Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
15 октября 2015 6 просмотров

Наша организация является подрядчиком. Застройщик в силу своей неплатежеспособности предложил рассчитаться квартирой в строящемся доме. Был заключен договор долевого участия, который зарегистрирован в регпалате.Как должен быть организован учет и какие налоги уплачиваются:1. при продаже квартире до ввода ее в эксплуатацию2. после ввода ее в эксплуатацию.Квартира будет реализована с небольшой наценкой.Спасибо

При получении квартиры от Застройщика Подрядчик в учете уменьшает дебиторскую задолженность Застройщика на сумму полученных имущественных прав на квартиры. При этом сами имущественные права (строящиеся квартиры) Подрядчик отражает на 58 счете.

Реализация квартир до ввода в эксплуатацию (по сути имущественных прав) облагается НДС. Налог исчисляется с суммы разницы между ценой уступки с учетом налога и стоимостью приобретения прав.

Операции по реализации квартир (после ввода в эксплуатацию) не облагается НДС.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», №8, август 2010 (vip-версия)
Заказчик расплатился жильем

Нередко застройщик жилья предлагает подрядчикам рассчитаться за выполненные ими работы будущими квартирами. О каких особенностях учета и налогообложения не следует забывать при совершении таких сделок?

Как вести учет?

Организация (общая система налогообложения), у которой виды деятельности – оптовая торговля строительными товарами и строительство, заключила договорподряда с застройщиком жилого дома. За выполненные работы застройщикрассчитывается будущими квартирами (без НДС) в строящемся доме (сдача дома в следующем году). Подрядчик же продает, вернее, делает уступку доли физическому или юридическому лицу. Из-за кризиса продажа была произведена по цене ниже, чем установлена заказчиком. Деньги от покупателей поступают или на расчетный счет, или в кассу продавца. Насколько проверяющие сочтут законной продажуквартиры ниже стоимости ее приобретения? Нужно ли начислять НДС? Продаются ведь не совсем квартиры, а уступаются доли в доме, который в стадии строительства. Для постановки на учет квартир бухгалтерией застройщика подписывается уведомление о зачете взаимных требований, где указываются номера квартир, их площади и стоимость. Кроме того, заполняется форма № КС-3 с указанием стоимости работ, а также подписывается справка о полной оплате данной квартиры. Как учитывать такие операции?

Правовое содержание операций

Выполнение СМР для застройщика осуществляется на основании договора строительного подряда. Эти операции отражаются подрядчиком через счета реализации, в результате чего у него образуется дебиторская задолженностьзастройщика (счет 62) по оплате выполненных работ. НДС со стоимости выполненных работ начисляется к уплате в бюджет общим порядком.

По соглашению сторон стоимость выполненных работ «оплачивается» застройщиком квартирами в строящемся доме. Эту операцию нельзя осуществить без правового оформления. Для этого необходимо заключить договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор, в соответствии с которым подрядчикстановится инвестором строительства и принимает на себя обязательства оплатитьинвестиционный взнос. Застройщик в свою очередь обязуется передать по окончании строительства указанные в договоре площади.

После этого стороны осуществляют взаимозачет: задолженность застройщика за выполненные работы по договору подряда засчитывается в счет в инвестиционного взноса подрядчика по договору участия в долевом строительстве (инвестиционному договору). Взаимозачет оформляется актом или соглашением. В результате такой операции у подрядчика вместо дебиторской задолженности за выполненные работы образуется либо дебиторская задолженность (счет 76) на сумму внесенного инвестиционного взноса (если не планируется уступка права требования на квартиры третьим лицам), либо финансовые вложения (счет 58), если планируется уступка прав на квартиры. Одновременно у него возникают имущественные права на квартиры.*

Передача прав на квартиры

Имеющиеся имущественные права на квартиры подрядчик может уступить по договорам уступки права (требования). Цену уступки подрядчик определяет самостоятельно, исходя из различных условий и факторов: спроса на жилье, желания быстрее получить живые деньги и т. д. Если эта цена будет ниже той, по которой он получил права, то само по себе это не является чем-то незаконным.

Операции по передаче имущественных прав на жилье облагаются НДС в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ.* Налог исчисляется с суммы разницы между ценой уступки с учетом налога и стоимостью приобретения прав. Если этой разницы не возникло (получен убыток), то и базы для исчисления налога на добавленную стоимость нет*. При этом, если при осуществлении контроля за правильностью цен налоговыми органами будет выявлено занижение цены по сравнению с рыночными ценами, то НДС и налог на прибыль будут пересчитаны исходя из рыночных.

Пример

Застройщик (ЗАО «Стройдом») рассчитывается с подрядчиком (ООО «Рубикон») за выполненные им работы квартирами в строящемся доме согласно заключенному инвестиционному договору. Стоимость принятых застройщиком работ – 11 800 000 руб. (в том числе НДС – 1 800 000 руб.), себестоимость – 8 000 000 руб. Стороны провели зачет задолженности застройщика за выполненные работы в счетуплаты взноса за квартиру на 11 000 000 руб. Подрядчик передал имущественные права на квартиру другому лицу за 10 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» отразил операции следующим образом:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 11 800 000 руб. – отражена выручка;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
Кредит 68
– 1 800 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 20
– 8 000 000 руб. – списана себестоимость;

Дебет 58 Кредит 62
– 11 000 000 руб. – получено имущественное право подрядчика на квартиру;

Дебет 62 Кредит 91
– 10 000 000 руб. – передано имущественное право третьему лицу;

Дебет 91 Кредит 58
– 11 000 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

Дебет 51 Кредит 62
– 10 000 000 руб. – получены деньги за уступку имущественного права;

Дебет 51 Кредит 62
– 800 000 руб. – получен остаток задолженности за выполненные работы.

<…>

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,
ведущим экспертом

8 800 333-01-13
Если у Вас возникли дополнительные вопросы или Вы хотите обсудить полученный ответ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка