Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
13 октября 2015 524 просмотра

Предприятие ведет строительство АБК подрядным способом, по завершению строительства было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Исполнительным комитетом. Может ли предприятие после данного разрешения, далее ввести строительство и отражать текущие затраты на 08 счете для формирования первоначальной стоимости объекта?

Стоимость дополнительных расходов должна быть отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта и в бухгалтерском и в налоговом учете.

Вместе с тем, налоговики могут отказать в признании расходов после ввода дома в эксплуатацию. Ведь согласно нормам ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на достройку ведет к налоговым рискам

Обоснование

1.Из статьи журнала «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 2, ФЕВРАЛЬ 2013

Введение объекта в эксплуатацию

Об особенностях постановки сложных объектов на учет рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».

<…>

Что касается того обстоятельства, что здание не достроено, но разрешение на ввод и свидетельство на право собственности получены, то рассматривать такую ситуацию с точки зрения нормативных документов не имеет смысла, поскольку нарушены нормы законодательства, касающиеся порядка получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Так, согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Работы на объекте в полном объеме не выполнены. Даже необходимое для эксплуатации оборудование не установлено. А рассматривать в статье понятийную ситуацию мы не можем.

Если здание учтено в составе основных средств в соответствии с требованиями ПБУ 6/01, то возможно изменение его первоначальной стоимости в результате достройки или дооборудования.

Если учесть, что на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию все работы, предусмотренные проектом, должны быть завершены, то под достройкой следует понимать дополнительные работы по изменению первоначальных характеристик здания, которые осуществляются на основании отдельных проектных решений.

При этом расходы на достройку и дооборудование объекта основных средств учитываются отдельно по дебету счета 08 до окончания таких работ. После того как все работы выполнены, стоимость расходов на достройку или дооборудование должна быть отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.*

<…>

2.Из статьи журнала СТРОИТЕЛЬСТВО: БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ. ЭЛЬВИРА МИТЮКОВА

5.7. Расходы после ввода здания в эксплуатацию

Ситуация, когда застройщик уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще остались недоделки, не редкость в строительной практике. Можно ли учесть возникающие затраты в составе расходов при налогообложении прибыли или на увеличении 08 счета?

Прямого ответа на этот вопрос нет.

По мнению специалистов Минфина России (письмо от 30.06.2008 № 03-03-06/1/378), затраты по достройке объекта учесть можно как в бухгалтерской, так и в налоговой стоимости объекта, правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования. Данный факт должны подтверждать акты, справки, технические условия, проектная документация и пр. документы.

Однако обращаем внимание, что данный вопрос, независимо от ответа чиновников, остается спорным. Ведь согласно нормам ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на достройку объекта очень проблематично и ведет к высоким налоговым рискам.*

Исключением из этого правила являются отделочные работы. Их можно производить после ввода в эксплуатацию недвижимости и включать в стоимость объекта.

Действительно, исходя из п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», законченные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

В то же время сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (п. 1.8 СНиП 3.01.04-87, п. 11, 12 актов по ф. № КС-11, КС-14).

Следовательно, такие расходы могут быть отражены в стоимости объекта после его ввода в эксплуатацию. Если же строительная организация несет иные расходы, связанные со строительством, и учитывает их в стоимости объекта или при налогообложении прибыли, не исключено, что свою позицию ей придется доказывать в суде. В свое оправдание можно привести следующие аргументы.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешения на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. В то же время согласно правовой позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Поэтому и фактическая сумма затрат на строительство застройщиком может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ.*

Аналогичного мнения придерживается ФАС Поволжского округа от 12.02.2013 № А12-8247/2012, Седьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 09.08.2012 № А27-8216/2012), Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК) и др.

Расходы на ремонт и достройку объекта

Более безопасным было бы отразить «опоздавшие» затраты как расходы на ремонт помещения и не включать их в стоимость объекта, а учитывать как прочие расходы согласно ст. 260 НК РФ.

Однако если по документам и фактически недвижимость еще не построено и ремонтировать застройщику-инвестору нечего, тогда это могут быть расходы по достройке объекта. Расходы по достройке должны увеличивать первоначальную стоимость строения в силу п. 2 ст. 275 НК РФ.

Имейте в виду, что расходы на достройку объекта должны быть произведены в соответствии с техническими условиями, проектами и разрешительной документацией. Если в первоначальном варианте документов (на само строительство) затраты на достройку не указаны, учесть их в стоимости объекта или для налогообложения прибыли будет спорно.

3.Из статьи журнала «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 11, НОЯБРЬ 2013

Увеличение стоимости строительства

И.В. Чуйко, главный методолог ООО «Аудит-Эскорт»

Увеличение стоимости построенного объекта – проблема, знакомая, пожалуй, всем строительным компаниям. Рассмотрим в статье аспект, связанный с признанием дополнительных расходов на основании решения суда. Покажем на конкретных примерах порядок учета для разных случаев в зависимости от цели строительства.

Виды спорных расходов

Часто на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик успевает учесть в стоимости строительства не все затраты. Условно такие суммы можно разделить на две группы.

1. Расходы, которые не могли быть произведены (например, на благоустройство территории в случае, если объект вводится в эксплуатацию зимой).

2. Расходы, которые не были отражены в учете из-за неправильной организации приемки результатов выполненных работ, из-за отсутствия первичных документов и т. п.

В обоих случаях речь идет о расходах, предусмотренных проектно-сметной документацией.

Как правило, первая группа затрат не вызывает разногласий с контролирующими органами по поводу возможности их включения в стоимость объекта строительства.

А вот учет расходов второй группы почти всегда чреват спорами с налоговиками. Ведь, согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта в полном объеме. То есть строительство к этому времени должно быть завершено и все затраты по нему учтены.*

Признание допрасходов на основании решения суда

Проанализируем ситуацию, когда застройщик признал в учете затраты на строительство, относящиеся ко второй группе расходов, понесенные после ввода объекта в эксплуатацию. Это явилось следствием решения арбитражного суда, который подтвердил правомерность действий организации при возникновении спора с налоговой инспекцией.

Значит, независимо от конкретизации расходов легитимность их признания на основании вступившего в законную силу судебного акта не вызывает сомнений. Какими будут последствия? Разберемся подробнее (по видам объектов).

Основное средство

В бухгалтерском и налоговом учете возможность изменения первоначальной стоимости основного средства предусмотрена в случае его достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и т. п. (п. 14 ПБУ 6/01п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Достройка. Если в рассматриваемой ситуации речь идет о затратах, датированных более поздним числом, чем дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то их можно отнести к расходам на достройку. Очевидно, что они не повлекут увеличения срока полезного использования объекта, поскольку улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей его функционирования не происходит.

Годовая сумма амортизационных отчислений после увеличения первоначальной стоимости объекта должна определяться из расчета остаточной стоимости с учетом дополнительных расходов и оставшегося срока полезного использования. Данная позиция основана на том, что, согласно ПБУ 22/2010, операция по увеличению стоимости основного средства не признается ошибкой. Неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухучете или бухотчетности, выявленные в результате получения новой информации, ошибками не являются (п. 2 ПБУ 22/2010). › |

Учитывая изложенное, амортизация в бухгалтерском учете ретроспективно не пересчитывается.

Позиция Минфина. При расчете налога на прибыль, по мнению финансистов, изложенному в письме от 4 июля 2013 г. № 03-03-10/25656, первоначальная стоимость основных средств изменяется, когда не принятые заказчиком объемы выполненных работ и их стоимость должны быть приняты. Поскольку на основании решения суда они признаны затратами, связанными со строительством объекта.

Руководствуясь такими разъяснениями, застройщик должен увеличить первоначальную стоимость основных средств и начислять амортизацию исходя уже из новой стоимости амортизируемого имущества.*

К сожалению, в письме № 03-03-10/25656 не уточнено, следует ли при этом пересчитать ранее начисленную амортизацию.

Внесение исправлений. Проанализировав ситуацию, связанную с увеличением на основании решения суда стоимости проектно-изыскательских работ для строительства основного средства, чиновники пришли к такому выводу.

Увеличение цены работ следует рассматривать как увеличение расходов на строительство объекта, возникшее в связи с допущенным в прошлых периодах неточным отражением налоговой базы из-за неправильного применения положений гражданского законодательства РФ.

При обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки или искажения (п. 1 ст. 54 Налогового кодекса РФ).

Если определить период совершения ошибок невозможно, перерасчет производится за период, в котором они выявлены.

Компания вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога за прошлый период в периоде выявления ошибок также и в том случае, если допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.

Таким образом, поскольку ошибка повлекла излишнюю уплату налога, застройщик имеет право по своему выбору:*

  • либо пересчитать амортизацию и сдать корректирующие налоговые декларации за прошлые периоды;
  • либо пересчитать амортизацию и единовременно учесть сумму корректировки в том периоде, когда произошло увеличение стоимости основного средства. › |

Более выгоден первый вариант, но только при условии, что имелась налогооблагаемая база в предыдущих периодах.

ПРИМЕР 1

ООО «МегаСтрой» построило здание для собственных нужд и 31 декабря 2012 года приняло его к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости 10 000 000 руб., установив срок полезного использования 361 месяц (десятая амортизационная группа).

Организация применяет линейный метод начисления амортизации в бухгалтерском и налоговом учете.

31 марта 2013 года были признаны дополнительные расходы на основании решения суда на сумму 2 000 000 руб. и учтен «входной» НДС по ним в размере 360 000 руб.

Бухгалтер ООО «МегаСтрой» сделал в учете следующие записи.

31 декабря 2012 года:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 10 000 000 руб. – принят к учету объект основных средств.

31 января, 28 февраля, 31 марта 2013 года:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02
– 27 700,83 руб. (10 000 000 руб.: 361 мес.) – начислена амортизация (за соответствующий месяц).

31 марта 2013 года (дополнительно):

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 000 000 руб. – учтены на основании решения суда дополнительные расходы на строительство;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 2 000 000 руб. – увеличена стоимость основного средства;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 360 000 руб. – выделен НДС по дополнительным расходам.

30 апреля, 30 мая, 30 июня 2013 года:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02
– 33 287,42 руб. ((10 000 000 руб. + 2 000 000 руб. – 27 700,83 руб. ? 3): (361 мес. – 3 мес.)) – начислена амортизация (за соответствующий месяц).

В налоговом учете отражены расходы на амортизацию:

– за I квартал 2013 года – 83 102,49 руб. (27 700,83 руб. ? 3 мес.);

– за II квартал 2013 года – 99 722,99 руб. (12 000 000 руб.: 361 мес. ? 3 мес.).

За II квартал 2013 года дополнительные расходы, относящиеся к I кварталу 2013 года, исчисленные во II квартале, – 16 620,5 руб. (99 722,99 – 83 102,49).

Итого начислено амортизации за полугодие 199 445,98 руб. (83 102,49 + 99 722,99 + 16 620,5).

Долевое строительство

Бухгалтерский учет. Если на дату получения новой информации об увеличении расходов на строительство объект уже передан дольщикам, расходы следует включить в себестоимость продаж ( счет 90 субсчет «Себестоимость продаж») на основании пункта 19 ПБУ 10/99.

Счет 90 используется, когда доходы по договорам долевого участия в строительстве признаются организацией в качестве доходов по обычным видам деятельности. Если нет, то должен применяться счет 91 «Прочие расходы».

При поступлении информации до передачи объекта дольщикам расходы надо отнести за счет средств, полученных от дольщиков. Поскольку по условиям договора участия в долевом строительстве средства дольщика должны направляться на возмещение затрат на строительство объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Налоговый учет. При исчислении налога на прибыль порядок аналогичный.

Если на дату получения новой информации об увеличении расходов на строительство объект передан дольщикам, дополнительные затраты следует включить в состав расходов, связанных с реализацией на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Нельзя исключать возможность возникновения спора с налоговыми органами в отношении рассматриваемой ситуации. Вышеизложенная позиция подтверждается арбитражной практикой (см. постановление ФАС Уральского округа от 15 декабря 2010 г. № Ф09-10505/10-С3 ).

Если на дату поступления новой информации объект дольщикам еще не передан, то на основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ расходы отражаются за счет средств, внесенных дольщиками.

При этом застройщик должен вести раздельный учет средств в рамках целевого финансирования.

ПРИМЕР 2

Застройщик ведет строительство жилого дома по договорам долевого участия.

1 декабря 2010 года на его расчетный счет поступила оплата от дольщиков (в целях упрощения предположим, что дольщиков всего два). В этот же день полученные деньги перечислены подрядной организации для выполнения работ.

31 декабря 2012 года компания приняла к учету от подрядчика готовый дом стоимостью 10 000 000 руб.

15 января 2013 года 50 процентов площадей в нем передано дольщикам.

Договором участия в долевом строительстве предусмотрено возмещение расходов на строительство в сумме 5 000 000 руб. и вознаграждение застройщика в сумме 3 000 000 руб.

31 марта 2013 года на основании решения суда были признаны дополнительные расходы застройщика по дому – 2 360 000 руб. (включая НДС – 360 000 руб.).

Бухгалтер застройщика отразил ситуацию в учете следующим образом.

1 декабря 2010 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 8 000 000 руб. – получены средства от дольщика № 1;

ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 3 000 000 руб. – выделен аванс в сумме оплаты услуг застройщика;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 8 000 000 руб. – получены средства от дольщика № 2;

ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 3 000 000 руб. – выделен аванс в сумме оплаты услуг застройщика;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 10 000 000 руб. – перечислено подрядчику.

31 декабря 2012 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 10 000 000 руб. – принят к учету дом.

15 января 2013 года:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
– 5 000 000 руб. – передано 50 процентов площадей дольщику № 1;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 3 000 000 руб. – отражено вознаграждение застройщика по договору с дольщиком № 1;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные»
КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– 3 000 000 руб. – зачтен аванс.

31 марта 2013 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 360 000 руб. – увеличена стоимость расходов на строительство дома по площадям, не переданным дольщикам;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 08
– 1 180 000 руб. (2 360 000 руб. ? 50%) – списано 50 процентов дополнительных расходов на строительство дома по площадям, переданным дольщикам.

Объект возведен для продажи

Бухгалтерский учет. Если на дату получения новой информации об увеличении затрат на строительство объект уже передан покупателям, то в бухучете дополнительные расходы надо отразить на счете 90 (субсчет «Себестоимость продаж») или на счете 91 (субсчет «Прочие расходы») на основании пункта 19 ПБУ 10/99. › |

› | Применяется порядок, аналогичный порядку, приведенному ранее для случая, когда на дату получения информации об увеличении расходов на строительство объект уже передан дольщикам.

Если же на дату получения сведений об увеличении затрат объект покупателям не передан, то нужно увеличить стоимость объекта, который был учтен как готовая продукция (п. 6 ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н).

Налоговый учет. При исчислении налога на прибыль организаций подход такой же.

Если на дату получения информации об увеличении затрат объект передан покупателю, то затраты признаются в составе расходов, связанных с реализацией на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Если не передан, расходы увеличивают стоимость объекта, отраженного в учете как готовая продукция (п. 2 ст. 319 Налогового кодекса РФ).

ПРИМЕР 3

31 декабря 2012 года застройщик (ООО «Квартал») принял от подрядчика многоквартирный жилой дом (в разрезе аналитики – по квартирам).

Дом построен для продажи, его учетная стоимость – 100 000 000 руб.

31 декабря 2012 года оформлены свидетельства о праве собственности застройщика на квартиры.

31 января 2013 года 50 процентов площадей реализовано покупателям по договорам купли-продажи, всего на сумму 80 000 000 руб. Себестоимость проданных квартир – 50 000 000 руб.

31 марта 2013 года были признаны дополнительные расходы на основании решения суда на сумму 2 360 000 руб., включая НДС – 360 000 руб.

Бухгалтер ООО «Квартал» сделал следующие проводки.

31 декабря 2012 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 100 000 000 руб. – приняты к учету квартиры;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08
– 100 000 000 руб. – оформлены свидетельства о собственности застройщика на квартиры.

31 декабря 2013 года:

ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 80 000 000 руб. – отражена выручка от продажи квартир;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 43
– 50 000 000 руб. – учтена себестоимость проданных квартир.

31 марта 2013 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 360 000 руб. – увеличена стоимость расходов на строительство;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 08
– 1 180 000 руб. – списано 50 процентов дополнительных расходов на строительство по проданным квартирам;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08
– 1 180 000 руб. – списано 50 процентов дополнительных расходов по нереализованным квартирам.

Важно запомнить
Первоначальная стоимость основных средств изменяется при достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, техническом перевооружении, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ). К таким основаниям, по мнению финансистов, можно отнести и случаи, когда по решению суда не принятые заказчиком объемы выполненных работ и их стоимость должны быть приняты заказчиком.

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,

ведущим экспертом

8 800 333-01-13
Если у Вас возникли дополнительные вопросы или Вы хотите обсудить полученный ответ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка