Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
21 октября 2015 130 просмотров

Организация "Х" начала строительство многоквартирного дома с встроенными офисными помещениями (отстроен первый этаж), но в связи с финансовыми трудностями не может продолжать стр-во. Планируем приобрести незавершенное строительство с целью дальнейшей продажи квартир, а офисные помещения передать в собственность организации "Х"Как оформить это документально?Хотелось бы понять последовательность сделки. Организация Х хочет передать нам права аренды земельного участка на котором идет строительство, мы продолжаем стр-во МКД с целью дальнейшей продажи квартир, и расплачиваемся с "Х" путем передачи ей в собственность офисных помещений. Но госрегистрации незавершенного строительства у организации Х нет.

Приобрести объект незавершенного строительства в отсутствии первичной регистрации прав не получится. Однако, в случае уступки права аренды, организация – новый арендатор участка, приобретет статус застройщика и получит возможность достроить объект с последующей регистрацией на него права и произвести отчуждение части помещений в собственность организации «Х».

Выбор конкретной правовой конструкции зависит от усмотрения сторон. Так, взаимоотношения сторон возможно оформить, заключив договор купли-продажи будущей недвижимости или заключив договор простого товарищества. Не исключен вариант и заключения договора уступки права аренды, где в качестве расчетов будет предусмотрена не денежная форма (в виде передачи в собственность офисных помещений), однако данный договор может быть квалифицирован как простое товарищество.

Между тем, в силу ч.21 ст. 51 ГрК РФ разрешение выдается на строительство конкретного объекта, срок его действия при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, на что дополнительно указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 6474/11 и п.11 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 № 113.

Как указано в Постановлении АС ЦО от 16.12.2014 № А68-10961/2013 лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Таким образом, получив право аренды участка, организация сможет достроить объект капитального строительства.

Следует отметить, что по смыслу пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

При этом, договор квалифицируется как простое товарищество, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54). При этом, в качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок. При этом, после первичной регистрации права собственности за застройщиком (товарищем), часть помещений в здании может быт отчуждена второму товарищу в соответствии с заключенным договором.

Относительно купли-продажи будущей недвижимости, то как установлено в п. 4 постановления № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика. Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

<…>

«Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний (застройщик) обладает правами на земельный участок (право собственности или аренды), на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения. Вторая компания (инвестор) финансирует строительство. После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <…> в форме капитальных вложений»Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон – они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <...> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).

Исключение ? инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12).

Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8131219223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 47 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.

Договор купли-продажи будущей недвижимости

Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.
Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 5155 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Основной недостаток этого варианта – невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.

Договор простого товарищества

Существенных условий договора простого товарищества три: о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении (внесении) ими вкладов (ст. 1041 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.11 по делу № А12-2274/2011).

Другой распространенный вариант – договор инвестирования по модели простого товарищества. Договор квалифицируется как простое товарищество, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54).

По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. Однако стороны вправе своим соглашением предусмотреть и раздельный режим собственности в отношении имущества, которое используется для достижения общей цели (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Режим собственности может быть выбран отдельно для передаваемого имущества и для плодов и доходов (то есть помещений, долей в объекте). Тем самым, выбирая режим собственности, стороны могут изменять и порядок приобретения прав на объект, а значит, инвестор может использовать эту возможность для защиты своих интересов.

Если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на участок (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.12 по делу № А70-10722/2011).

Режим общей долевой собственности. Если стороны выберут режим общей долевой собственности на участок, на основании договора необходимо зарегистрировать права обоих товарищей на участок, так как право собственности инвестора возникнет только после этого (ст. 8п. 1 ст. 131, ст. 219п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абз. 2 п. 7 постановления № 54). В таком случае оба товарища (застройщик и инвестор) приобретут статус застройщика как собственники участка. Это позволит сторонам одновременно после реализации инвестпроекта зарегистрировать право собственности на части объекта. Поэтому при наличии утвержденной проектной документации желательно сразу включить в инвестдоговор положение о распределении конкретных помещений.

К недостаткам этого варианта можно отнести следующее. Поскольку обе стороны будут иметь статус застройщиков, разрешение на строительство также придется получать на имя обеих компаний (если только договором не предусмотрено, что ведение дел товарищей ведет одна из сторон). Ни закон, ни судебная практика не содержат прямого ответа на вопрос, возможно ли получение разрешения на строительство одного объекта на двух (и более) застройщиков. Правоприменительная практика в различных регионах отличается: автору известны случаи, когда такие разрешения выдаются (например, в Санкт-Петербурге) и, напротив, не выдаются (в Москве). Эту неопределенность можно устранить так: один из товарищей (застройщик) получает разрешение на строительство, и только после этого стороны оформляют долевую собственность на участок. В данном случае рисков для реализации проекта нет: при переходе прав на участок ранее выданное разрешение на строительство сохраняет свое действие в полном объеме (п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).

Недостаток: если у инвестора нет прав на участок, этот вариант ничем не лучше купли-продажи будущей недвижимости и даже имеет особые риски, связанные со спецификой простого товарищества.
Возможный выход: с помощью специальных условий договора можно сделать так, что инвестор тоже получит право собственности на участок. Когда земельный участок арендуется, простое товарищество – ненадежный вариант.

Несмотря на недостатки, этот вариант выгоден для инвестора. Во-первых, первичная госрегистрация прав собственности происходит у обеих сторон без возникновения первоначального права собственности только у владельца участка. Во-вторых, обе стороны будут иметь права на участок и объект в установленных долях, что позволяет инвестору воздействовать на первоначального владельца участка.

Режим раздельной собственности. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54). Такой вариант по своим правовым последствиям (с точки зрения возникновения прав на объект) аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: высока вероятность, что инвестор не сможет понудить застройщика к исполнению обязательств в натуре. Причем этот договор даже менее выгоден, чем договор купли-продажи будущей недвижимости, так как содержит дополнительные риски для инвестора, связанные с природой договора простого товарищества, к числу которых относятся, например, солидарная ответственность товарищей, разделение товарищами предпринимательских рисков (ст. 75 ГК РФ).

Аренда земельного участка с множественностью лиц. В качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок. В результате образуется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблема в том, что закон прямо предусматривает только один случай оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора: когда здание (помещения в нем), расположенное на неделимом земельном участке, находится в собственности нескольких лиц (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Правда, закон не содержит прямого запрета на совершение таких сделок, но невозможно исключить риск того, что в переоформлении и (или) государственной регистрации такого договора аренды может быть отказано, из-за чего потребуется судебный процесс с туманными перспективами. Кроме того, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.

Nota bene!

Застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

Передача земельного участка в аренду инвестору. Бывает, что застройщик передает земельный участок в аренду инвестору, в результате чего последний приобретает статус застройщика. С одной стороны, этот способ удобен и инвестору (он получает возможность контролировать строительство), и застройщику (ему не придется отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок). Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды (субаренды) заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.10 по делу № А57-4153/2008). Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды (субаренды) на участок или в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности).

Договор участия в долевом строительстве

Недостаток: заключение договора возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта (после получения разрешения на строительство, представления проектной документации). Кроме того, некоторые условия обременительны для застройщика.
Возможный выход: использовать, если инвестор подключается к проекту не «с нуля» и при условии, что застройщик не против этого варианта оформления отношений.

Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – закон № 214-ФЗ) регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ). Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения.

Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Их выполнение возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта. Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах (предпроектные изыскания, проектирование и т. д.). На этих этапах заключение такого договора невозможно.

К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. Поскольку закон № 214-ФЗ принимался законодателем главным образом для защиты прав потребителей, он содержит ряд обременительных для застройщиков условий. В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Но этот договор обладает главным преимуществом – он гарантирует инвестору высокую степень защиты. Договор проходит госрегистрацию (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ). Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору: с момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 12 ст. 13 закона № 214ФЗ). Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ), что исключает злоупотребления на этой стадии. После подписания передаточного акта участник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ).

Как и в случае с куплей-продажей будущей недвижимости, при долевом строительстве инвестор не может требовать признания за собой права собственности на возводимую за его счет недвижимость (абз. 2 п. 4, абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому инвестор не сможет предъявить вещно-правовой иск и потребовать признания за ним права собственности на долю (помещения) в объекте незавершенного строительства (см. определения ВАС РФ от 04.04.13 № ВАС-4236/12, от 21.03.13 № ВАС-13239/12, от 27.12.12 № ВАС-17157/12от 19.03.12 № ВАС-2430/12)*».

<…>

2.Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

<…>

«Принцип следования прав на строение за правом на землю

В российском законодательстве прямо не закреплен принцип принадлежности возводимого на земельном участке объекта недвижимости тому, кому принадлежит соответствующий земельный участок. Есть близкая по смыслу норма: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Но во-первых, эта норма диспозитивна, так как содержит оговорку: «если иное не установлено законом или договором». Во-вторых, она касается только собственников, хотя, согласно Земельному кодексу, земля под строительство может быть предоставлена и на праве аренды. Дело в том, что эта норма принималась тогда же, когда и вся первая часть Гражданского кодекса, а ее вступление в силу (как и остальных положений главы 17 Гражданского кодекса) было отсрочено до введения в действие Земельного кодекса . Но Земельный кодекс , как известно, был разработан без учета пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса. В итоге суды применяют эту норму крайне редко.*

В то же время в качестве нормативного основания принципа следования прав на строения за правом на земельный участок суды иногда используют пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Он звучит так: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Договорное оформление строительства

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Договоры подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54).

Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.

Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект – это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.

Простое товарищество. Если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы и т.д.) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости), то такой договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 постановления № 54).

На эти договоры в постановлении № 54 распространен тот же принцип: право собственности на вновь создаваемое здание или сооружение возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено. Поэтому если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на построенный объект может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Таким образом, участники договора простого товарищества рискуют, если начинают строительство до регистрации общих прав на землю.

Отличительные черты простого товарищества. В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041 , 1046 ГК РФ). Исходя из этого признака, в товариществе не может быть выплаты цены одним товарищем другому за результат работ. Иначе это не простое товарищество, а какой-то иной договор. По этой же причине не может быть установлена ответственность одного товарища перед другим товарищем за невыполнение каких-либо обязательств, например за задержку строительства или некачественное осуществление работ, если его вклад заключается в осуществлении строительства своими силами. Более того, и самих обязательств друг перед другом у товарищей нет. Простое товарищество – это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками.

Учитывая вышеизложенное, с моей точки зрения, нельзя заключить договор с элементами товарищества и одновременно с элементами договора другого вида. Проще говоря, договоры о совместной деятельности не смешиваются с иными договорами, потому что иначе у товарищества появляются не присущие ему черты, а именно отношения должника и кредитора. Но повторю: это мое мнение. Судебная практика признает возможность существования смешанных договоров одновременно с элементами простого товарищества и элементами подряда, аренды и т. д. (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.10 по делу № А43-9961/2009 , ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.08 по делу № А70-2427/2007 , ФАС Поволжского округа от 16.02.12 по делу № А12-21726/2009).

Последствия недействительности договора

Каким бы договором стороны ни оформили отношения, связанные со строительством, может возникнуть ситуация, при которой этот договор будет признан недействительным. Какие последствия это повлечет для прав на построенный объект? В постановлении № 54 нет разъяснений по этому вопросу. Но очевидно, что данный вопрос тоже решается исходя из принципа принадлежности построенного объекта тому, кому принадлежат права на земельный участок. А правовым основанием в таких случаях служит пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Допустим, объект строился по договору подряда, который впоследствии признан недействительным. Кому принадлежит возведенный объект? Заказчику, потому что этот объект строился для него на принадлежащем ему участке. Применение реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ) никак на это не повлияет: в порядке реституции подрядчик может потребовать только возмещения стоимости выполненных для заказчика работ.

В случае с недействительностью договора простого товарищества последствия аналогичны: право собственности на построенный объект возникает у того из товарищей, которому принадлежат права на земельный участок (см. постановление ФАС Московского округа от 17.08.11 по делу № А40-101592/10-105-909). Следовательно, остальные товарищи могут рассчитывать только на возмещение им неосновательного обогащения.

Принцип следования прав на строение за правом на землю и статья 271 ГК РФ

На практике возникает вопрос о применении статьи 271 Гражданского кодекса, которая допускает, что земельный участок может принадлежать одному лицу, а право собственности на здание, строение или сооружение, построенное на этом земельном участке с разрешения обладателя прав на участок, – другому лицу. Это норма переходного периода, она была принята в 1994 году в расчете на существовавшие тогда многочисленные ситуации, когда имелись неясности с принадлежностью конкретных земельных участков. После установления прав на землю нередко выяснялось, что на участке имеются чужие строения. Чтобы интересы собственников таких объектов не пострадали, была предусмотрена эта норма. В сегодняшних реалиях разрешение на строительство без прав на землю получить невозможно, потому что это противоречит части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. Поэтому полагаться на статью 271 Гражданского кодекса во вновь возникающих отношениях не стоит.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Как суд должен расценивать договор подряда, по которому подрядчик в качестве оплаты должен получить помещения в построенном здании?

Такой договор нужно квалифицировать как смешанный – с элементами подряда и купли-продажи. К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54).

Один из товарищей внес вклад – земельный участок. Но общая собственность не зарегистрирована. Как остальным товарищам защитить свои права?

В таком случае участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать регистрации возникновения общей долевой собственности на земельный участок (п. 7 постановления № 54). После этого появятся основания для возникновения общей собственности на объект, строящийся на этом участке».

<…>

3.Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

<…>

«Передача объекта инвестору связана с выполнением определенной последовательности действий:

  • приемка застройщиком (техническим заказчиком) результатов работ от генподрядчика (подрядчика);
  • подготовка объекта к эксплуатации;
  • получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • приемка завершенного строительством объекта инвестором.

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ). Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

12.72066 (9)

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ). При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

12.72067 (9)

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также впостановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11, утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

  • выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
  • соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11).
  • схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
  • технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

12.72068 (9)

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки

Нет, нельзя.

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

12.72069 (9)

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

  • о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
  • о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату.

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам)».

<…>

22.10.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка