Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
6 октября 2015 16 просмотров

Общая система. Общество с ограниченной ответственностью имеет гражданско-правовой договор,на основании договора строится жилой дом с последующей продажей облагается ли НДС? Можно ли выставлять документы на аванс без НДС? А в прибыль включается НДС?

В данном случае организации нужно начислить НДС при получении средств по договору. При расчете налога на прибыль суммы НДС не учитываются.

Так как на момент заключения договора купли –продажи объект еще не построен и документы, которые помогли бы его идентифицировать в качестве жилого дома отсутствуют, то использовать льготу по НДС в отношении операций по реализации жилых помещений организация не может.

Из формулировки вопроса можно сделать вывод о том, что застройщик – получатель средств выполняет строительные работы собственными силами, поэтому с сумм, полученных по договору, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации подрядных работ. Налог на прибыль застройщик рассчитывает также в общем порядке, как подрядная организация.

Суммы НДС относятся к расходам, которые не учитываются для налога на прибыль на основании положений пункта 19 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Обоснование

Из рекомендации Системы Главбух – ВИП версии
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
– отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.

ОСНО: строительство собственными силами

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи подрядчиком или генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Подробнее об этом см. Какие операции облагаются НДС. При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке.

Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550.

Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

<…>

Из рекомендации Системы Главбух – ВИП версии

Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России


Какие операции облагаются НДС

Нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом не сдан в эксплуатацию

Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.

Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.

Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сумма договора может включать в себя:

  • стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).

Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Для этого ему придется вести раздельный учет.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11, от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09, от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08 говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не начислять НДС со стоимости услуг застройщиков по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам нежилых помещений для использования в некоторых видах предпринимательской деятельности. Они заключаются в следующем.

Льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется на услуги застройщиков в рамках договоров долевого участия, кроме услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. Исходя из буквального содержания этой нормы, к объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Контролирующие ведомства подразумевают под такими объектами любые помещения, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности. Однако некоторые суды придают понятию «производство товаров (работ, услуг)» более узкий смысл. Они полагают, что это понятие охватывает только процесс изготовления и реализации собственной продукции (см., например, определения ВАС РФ от 5 марта 2009 г. № 3302/08, от 19 декабря 2007 г. № 14134/07, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2012 г. № А03-11940/2011, Волго-Вятского округа от 14 июля 2011 г. № А29-8379/2010, Центрального округа от 31 октября 2008 г. № А48-3912/07-2, от 14 июня 2007 г. № А82-6804/2005-99). Опираясь на такое толкование определения «производство», застройщики могут попытаться обосновать правомерность применения налоговой льготы ко всей стоимости своих услуг независимо от того, что часть помещений в многоквартирном доме передается дольщикам для ведения предпринимательской деятельности, не связанной с производством (например, для организации торговли или оказания бытовых услуг). Однако следует учитывать, что перечисленные судебные решения были приняты по спорам о необходимости ведения раздельного учета НДС в тех случаях, когда доля расходов на производство товаров (работ, услуг) не превышает пяти процентов от совокупных расходов организации. Не исключено, что в рассматриваемой ситуации суды будут придерживаться другой позиции. В настоящее время арбитражная практика по этому вопросу не сложилась.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.

Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка