Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
22 октября 2015 7 просмотров

Подскажите, пож.,как верно оформить обеспечение исполнение обязательств Застройщика по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства (в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ) залогом (в порядке, предусмотренном статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ)?

Залог в отношении земельного участка или залога права аренды, права субаренды, возникающих на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  возникает в силу закона и не требует от застройщика/дольщика дополнительных заявлений. Это объясняется тем, что соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. В свою очередь, каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым, т.к. все участники долевого строительства являются созалогодержателями.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Письме Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства» следует, что в силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

При этом частью 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.Закон № 214-ФЗ не устанавливает обязанность:

застройщика (залогодателя) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона № 214-ФЗ;

каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона № 214-ФЗ.

При этом ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями).

В этой связи, учитывая положения части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, указанных в части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ,статьей 25.1 Закона о регистрации, введенной в Закон о регистрации Законом № 214-ФЗ, установлены особенности государственной регистрации ипотеки данных объектов недвижимости, реализованные в том числе в пункте 131 новых Правил (в соответствии с которыми в данной ситуации заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства»

<…>

«1. О государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении земельного участка или залога права аренды, права субаренды, возникающих на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ).*

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

При этом частью 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.Закон № 214-ФЗ не устанавливает обязанность:

застройщика (залогодателя) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона № 214-ФЗ;

каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона № 214-ФЗ. При этом ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями).

В этой связи, учитывая положения части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, указанных в части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗстатьей 25.1 Закона о регистрации, введенной в Закон о регистрации Законом № 214-ФЗ, установлены особенности государственной регистрации ипотеки данных объектов недвижимости, реализованные в том числе в пункте 131 новых Правил (в соответствии с которыми в данной ситуации заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется).».

<…>

23.10.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка