Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники советуют перепроверить данные работников

Подписка
Срочно заберите все!
№24
6 октября 2015 37 просмотров

Как правильно определить услугу застройщика на ОСНО, если она не выделена в договоре долевого участия? Как отразить в учете? Что в нее входит?

В договоре участия в долевом строительстве стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства, так и не выделять его.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Таким образом, речь идет о том, что стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика в договоре, так и не выделять это вознаграждение. Более того, в договоре вообще может не предусматриваться оказание застройщиком услуг дольщику.

В этом случае доходом застройщика будет считаться сумма экономии средств дольщиков, если договором не предусмотрено иное.

О налоговом учете вознаграждения застройщика подробнее смотрите Налоговый учет вознаграждения застройщика, Налоговый учет экономии (перерасхода).

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Обоснование

1. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

<…>

Доходы

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от долевого взноса;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

  • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 12 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99,ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 217 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

<…>

2. Из статьи журнала «Учет в строительстве », № 1, январь 2015

Если вознаграждение застройщика в договоре не выделено

В договоре участия в долевом строительстве стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика, так и не выделять его. Влияют ли условия определения вознаграждения на порядок расходования средств дольщиков?

Как покрывать собственные расходы

Грозит ли наказание за невыделение в цене договора участия в долевом строительстве суммы вознаграждения застройщика (вознаграждением будет являться экономия от строительства)? Верно ли утверждение о том, что если вознаграждение не выделено отдельной строкой в договоре, то денежные средства, поступающие от дольщиков, компания не имеет права тратить на собственные расходы (аренда, заработная плата, реклама и др.)? Сводный сметный расчет с выделением услуг застройщика руководство тоже делать отказывается. Чем чреват данный факт?

Давайте разбираться, как ответить на эти вопросы организации-застройщика.

Цели расходования средств дольщиков определены

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Таким образом, речь идет о том, что стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика в договоре, так и не выделять это вознаграждение. Более того, в договоре долевого участия вообще может не предусматриваться оказание застройщиком услуг дольщику. В этом случае доходом застройщика будет считаться сумма экономии средств дольщиков, если договором не предусмотрено иное.

Если вознаграждение застройщика не выделено, то вся сумма средств, поступающая от дольщиков, является целевой для целей налогообложения на основании пункта 14статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Целевые средства застройщик вправе расходовать только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ. На иные цели застройщик может расходовать только средства, которые не являются целевыми. Если иметь в виду денежные средства на расчетном счете, то там могут быть как целевые, так и нецелевые средства. Рассчитать, какая часть из них является целевой, а какая используется застройщиком по своему усмотрению, можно следующим образом.

В налоговом учете нужно взять данные по кредиту счета 76, на котором учтены целевые средства дольщиков, прибавить к ним задолженность подрядчикам и поставщикам за выполненные работы и поставленные товары для строительства, учтенную по кредиту счета 60. Из этой суммы нужно вычесть данные по дебету:

  • счета 08 (20) в части осуществленных расходов на строительство дома;
  • счета 07, если застройщик приобрел для строительства оборудование, требующее монтажа;
  • счета 10, если застройщик самостоятельно приобрел для строительства материалы;
  • счета 19 в части НДС, полученного застройщиком на основании счетов-фактур, предъявленных поставщиками и подрядчиками;
  • счета 60 – авансы, выданные поставщикам и подрядчикам.

Полученная положительная разница даст информацию, какая сумма денежных средств на расчетном счете является целевой и не может быть направлена на иные цели, кроме предусмотренных статьей 18 Закона № 214-ФЗ. Оставшаяся часть денег может быть направлена застройщиком на собственные нужды. Данный порядок справедлив для каждого отдельного объекта строительства, но не для совокупности всех строящихся объектов (домов).

Что касается сводного сметного расчета, в котором в главе 10 определяется сумма на содержание застройщика, то он не имеет к договору участия в долевом строительстве никакого отношения. Ведь речь идет о коммерческом строительстве, а не о строительстве за счет средств бюджетов всех уровней. Тем не менее структура расходов на содержание застройщика, включаемых в стоимость строительства, в случае если договорами с дольщиками не предусмотрено оказание услуг, должна соответствовать требованиям, изложенным в письме Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347. И, конечно, величина этих расходов должна быть сопоставима с рыночной ценой таких затрат.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка