКН с требованием о его подписании (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2011 г. по делу № А12-2576/2011).

Если орган охраны ОКН всего лишь указал в предписании требование оформить охранное обязательство, то такое действие не соответствует требованиям, предъявляемым к оферте, а потому не может считаться надлежащим исполнением органом охраны ОКН досудебного урегулирования спора. И в этом же случае суд откажет органу охраны ОКН в удовлетворении его иска о понуждении заключить охранное обязательство.

Кроме того, как отмечают некоторые суды общей юрисдикции, «отсутствие в деле проекта охранного обязательства исключает возможность его оценки судом на предмет соответствия нормам материального права и создает неопределенность и неясность в части обязанности, которую просит возложить на ответчика прокурор» (кассационное определение Забайкальского краевого суда от 20 июля 2011 г. по делу № 33-2511-2011).

Пример из практики: суд отказал управлению по государственной охране объектов культурного наследия в удовлетворении его иска в части обязания собственника ОКН подписать охранное обязательство. Суд установил, что охранное обязательство было направлено собственнику за день до обращения управления в суд с иском, кроме того, управление не соблюло обязательный досудебный порядок урегулирования спора

Уполномоченные представители органа охраны объектов культурного наследия (далее – орган охраны ОКН) провели осмотр здания и установили факт проведения работ по ремонту помещений, замены двух окон главного фасада и трех окон дворового фасада. В адрес собственника – ЗАО «С.» орган охраны ОКН направил предписание о незамедлительном приостановлении работ и оформлении охранного обязательства собственника.

Поскольку ЗАО «С.» предписание не выполнило, орган охраны обратился в суд с иском к ЗАО «С.» об обязании его немедленно приостановить работы, разработать проектную документацию на их проведение, впоследствии провести работы и подписать охранное обязательство собственника объекта культурного наследия.

Суд удовлетворил исковое требование, однако в части обязания подписать охранное обязательство оставил его без рассмотрения. Мотивировал он это решение следующими выводами.

Как указал суд, требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора.

Суд пояснил, что орган охраны ОКН должен был направить оферту собственнику как стороне, для которой, по его мнению, заключение договора является обязательным. Только при получении от собственника отказа от акцепта в тридцатидневный срок (если иной срок не установлен законом, иными правовыми актами и не согласован сторонами) либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок орган охраны ОКН вправе был обратиться суд.

В нарушение этого порядка орган охраны ОКН направил охранное обязательство в адрес ЗАО «С.» 29 ноября 2011 года, в то время как исковое заявление было датировано 28 ноября 2011 года, дата обращения с ним в Арбитражный суд – 29 ноября 2011 года. То есть, как указал суд, орган охраны ОКН одновременно направил ЗАО «С.» предложение заключить охранное обязательство и обратился с этим же требованием в арбитражный суд.

В связи с этим, принимая во внимание то, что орган охраны ОКН не выждал указанный впункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ тридцатидневный срок, суд оставил исковые требования в этой части без рассмотрения.

Кроме того, суд отметил, что направленное в адрес ЗАО «С.» предписание, в котором орган охраны ОКН указал на необходимость оформить охранное обязательство, «не является требованием о понуждении заключить договор (охранное обязательство), так как не соответствует требованиям, предъявляемым к оферте».

Суд также принял во внимание пояснения, данные органом охраны ОКН в судебном заседании, о том, что на день направления предписания он не имел возможности точно сформулировать условия охранного обязательства. Суд указал, что при «таких обстоятельствах ему неясно, каким образом, если условия охранного обязательства еще не были ясны истцу, ответчик мог заключить с ним охранное обязательство на основании предложения, содержащегося в предписании» (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2012 г. по делу № А45-22573/2011).

С другой стороны, собственнику с момента приобретения права собственности на ОКН стоит самому предпринять действия по получению охранного обязательства. Дело в том, что некоторые суды общей юрисдикции считают, что действия по оформлению охранного обязательства должен предпринимать сам собственник, если он это сам не сделал – на него через суд можно возложить обязанность заключить охранное обязательство. При этом суды руководствуются пунктом 78 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. Согласно данному пункту, собственник обязан оформить в государственном органе охраны памятников соответствующий охранный документ в месячный срок после получения в пользование (собственность) памятника.

Причем суд может удовлетворить такой иск даже в том случае, если собственник не знал о статусе приобретенного объекта как объекта культурного наследия. Мотивировать он это может тем, что этот вопрос подлежит рассмотрению в ином судебном процессе. Однако у собственника даже в такой ситуации есть возможность оправдать свою неактивность в вопросе инициативы заключить охранное обязательство. Если собственник приобрел ОКН при отсутствии в правоустанавливающих документах указаний на обременения и не уведомлялся о необходимости получения охранного обязательства, то его нельзя признать уклоняющимся от заключения договора (охранного обязательства) с применением к нему меры принуждения в виде обязания заключить его (кассационное определение Забайкальского краевого суда от 20 июля 2011 г. по делу № 33-2516-2011).

В одном из судебных актов напрямую сделан такой вывод: «Довод о том, что ответчику не представлен проект охранного обязательства не может быть принят во внимание, поскольку общие правила о заключении договора в данном случае должны применяться с учетом особенностей, предусмотренных специальным законом. По смыслу Закона об ОКН охранное обязательство следует рассматривать как публичное обязательство собственника объекта культурного наследия перед государством, возникающее в силу закона, а не как гражданско-правовой договор, заключаемый по волеизъявлению сторон в офертно-акцептном порядке» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 февраля 2013 г. № 33-1171/2013). См. аналогичные выводы:

– определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2012 г. № 33-18729;

– апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2012 г. по делу № 11-24390;

– апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 4 октября 2012 г. по делу № 33-10087/2012.

Пример из практики: суд удовлетворил заявление прокурора о возложении на собственника объекта культурного наследия обязанности заключить охранное обязательство, так как собственник обязан его оформить в уполномоченном органе, а доказательств обращения а такой орган собственник не представил

В результате проведенной прокуратурой проверки было выявлено, что собственник квартиры не имел охранное обязательство собственника дома, являющегося памятником.

Поскольку собственник квартиры отказался заключать охранное обязательство, прокурор обратился в суд с исковым заявлением к данному собственнику о возложении на него обязанности заключить охранное обязательство.

Суд иск удовлетворил, указав на «обязанность собственника памятника истории и культуры в месячный срок после получения в пользование (собственность) памятника оформить соответствующий охранный документ в государственном органе охраны памятников», которая предусмотрена пунктом 78 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. Суд указал, что согласно имевшимся материалам дела, собственник не обращался в компетентные органы за оформлением охранного обязательства и не было доказательств, что ему отказали в оформлении охранного обязательства.

Суд не принял во внимание тот факт, что собственник не был поставлен в известность о наличии статуса памятника истории и архитектуры у объекта при приобретении его в собственность, что у него нет паспорта объекта и что, возможно, он будет не согласен в предлагаемыми условиями охранного обязательства. Как указал суд, данный вопрос подлежит защите в другом, в том числе судебном порядке о состоятельности договора в части существенных характеристик предмета договора. Суд отметил, что бездействие собственника в отношении охраны объекта культурного наследия может повлечь за собой его разрушение либо изменение облика и интерьера и в конечном итоге утрату указанного объекта (апелляционное определение Тамбовского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-1232/2013).

167.3232 (11,17)

Внимание! За уклонение от подписания охранного обязательства собственнику помимо иска об обязании его заключить может грозить административная ответственность в виде существенного штрафа

Такая ответственность установлена региональным законодательством. Например, в Москве штраф составляет 1 млн руб. Подробнее об этом см. К какой ответственности может быть привлечен собственник объекта культурного наследия города Москвы за уклонение от подписания охранного обязательства.

В каких случаях собственник не обязан подписывать охранное обязательство

Не всегда собственник должен заключать охранное обязательство. Из общего правила есть несколько исключений.

1. Собственник не обязан заключать охранное обязательство на весь ОКН, если владеет только частью ОКН

Если собственник владеет помещениями в здании, которое является ОКН, то понудить его вправе к заключению охранного обязательства можно только на эти помещения, но не на весь ОКН.

Пример из практики: в состав ОКН входили два объекта недвижимости (нежилые помещения), на один из которых уже имелось охранное обязательство третьего лица. Суд отказал в иске о понуждении заключить охранное обязательство в отношении всего объекта культурного наследия, поскольку законом не предусмотрено действие двух охранных обязательств в отношении одного объекта

В реестре федерального имущества дом как единый объект недвижимого имущества отсутствовал, однако были учтены отдельные нежилые помещения, расположенные в доме. На первом этаже помещения находились в собственности Российской Федерации и были переданы в аренду ООО «Т.». На втором этаже помещения были переданы на праве оперативного управления Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее – ТУ ФАУГИ).

Инспекция по надзору за сохранностью памятников истории и культуры Архангельской области (далее – Инспекция) направила ТУ ФАУГИ проект охранного обязательства данного объекта культурного наследия (далее – ОКН) и предложила в 10-дневный срок его подписать.

ТУ ФАУГИ не подписало проект охранного обязательства, указав в письме на невозможность его заключения на все здание памятника. В связи с этим Инспекция обратилась в суд с иском к Российской Федерации в лице ТУ ФАУГИ о понуждении заключить охранное обязательство на все здание.

Суд, установив, что Инспекция и ООО «Т.» заключили охранное обязательство, предметом которого являлись арендуемые ООО «Т.» помещения первого этажа ОКН, отказал в иске. Суд указал на то, что «предмет предложенного истцом к подписанию с ТУ ФАУГИ охранного обязательства не соответствует действующему законодательству, поскольку по месту нахождения объекта культурного наследия расположены два объекта недвижимости, в отношении каждого из которых требуется заключать отдельное охранное обязательство». Действие двух охранных обязательств в отношении одного объекта законодательством не предусмотрено.

Суд указал, что ТУ ФАУГИ обязано заключить охранное обязательство, но только в отношении одного из двух входящих в состав ОКН объектов недвижимости, на которое Инспекция и ООО «Т.» не заключили охранное обязательство (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 февраля 2011 г. по делу № А05-7450/2010).

2. Собственник не обязан заключать охранное обязательство, если орган охраны ОКН не определил его предмет и не идентифицировал объект охраны

Пример из практики: суд отказал инспекции по охране объектов культурного наследия в удовлетворении иска о понуждении подписать охранное обязательство, поскольку в нем инспекция не определила его предмет (существенное условие), а сам объект охраны не был идентифицирован

Обществу на праве собственности принадлежал объект культурного наследия – здание цеха. Общество приватизировало его в составе предприятия.

Инспекция по охране памятников культурного наследия (далее – Инспекция) направила Обществу проект охранного обязательства собственника на цех.

Общество отказалось от его подписания, ссылаясь на то, что цех является производственным помещением.

В связи с этим Инспекция обратилась в суд с иском к Обществу о понуждении подписать охранное обязательство.

Суд в иске отказал, установив следующее.

«Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств того, что указанные здания 1917–1958 годов ввода в эксплуатацию в совокупности являются объектом культурного наследия начала 20 века, а также того, что к объектам культурного наследия отнесены какие-либо конкретные здания [...] суд пришел к правильному выводу о том, что объект охраны не идентифицирован, предмет (существенное условие) охранного обязательства не определен (п. 1 ст. 432п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации)» (постановление ФАС Уральского округа от 31 января 2011 г. № Ф09-11716/10-С6 по делу № А50-12099/2010).

Помимо того, что собственник не обязан заключать охранное обязательство, если орган охраны ОКН четко не определил его предмет, орган охраны не может возложить на собственника обязанность по определению такого предмета.

Пример из практики: суд отказал министерству культуры в иске к собственнику ОКН об обязании оформить охранное обязательство, поскольку проект охранного обязательства не содержал четкого определения предмета охраны памятника, кроме того, незаконно возлагал непосредственно на собственника обязанность по его определению

Волоколамскому районному потребительскому обществу (далее – Райпо) на праве собственности принадлежал объект культурного наследия – здание.

Райпо обратилось в Министерство культуры с просьбой оформить охранное обязательство на указанный объект. Министерство передало Райпо два экземпляра охранного обязательства для подписания, однако проект охранного обязательства на условиях, предложенных Министерством, Райпо не подписало, несмотря на неоднократные письма.

В связи с отказом Райпо Министерство обратилось в суд с иском к нему об обязании оформить охранное обязательство.

Суд в иске отказал, указав следующее. Существенными условиями охранного обязательства должны являться обязанности собственника по сохранению объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны. Предмет охраны, по мнению суда, Министерство в охранном обязательстве не указало. Как следовало из акта (приложения к охранному обязательству), предмет охраны в нем не был описан, в его разделе было указано, что собственник обязан произвести в полном объеме проектно-сметную документацию по реставрации и приспособлению с определением предмета охраны.

Как указал суд, «отсутствие в охранном обязательстве предмета охраны повлечет неисполнимость обязанностей собственника по сохранению объекта культурного наследия ввиду неопределенности подлежащих охране элементов здания». В акте (приложении к охранному обязательству) Министерство не указало «описание особенностей объекта, послуживших основаниями для включения его в реестр и подлежащих обязательному сохранению», а также информацию о том, какие конкретно элементы здания представляют культурную и (или) историческую ценность. Министерство не указало и технологии их сохранения.

Суд, принимая во внимание, что спорный объект подвергался изменению с созданием современных элементов строения здания, посчитал необходимым точно описать предмет охраны в обязательстве. Суд указал, что без предмета охраны невозможно определить существенные условия охранного обязательства, в частности обязанность собственника по сохранению памятника истории и культуры. Такое охранное обязательство, подписанное сторонами, будет считаться незаключенным.

Суд подчеркнул невозможность соблюдения правил и требований закона в отношении объекта культурного наследия без установления его предмета охраны тем, что Министерство требовало (согласно условиям охранного обязательства) в нарушение статьи 17 Закона об ОКН возложить на собственника (Райпо) обязанность самостоятельно определить предмет охраны (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 г. по делу № А41-20808/11).

3. Собственник не обязан заключать охранное обязательство, если невозможно точно установить, что именно то здание, которое принадлежит собственнику, является объектом культурного наследия

Пример из практики: суд отказал прокурору в иске о понуждении собственника дома заключить охранное обязательство, поскольку из представленных материалов нельзя было установить, что дом является объектом культурного наследия

В собственности нескольких лиц (далее – собственники) находился объект культурного наследия «Дом купца В.П. Тикунова». Прокуратура провела проверку соблюдения требований законодательства в области охраны объектов культурного наследия и выявила, что на указанный дом собственниками не было заключено охранное обязательство. В связи с этим прокурор обратился в суд с иском о понуждении собственников к заключению охранного обязательства и к установлению информационной надписи на этом объекте.

Суд в иске отказал, поскольку сделал вывод, что по имеющимся в материалах дела документам невозможно было точно установить, что дом, принадлежащий собственникам, являлся именно памятником «Дом купца В.П. Тикунова», поскольку в том же селе, в котором он был расположен, фактически имелось пять домов купца (купцов) Тикунова(ых). Суду не были представлены доказательства того, какие из этих домов были включены в государственный реестр (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 23 июля 2012 г. по делу № 33-7275/2012).

131.77373 (11,17)

Обязан ли собственник здания, являющегося объектом культурного наследия, подписывать охранное обязательство на него, если после его приобретения произошел пожар, который практически его уничтожил

Да, обязан, если орган охраны ОКН составил охранное обязательство с учетом произошедшего пожара и данный объект не был исключен из реестра.

Пример из практики: суд удовлетворил требование комитета к собственнику о понуждении его заключить охранное обязательство, несмотря на то что объект культурного наследия сгорел, поскольку предложенное комитетом охранное обязательство было оформлено с учетом произошедшего пожара

З.Л. являлась собственником объекта культурного наследия (здания). Комитет по охране памятников (далее – Комитет) направил З.Л. проект охранного обязательства (с актом осмотра технического состояния, перечнем предметов охраны и планом границ территориипамятника) с предложением рассмотреть, подписать и вернуть его в Комитет для регистрации.

Однако З.Л. охранное обязательство не вернула и не представила протокола разногласий к нему. В связи с этим Комитет обратился в суд с иском к З.Л. о понуждении заключить охранное обязательство.

Суд иск удовлетворил, несмотря на довод З.Л. о том, что после произошедшего на спорном объекте пожара, он фактически был уничтожен, что сводится к невозможности заключения охранного обязательства. Суд указал, что предложенное З.Л. охранное обязательство составлено с учетом последствий пожара, а значит, З.Л. обязана его заключить.

Кроме того, суд отметил, что спорный объект не был исключен из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и не был исключен из Списка вновь выявленных объектов культурного наследия (определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2012 г. № 33-6204/2012).

4. Собственник (собственники) не обязан(ы) заключать охранное обязательство на элемент общего имущества

Пример из практики: суд отказал прокурору в требовании обязать сособственников помещений в здании подписать охранное обязательство, мотивировав это тем, что от собственников не требуется заключать отдельное охранное обязательство на элемент их общего имущества

Многоквартирный жилой дом был включен в перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения (далее – дом).

Право собственности на нежилое помещение общей площадью 11,5 кв. м в доме было зарегистрировано за городом Смоленском.

Вступившим в законную силу решением районного суда данное обособленное нежилое помещение было признано общей долевой собственностью собственников дома.

Прокурор обратился в суд с иском к администрации города и собственникам помещений дома о понуждении к совершению действий по заключению охранного обязательства на указанное помещение площадью 11,5 кв. м (далее – помещение).

Суд в иске отказал, указав, что помещение является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. То есть указанное помещение является элементом общего имущества дома и бремя его содержания распределяется между домовладельцами.

Суд признал неправомерным довод прокурора о том, что указанное помещение является обособленным и его можно рассматривать как часть объекта культурного наследия, на который требуется оформление охранного обязательства. Как указал суд, охранные обязательства, которые заключают собственники помещений в доме, одновременно являются обязательствами по сохранению и общего имущества дома. Следовательно, заключение отдельного охранного обязательства на элемент общего имущества не требуется (кассационное определение Смоленского областного суда от 7 февраля 2012 г. по делу № 33-394).

Пример того, как оформляется охранное обязательство в отдельном регионе

С 2013 года Мосгорнаследие перешло на односторонний порядок оформления охранных обязательств по следующему алгоритму:

1. Формируется ежегодный план-график оформления охранных обязательств.

2. Осуществляется плановое оформление охранных обязательств и утверждение их правовыми актами Мосгорнаследия.

3. Уточняется информация об ОКН.

4. Изготавливается акт технического состояния ОКН.

5. Охранное обязательство утверждается правовым актом Мосгорнаследия и его копия направляется правообладателю.

6. Осуществляется государственная регистрация охранных обязательств в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обременений имущественных прав.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка