Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
8 октября 2015 170 просмотров

Можно ли в одном договоре аренды производственного помещения указать и территорию вокруг него. вся территория обозначена капитальным забором. Или аренда территории прилегающей это отдельный договор?

Указать в договоре аренды, что предметом аренды выступает и производственное здание и земельный участок возможно. При этом во избежании споров, границы земельного участка передаваемого в аренду должен быть индивидуализированы сторонами договора.

Это объясняется тем, что в силу ст.652 ГК РФ, по договору аренды здания, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом, в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Таким образом, в договоре возможно обозначить, что участок передается арендатору здания на праве аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Договор аренды здания (сооружения)

<…>

«ДОГОВОР

АРЕНДЫ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ)

г. Москва «17» января 2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Запад»,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Александра
Владимировича Львова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Восток»,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Ивана Ивановича Иванова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о
нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору здание (сооружение), находящееся по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, на земельном участке площадью 0,3 га, принадлежащем Арендодателю на праве собственности
(указать вид права).

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) (далее – здание) Арендатору передается право безвозмездного пользования (указать вид права) на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, площадью 200 кв. м.

1.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п. 1 договора здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 сентября 2004 г. № 77 АБ 737373

(указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Право собственности (указать вид права) Арендодателя на земельный участок, занятый зданием, указанным в п. 1 настоящего договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 октября 2002 г. № 77 АБ 876543

(наименования и полные реквизиты правоустанавливающих документов).

1.3. Сведения о здании:

Адрес – г. Москва, ул. Михалковская, д. 20.

Назначение – офисный центр.

Общая характеристика – трехэтажное нежилое кирпичное здание.

Этажность – 3.

Другие параметры: фундамент бетонный, несущие конструкции железобетонные, стены
кирпичные, 10 балконов.

Техническая характеристика здания приведена в выписке из технического паспорта, выданной «15» октября 2011 г. территориальным отделением БТИ по ЮЗАО г. Москвы (наименование органа), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.4. Сведения о земельном участке, право безвозмездного пользования (указать вид права) на который переходит Арендатору по настоящему договору:

Кадастровый номер – 43898798743.

Местоположение (адресные ориентиры) – г. Москва, ул. Михалковская, влад. 20.

Категория земель – населенный пункт.

Цель использования – эксплуатация нежилых строений в хозяйственных целях.

Общая площадь – 2,4 га.

Кадастровая карта (план) земельного участка, выданная 14 апреля 2010 г. (дата выдачи) отделением Росреестра по ЮАО г. Москвы (наименование органа кадастрового учета), является приложением к настоящему договору.

1.5. Здание предоставляется Арендатору для использования под офис (цели использования).

1.6. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет 1 000 000 (один миллион) (сумма цифрами и прописью) рублей.

1.7. Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленные в здании.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.8. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны производятся за счет Арендатора (наименование стороны договора).

1.9. В случае если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ

2.1. Арендодатель в пятидневный срок после заключения договора передает Арендатору здание и земельный участок, на котором оно расположено, по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду здания, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

– контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

– беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;

– осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

– предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

– производить за свой счет капитальный ремонт здания;

– принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;

– информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;

– в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за 30 календарных дней до регистрации перехода права собственности; при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

– сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу,
предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

– по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);

– после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

– с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания.

3.4. Арендатор обязан:

– принять от Арендодателя здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

– использовать здание только в соответствии с целями, указанными в п. 1.5 настоящего договора;

– своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

– производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии;

– соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования,
предъявляемые к пользованию зданием;

– обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и
муниципальных органов свободный доступ в здание для осуществления контроля, выполнения
аварийных, ремонтных и других работ;

– не позднее чем за 60 календарных дней (срок) до истечения срока действия договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить здание или заключить договор аренды здания на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации.

Срок аренды составляет три года (лет, месяцев).

4.2. Арендатор имеет (имеет, не имеет) преимущественное право на заключение договора аренды здания на новый срок после истечения срока действия настоящего договора.

4.3. В случае если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на срок, указанный в п. 4.1. договора.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору здание в размере 1000 рублей за один квадратный метр площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 200 000 (двести тысяч) рублей.

Ставка арендной платы включает плату за пользование частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для ее использования, и компенсацию (возмещение) расходов (затрат) по оплате коммунальных (горячая вода, холодная вода, отопление, канализация, электричество) и эксплуатационных услуг. В стоимость аренды не входит оплата телефонных переговоров и Интернета, которая осуществляется Арендатором
самостоятельно и за свой счет.

5.2. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого здания по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного платежа.

5.4. Арендная плата за пользование зданием вносится Арендатором в следующем порядке:

– первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение пятидневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения;

– последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в п. 6.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории России.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 50% от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случаях, предусмотренных законодательством, применяется досудебный порядок разрешения споров.

В случае если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров или в досудебном порядке, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в Арбитражном суде г. Москвы

(указать название и местонахождение арбитражного суда).

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут:

– при нецелевом использовании Арендатором здания;

– при существенном ухудшении состояния здания по вине Арендатора;

– при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут:

– при непредоставлении Арендодателем здания в срок, установленный договором;

– при возникновении событий или других юридических фактов, приведших здание в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и
переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с изменением законодательства становится недействительным, то это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного результата.

9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих адресов, номеров телефонов, телефаксов, телексов не позднее 10 рабочих дней со дня их изменения.

9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.

9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются правила, установленные гражданским законодательством, действующим на территории России.

9.7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: копия выписки из технического паспорта БТИ, копии поэтажных планов и экспликаций к поэтажным планам, перечень передаваемого имущества.

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ООО «Запад» Адрес: 214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81 ИНН 6732000017
КПП 673201001 р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный» к/с 3010181040000000123 БИК

044585123

Арендатор: ООО «Восток» Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20 ИНН 7708123456
КПП 770801001 р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный» к/с 30101810400000000222 БИК 044583222

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Адрес местонахождения недвижимого имущества и его основные характеристики указываются в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации недвижимого имущества (БТИ).

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду. Например, объект аренды может находиться у арендодателя в доверительном управлении или на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

Указываются иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору(материалы, из которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий, балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, внутренняя отделка – по помещениям и др.), а также сведения, определяющие расположение здания на соответствующем земельном участке.

Сведения о земельном участке указываются в соответствии со свидетельством о праве собственности, кадастровым планом и т. п.

Указывается целевое назначение передаваемого в аренду здания. Если арендатор будет использовать здание не по целевому назначению, он может быть подвергнут различным санкциям

Арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем недвижимого имущества по акту приема-передачи.

Такое правило установленопунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. В то же время если недостатки были специально указаны в тексте договора, либо заранее были известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества и проверки его исправности, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В интересах арендатора указать, что арендодатель вправе посещать сданное в аренду здание с предварительным уведомлением арендатора за определенный период времени (например, за день). Напротив, в интересах арендодателя прямо указать в договоре, что осмотр может проводиться без предварительного уведомления арендатора.

Арендодатель будет обязан провести капитальный ремонт здания, если это прямо указано в договоре либо если в этом возникает необходимость.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

В договоре аренды можно прямо прописать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать здание или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени. В то же время согласие арендодателя на сдачу арендатором здания в субаренду может быть выражено в самом договоре, например, при помощи такой формулировки: «Арендатор может сдавать здание либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего договора». В этом случае получения каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется.

Арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Договор аренды нужно будет регистрировать в тех случаях, если он заключен сроком на один год или более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды будет считаться заключенным только после его государственной регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет считаться заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата может быть установлена как в твердой сумме (как в приведенном примере), так и путем определения механизма ее исчисления (например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа).

Если суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы, если иное не указано в договоре, будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств на счет арендодателя(постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2010 г. по делу № А56-61599/2009).

Данное положение включают во многие типовые договоры. Однако надо учитывать, что подобные условия суды, как правило, не рассматривают в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования споров, предусмотренного договором.Судебная практика в большинстве случаев исходит из того, что при установлении обязательного претензионного порядка урегулирования спора нужно прописать его процедуру, включающую в себя порядок совершения конкретных действий до обращения в суд, указания на то, в какие сроки, кем и кому должна направляться претензия и с приложением каких документов рассматриваться, а также сроки ответа на претензию (постановленияФАС Поволжского округа от 5 июля 2011 г. по делу № А12-23484/2010ФАС Волго-Вятского округа от 18 апреля 2011 г. по делу № А43-17216/2010). Правда, иногда суды занимают и противоположную правовую позицию (постановление ФАС Поволжского округа от 3 июня 2009 г. по делу № А65-23329/2008). Однако подобные судебные акты – это исключения из общего правила.

Применительно к договорам аренды в законе установлена необходимость соблюдения претензионного порядка лишь для требований об изменении и расторжении договора (п. 2 ст. 452абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

В данном случае стороны установили договорную подсудность по спорам, вытекающим из заключенного договора. Дело в том, что по общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 35 АПК РФ). Если местонахождением арендодателя является г. Смоленск, а местонахождением арендатора – г. Москва, то по общему правилу иск арендатора к арендодателю должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендодателя к арендатору – в Арбитражный суд города Москвы. Однако если в договоре установлена договорная подсудность (ст. 37 АПК РФ), иски сторон друг к другу должны будут предъявляться в суд, указанный в договоре. В нашем примере – в Арбитражный суд города Москвы.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то ее контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (перечислять арендную плату, направлять претензию и т. п.) по известным ему реквизитам.

Если договор регистрировать не нужно, то он обычно составляется в двух экземплярах (по количеству сторон). Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа)»

<…>

2.Договор аренды земельного участка. Как определить существенные условия

<…>

«Аренда – один из самых распространенных договоров, опосредующих передачу в пользование каких-либо материальных объектов. С принятием Земельного кодекса РФ в имущественный оборот стали поступать такие особые объекты, как земельные участки. Их специфика состоит, прежде всего, в особом характере отношений, которые регулируются, как Гражданским кодексом РФ, так и Земельным кодексом РФ. Последний содержит ряд требований, относящихся к индивидуализации земельного участка. Таким образом, положения гражданского законодательства, определяющие существенные условия для договора аренды, применительно к земельным отношениям получили определенное уточнение. Лица, желающие получить в аренду земельный участок, должны знать специфику земельных отношений, поскольку незнание такой специфики может повлиять на действительность заключенного договора1.*

СРОК – ПЕРВОЕ СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДЛЯ ДОГОВОРААРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Одним из наиболее широко распространенных договоров в области земельных правоотношений является договор аренды земельного участка. Вопрос о существенных условиях такого договора является спорным, при этом он имеет огромное практическое значение. Не вызывает разногласий лишь отнесение к существенным условиям условия о предмете аренды.

Представляется, что понятие существенных условий договора следует формировать исходя из прямого толкования ст. 432 Гражданского кодекса РФ. Данная статья гласит: «Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Думается, что подходить к вопросу существенных условий договора следует формально: названы условия в законе или в заявлении стороны существенными, следует признавать их таковыми.

Исходя из такого подхода, срок аренды земельного участка в большинстве случаев не может признаваться существенным условием, так как в законодательстве нет указания на это. Однако п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, устанавливающий порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договороваренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, содержит следующую формулировку: «Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельногоучастка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды». Пункт 10 этой же статьи указывает, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать (среди прочих) сведения о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды. Следовательно, для аренды государственных или муниципальных земель для жилищного строительства срок является существенным условием. Арбитражная практика по данному вопросу не отличается единообразием.

Практика. Мэрия г. Архангельска своим распоряжением назначила проведение открытого по составу участников и форме подачи предложений о размере годовой аренднойплаты аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже. В газете опубликовано извещение о проведении торгов на право заключения договора аренды названного участка, согласно которому определены начальный размер годовой арендной платы земельногоучастка, задаток, шаг аукциона. Открытое акционерное общество «Архангельск-гражданреконструкция», как победитель торгов, просит признать недействительным п. 5.1 договора аренды земельного участка в части включения в него следующего условия: «годовая арендная плата составляет 16 720 000 руб.». Суд, рассматривая данный иск и доводы истца, пришел к выводу, что в извещении о проведении торгов указаны все сведения относительно предмета аукциона – права на заключение договора аренды земельногоучастка, в том числе начальный размер годовой арендной платы, сумма задатка и шаг аукциона. При таких обстоятельствах ссылка подателя жалобы на отсутствие в извещении информации о сроке аренды земельного участка отклоняется судом кассационной инстанции как несостоятельная, поскольку приведенная в извещении информация позволяла участникам торгов получить правильное представление об условиях договорааренды, в том числе и о размере арендной платы. Отсутствие сведений о сроке аренды не имело существенного значения для формирования воли и правильного волеизъявления участников торгов, поскольку начальная цена аукциона была определена в виде начального размера годовой арендной платы (постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу № А05-3954/2009).

Условие о сроке аренды установлено в законе в качестве существенного и вывод суда о том, что отсутствие сведений о сроке аренды не имело существенного значения, представляется незаконным и необоснованным.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что существенность условия о срокеаренды земель зависит от конкретного вида предмета договора. В одном договоре арендыземли срок может не являться существенным условием, а в другом – признается существенным, так как это прямо предусмотрено в законе.

Существенность условия о сроке аренды зависит от того, какой именно вид земель передают в аренду.

РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ – ВТОРОЕ СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Если предметом аренды выступают частные земли, то и размер арендной платы (как существенное условие), и порядок, условия и сроки ее внесения определяются по соглашению сторон. При этом, если порядок, условия и сроки внесения арендной платы договором не определены, следует применять ч. 1 ст. 614 ГК РФ и считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для государственных и муниципальных земель условие об арендной плате определяется несколько иначе.

В статье 22 Земельного кодекса РФ указывается, что общие начала определения аренднойплаты при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. А статья 65 ЗК РФ закрепляет, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесенияарендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В арбитражной практике споры по поводу арендной платы за государственные или муниципальные земли не являются редкостью. Достаточно часто спор касается не установления размера арендной платы, а его изменения. Зачастую арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер платы, руководствуясь вышеназванными документами. Арендатор же считает данное действие односторонним изменением существенного условия и просит признать его незаконным.

Анализ судебных решений позволяет констатировать, что арбитражные суды иногда сами не могут правильно квалифицировать действия арендодателя.

Практика. При рассмотрении иска ООО «Лисма» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению госимуществом в Республике Мордовия арбитражный суд первой инстанции в мотивировочной части решения указал, что изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон. Апелляционная инстанция посчитала такой вывод ошибочным и постановила, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а является исполнением согласованных условий договора со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению госимуществом в Республике Мордовия. В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Встатье 424 ГК РФ закреплено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.?п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Учитывая, что абз. 2 п. 3 ст. 65 и п. 4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что Правительство РФ наделено полномочиями по установлению порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, то стороны договора должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельныеучастки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу № А39-3734/2011).

Особые правила определения арендной платы установлены для лесных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности.

Статья 73 Лесного кодекса РФ закрепляет, что размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого следующим образом:

  • при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размерарендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке;
  • при использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размерарендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка;
  • при этом ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в зависимости от собственности на лесной участок).

УЧАСТОК, ОТНОСЯЩИЙСЯ К ЛЕСНОМУ ФОНДУ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛЕСНЫМ НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, ПОКРЫТ ОН ЛЕСОМ ИЛИ НЕТ

Предметом договора аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота. Однако в законодательстве устанавливаются особенности предмета аренды некоторых категорий земель, например, сельскохозяйственных или лесных земель.

Так, при определении объекта аренды в отношении лесных земель законодатель употребляет словосочетание «лесной участок». Возникает вопрос: как соотносятся понятия «земельный участок» и «лесной участок»? И можно ли утверждать, что лесной участоквключается в лесной фонд?

Статья 7 Лесного кодекса РФ устанавливает, что лесным участком является земельныйучасток, границы которого определяются в соответствии со ст.ст. 6769 и 92 данного Кодекса.

При этом ст. 67 определено, что лесоустройство проводится на землях лесного фонда, а также на землях, указанных в ч. 3 ст. 23 Кодекса (земли обороны и безопасности, на которых расположены леса; земли населенных пунктов, на которых расположены городские леса; земли особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса).

Таким образом, можно сделать вывод, что лесной участок может выделяться в рамках четырех категорий земель в результате лесоустройства.

При этом представляется, что понятия «лесной участок» и «земельный участок» соотносятся как частное и общее. По сути, лесной участок представляет собой не что иное, как разновидность земельного участка, обладающего общими и дополнительными признаками.

Статья 5 Лесного кодекса РФ указывает, что следует исходить из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе. Кроме того, как мы уже говорили, лесоустройство проводится на землях лесного фонда, а также на землях обороны и безопасности, на которых расположены леса; на землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса; на землях особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса. Если толковать данную норму буквально, то получается, что для земель лесного фонда не обязательно наличие леса как такового, а для других категорий земель (чтобы выделить лесной участок) наличие леса необходимо.

Представляется, что лесной участок, относящийся к лесному фонду, имеет формальный признак – особую категорию земель (независимо от того, покрыт ли он лесом).

Лесной участок, относящийся к другим категориям земель обязательно должен иметь «биологический» признак (наличие лесной растительности). Конечно, на практике в большинстве случаев лесной участок представляет собой комплекс земли и расположенной на ней растительности. Использование же законодателем выражения «лесной участок» призвано подчеркнуть особый статус и правовой режим этих земель.

НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГОУЧАСТКА ДОЛЖЕН БЫТЬ РАВЕН ПРЕДЕЛЬНОМУ

Статьей 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор арендысчитается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении земельных участков предельные сроки установлены, в частности, дляаренды сельскохозяйственных земель. Так, ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что договораренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Однако законодательство не устанавливает, кем и в каком порядке определяется разрешенное использование, и исполнить данную норму в том виде, как она звучит в настоящее время, затруднительно. Поэтому в региональном законодательстве мы имеем нормы, устанавливающие минимальный срок без учета разрешенного использования.

Кроме того, минимальный предельный срок установлен и в самом Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для аренды некоторых земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, в ст. 10 названного закона говорится: «Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет».

Часть 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Предельные сроки (максимальные и минимальные) упоминаются и в Лесном кодексе РФ, в частности в ч. 3 ст. 72, согласно которой договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 10 до 49 лет, за исключением случаев, предусмотренных ст.ст. 3643–46п. 3 ч. 3 ст. 74 Кодекса.

Как уже говорилось выше, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что, если срок арендыв договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; а если срок аренды в договоре не определен (при условии установленного максимального законодательного срока) и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Означают ли данные положения, что режим «неопределенного срока» распространяется на договор аренды земельного участка, для которого в законе установлен максимальный срок? Предположим, сторонами был заключен договор аренды сельскохозяйственногоучастка и в нем не был определен срок. Считается ли, что договор в данном случае заключен на максимальный срок (49 лет), или на неопределенный срок? Логичным представляется применять в данном случае правовой режим «неопределенного срока», но в пределах 49 лет. Однако этот вывод не следует из какой-либо статьи закона, а основывается на общем анализе правовых норм и целях установления предельного срока.

Думается, что говорить здесь только о неопределенном сроке неправильно, так как максимальный срок четко установлен в законе, а применение только максимального срока может не соответствовать волеизъявлению сторон и их свободе (ведь если бы они хотели заключить договор на столь длительный срок, то могли бы установить его сразу в договоре).

Ответ на поставленный вопрос законодателем не сформулирован, в связи с чем представляется необходимым внести соответствующие дополнения в ст. 610 Гражданского кодекса РФ».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка