Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В поле 107 платежки по НДФЛ не тот период

Подписка
Срочно заберите все!
№23
22 октября 2015 24 просмотра

Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации. ООО арендовало земельный участок находящийся в муниципальной собственности под строительство объекта. В дальнейшем ООО зарегистрировало незавершенное строительство 70 %. После чего директор решил выкупить земельный участок. Но наш юрист настояла на том, что для выкупа земельного участка здание необходимо ввести в эксплуатацию (упор сделала на п.1 ст.36 Земельного кодекса). О том, что впереди еще будут затраты капитального характера во внимание не принималось. Ввели в эксплуатацию незавершенку, выкупили земельный участок. В связи с чем возникает вопрос, насколько права была наш юрист, стоило ли торопиться с вводом недостроя в эксплуатацию, и что нам будет за искажение данных бухгалтерского учета (инвентарной стоимости объекта). По поводу инвентарной стоимости объекта: на сч. 08 (капитальные вложения) была сформирована стоимость незавершенного строительства. После получения Свидетельства из рег.палаты на готовый объект, Акта ввода в эксплуатацию пришлось отразить здание на счете 01. Позже у нас были затраты капитального характера по данному объекту - монтаж системы отопления, водоснабжения, отделочные работы (двери, окна, полы) - не совсем понятно как нужно было отразить эти затраты в стоимости здания (оно уже в составе основных средств), если в ввели в эксплуатацию недострой?

Приобрести публичный земельный участок в собственность, на котором располагается объект незавершенного строительства, без торгов не представляется возможным, в связи с чем, ввод объекта в эксплуатацию являлось необходимым условием для выкупа участка.

В силу норм действующего земельного законодательства возможно сделать вывод, что земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 15874/11. Данные акты приняты в период действия ст.36 ЗК РФ, однако разъяснения судов возможно применять и в настоящее время. Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики следует, что для реализации права выкупа земельного участка в собственность, право собственности должно быть зарегистрировано на законченный строительством объект, введенный в эксплуатацию.

При этом Президиум ВАС указывает на то, что выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Действующая же редакция ЗК РФ также не предполагает возможности выкупа публичного земельного участка, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Приватизация участков под объектами незавершенного строительства: подходы судебной практики;

<…>

«Первый подход: приватизировать можно

Согласно одному из выработанных подходов, собственник объекта незавершенного строительства имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка. Сторонники данной позиции аргументируют ее следующим образом.

Юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Действующее законодательство РФ не содержит дефиниций «здание», «строение», сооружение». В связи с этим делается вывод о том, что «не завершенным строительством объектом» может являться как здание, так и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Объект незавершенного строительства прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Следовательно, на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ такой объект следует признать недвижимой вещью. Как указал Пленум ВАС РФ, по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации прав) не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими3.

На основании этих норм и разъяснений суды приходят к следующему выводу при толковании положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства. Эти нормы обусловливают наличие права на приватизацию земельного участка наличием права собственности на находящееся на данном земельном участке недвижимое имущество (в том числе объект незавершенного строительства). В результате суды признавали немотивированным отказ органов исполнительной власти в предоставлении земельных участков лицам - собственникам объектов незавершенного строительства на этих участках4.

Второй подход: приватизировать нельзя

Сторонники недопустимости расширительного толкования положений действующего законодательства, регламентирующего рассматриваемые правоотношения, полагают, что собственник объекта незавершенного строительства не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка5.

Доводы приверженцев этой позиции сводятся к точному цитированию п. 1 ст. 36 ЗК РФ. В нем упоминаются «собственники зданий, строений, сооружений». Не завершенный строительством объект не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, о которых идет речь в Земельном кодексе РФ. И поскольку Земельный кодекс РФ не предусматривает незавершенное строительство среди объектов, наличие которых у лица предоставляет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, делается однозначный вывод. У собственника объекта незавершенного строительства не возникает права на приватизацию земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Президиум ВАС РФ при рассмотрении такого спора признал, что у организации - собственника объекта незавершенного строительства не было права выкупа земельного участка под этим объектом (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08). Это позволило исследователям предположить, что указанное постановление Президиума ВАС РФ «изменит сложившийся подход к делам данной категории»6.

Впрочем, авторы сразу же оговорились, что «хотя постановление и содержит принципиальную позицию по вопросу приобретения прав на земельные участки, занимаемые объектами незавершенного строительства, в порядке ст. 36 ЗК РФ, на окончательную позицию суда во многом повлияли особенности фабулы данного дела». Так, по мнению Президиума ВАС РФ, хотя в ст. 36 Земельного кодекса РФ не названы объекты незавершенного строительства, «применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе». Это обстоятельство привело к тому, что постановление № 8985/08 все же не стало судьбоносным и формирующим единообразную практику.

ПРАКТИКА 2009 ГОДА

В 2009 г. федеральные окружные арбитражные суды продолжают следовать различным путям разрешения рассматриваемой категории споров.

С одной стороны, ФАС Волго-Вятского округа, придерживаясь позиции, высказанной Президиумом ВАС РФ, не нашел оснований для отмены судебных актов в порядке кассации. Вывод суда построен на недопустимости расширительного толкования ст. 36 ЗК РФ. Суд кассационной инстанции указал, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Исключительность права означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием строением, сооружением. Поскольку организации на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а не здание, строение или сооружение, суды сделали вывод о том, что у организации не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства7. С другой стороны, ФАС Западно-Сибирского округа продолжает следовать прямо противоположной позиции при разрешении рассматриваемой категории споров. Он поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций, исходящих из расширительного толкования ст. 36 Земельного кодекса в системной связи со ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации прав*».

<…>

2.Изменения в Гражданском кодексе РФ в 2013–2015 годах

<…>

«

Земельные правоотношения
Введено новое основание для прекращения права собственности (если строительство объекта незавершенного строительства на публичном земельном участке не было завершено в установленные сроки)

Допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с тем, что договор аренды публичного земельного участка прекратил действие.

Объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда и реализован на публичных торгах. Он не будет изъят, если собственник докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием):

1) органов государственной власти или местного самоуправления;

2) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

При прекращении действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, нормы о последствиях утраты собственником права пользования участком, не применяются

Подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235, cтатья 239.1пункт 3 статьи 272 ГК РФ 1 марта 2015 года

»

<…>

23.10.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка