Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 октября 2015 51 просмотр

1. Заключен договор аренды помещения между Иванов И. И. и ООО "Ромашка" (в котором Иванов И. И. учредитель со 100% в УК и он же директор), сумма арендного платежа указана 2 000,00 (независимо от площади). При проверке ИП Иванова И. И. (УСН 15%) ИФНС доначисляет суммы недополученных арендных платежей исходя из рыночных цен. Насколько правомерны действия налоговой, ведь ни один платеж оплачен не был, ни один акт на аренду не был выставлен. Можно ли признать договор аренды фиктивным, созданным без фактического документооборота и деловой цели, лишь на бумаге, а использование ООО "Ромашка" помещения как безвозмоздно используемое имущество своего же учредителя и директора.2. Иванов И. И. будучи ИП, продает коммерческий транспорт, часть которого использовалась в предпринимательской деятельности, а часть нет. Можно ли отстоять расчет по неиспользуемому транспорту в деятельности ИП при продаже не из УСН, а как физическое лицо по ставке 13% с использованием вычета на приобретение этого транспорта.

Если предприниматель продаете имущество, которое никогда не использовалось в предпринимательской деятельности, тогда налоги при продаже нужно считать в порядке, установленном для всех физических лиц. Если транспорт был в собственности менее трех, с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Можно использовать налоговый вычет. В ситуации, когда более трех лет, никакие налоги не платятся вообще. При этом, налоговики могут затребовать дополнительные документы, подтверждающие, что транспорт не использовался в предпринимательской деятельности.

Обоснование

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», № 5, май 2015

Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

Самое важное в этой статье:
1. От чего зависит порядок налогообложения доходов при продаже недвижимости
2. Какие нюансы нужно прописать в договоре купли-продажи
3. Когда доходы от продажи помещения выгодно учесть в рамках УСН с доходов

Если вы продаете личную квартиру, которая никогда не использовалась в предпринимательской деятельности, тогда налоги при ее продаже нужно считать в порядке, установленном для всех физических лиц. А именно, если квартира была в собственности менее трех, с дохода от ее продажи нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. В ситуации, когда квартира была в собственности более трех лет, никакие налоги при ее продаже не платятся вообще.

Другое дело, если вы продаете квартиру или другой объект недвижимости, которые прежде вами хотя бы один раз использовались в предпринимательской деятельности. Тогда налоги с продажи нужно платить обязательно и уже совсем по другим правилам. Именно об этом и пойдет речь в данной статье. А кратко вся важная информация представлена на схеме на странице справа.

Ситуация №1. Вы продали личную квартиру

Итак, как мы уже упомянули, если продаваемая квартира в предпринимательской деятельности не участвовала, нужно смотреть, как долго она была в вашей собственности. НДФЛ придется платить, только если вы владели квартирой менее трех лет (п. 17.1 ст. 217 НКРФ, письма Минфина России от 15.08.2014 №03-04-05/40977 и от 23.05.2014 №03-04-05/24808).

Какие налоги нужно уплатить бизнесмену при продаже квартиры

При этом сумму, вырученную от продажи недвижимости, можно уменьшить на так называемый налоговый вычет, установленный в фиксированном размере — 1 млн. руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Либо доходы от продажи можно уменьшить на затраты, связанные с покупкой или иным приобретением ранее этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Обратите внимание: все расходы здесь должны быть подтверждены документами, в то время как вычет в размере 1 млн. руб. подтверждать бумагами не нужно. И здесь вы сами решаете, каким именно вычетом вам удобнее воспользоваться в зависимости от того, были ли у вас реальные затраты, связанные с покупкой квартиры, и можете ли вы их подтвердить документами (письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513). ?

Когда независимо от системы налогообложения предринимателям нужно уплатить НДФЛ, мы рассказали в журнале «Бухгалтерия ИП», 2015, № 4, с. 14.

Принимая решение о том, подпадает сделка по продаже личной квартиры под налогообложение или нет, вы ориентируетесь на срок владения собственностью — три года. А как правильно его определять? Срок считается не в целых календарных годах, а отсчитывается с той даты, когда право собственности на недвижимость было зарегистрировано в Росреестре. Заканчивается срок владения соответственно тем днем, когда в Россреестре была сделана запись о передаче права собственности другому лицу.

Причем течение срока владения имуществом не прерывается, даже если квартира делилась на части. Моментом возникновения права собственности на обе квартиры будет считаться дата первоначальной государственной регистрации недвижимости до ее раздела (письмо Минфина России от 15.07.2014 № 03-04-05/34425).

? Если за предпринимателем в ЕГРИП числится такой вид деятельности, как продажа недвижимости, налоговики могут затребовать дополнительные документы, подтверждающие, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.

Нередки случаи, когда квартира сначала находится в долевой собственности супругов, а после полностью переходит к одному из них. Такое изменение размера долей в праве собственности на квартиру также не влияет на исчисление срока владения этой квартирой (письмо Минфина России от 26.03.2015 № 03-04-05/16816). ?

ПРИМЕР.

Продажа предпринимателем личной квартиры. Коммерсант И.А. Скворцов в мае 2015 года продал квартиру, которой он владел более трех лет, но в бизнесе не использовал. При этом договор купли-продажи составлен от имени гражданина И.А. Скворцова, а не индивидуального предпринимателя И.А. Скворцова. В этом случае доход от продажи квартиры не может быть признан доходом от предпринимательской деятельности коммерсанта. Поэтому по таким поступлениям ему нет необходимости составлять декларацию по форме 3-НДФЛ и платить сам налог тоже не нужно.

Ситуация № 2. Вы продали недвижимость, которая прежде использовалась в бизнесе

Как мы пояснили выше, если помещение находится в собственности гражданина три года и более, то при его продаже НДФЛ уплачивать не нужно. Однако если вы хоть раз использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, то эта льгота вами не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060). И с поступлений от продажи помещения вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.

Отметим, что такие аргументы, как невключение стоимости недвижимости в расходы при ведении бизнеса либо вывод этого объекта из состава основных средств до продажи и неиспользование помещения в течение длительного времени, не помогут избежать уплаты налога. Поскольку данные аргументы не являются основанием для того, чтобы вывести выручку из-под налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09).

Соответственно здесь возникает вопрос: на основании каких документов налоговики могут сделать вывод, что недвижимость использовалась вами в бизнесе? Это может быть договор аренды или найма помещения, а также любые другие договоры, в которых местом реализации товаров (работ, услуг) указано данное конкретное помещение, карточка регистрации ККТ и другие документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что в помещении велась предпринимательская деятельность.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка