Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

До конца года перепроверьте расчеты с работниками

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 октября 2015 33 просмотра

По вопросу "Инвестор б/у и н/у" отражен вопрос по бухучету, налоговый учет не отражен.Что такое актив инвестиционный?За что может быть вознаграждение застройщику?По нашему договору о реализации инвестиционного проекта построенный объект делится 60% инвестору, 40% Застройщику.Как это отразить? Будет долевая собственность?

1) Инвестиционный актив — объект имущества, подготовка которого к будущему использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление. В учетной политике следует определить, какой срок является длительным для целей признания инвестиционного актива. При соблюдении данных условий инвестиционными активами могут быть признаны объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком или заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве внеоборотных активов (например, объекты капитального строительства, вложения в нематериальные активы).

2) Вознаграждение застройщику причитается за услуги по организации строительства (если застройщик строит подрядным способом) или за осуществление строительства (если застройщик строит своими силами). Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

- фиксированная сумма;

- процент от сметной стоимости строительства;

- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;

- комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).

Обоснование

1. Из статьи журнала «Российский налоговый курьер», № 6, марта 2011
Расчет стоимости инвестиционного актива: сложности упрощенного бухучета

<…>

Порядок учета затрат по кредитам и займам регулируется нормами ПБУ 15/2008. К ним относятся:

  • проценты, подлежащие уплате заимодавцу (кредитору);
  • дополнительные затраты, связанные с привлечением займов и кредитов (информационные и консультационные услуги и т. д.).

Проценты могут включаться в прочие расходы, а могут формировать стоимость инвестиционного актива.

<…>

Напомним, что инвестиционный актив — объект имущества, подготовка которого к будущему использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление (абз. 3 п. 7 ПБУ 15/2008). В учетной политике следует определить, какой срок является длительным для целей признания инвестиционного актива. При соблюдении данных условий инвестиционными активами могут быть признаны объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком или заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве внеоборотных активов (например, объекты капитального строительства, вложения в нематериальные активы).

Проценты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением, изготовлением инвестиционного актива, включаются в его стоимость (п. 7 ПБУ 15/2008). При этом оформляется запись по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета 67 (66) «Расчеты по кредитам и займам».

Проценты начинают включаться в стоимость инвестиционного актива при одновременном выполнении следующих условий:

  • возникли затраты, непосредственно связанные с инвестиционным активом;
  • возникли затраты в виде процентов по займам (кредитам), привлеченным для приобретения, сооружения или изготовления инвестиционного актива;
  • работы по приобретению, сооружению или изготовлению инвестиционного актива начаты (это условие не выполняется, если для создания инвестиционных активов исполнителям были только перечислены авансы).

Сумма процентов, включаемых в стоимость инвестиционного актива, может быть уменьшена на величину дохода от временного использования полученных инвестиционных средств в качестве финансовых вложений (п. 10 ПБУ 15/2008). Например, если средства направлены на приобретение ценных бумаг или размещены на депозите.

Некоторым организациям из федерального бюджета выделялась субсидия на возмещение процентов по инвестиционному кредиту. Тогда проценты учитывались в стоимости инвестиционного актива за минусом полученной субсидии. Это касается и ситуаций, когда субсидия еще не получена, но имеется высокая вероятность ее получения. Такие разъяснения приведены в Рекомендациях по аудиту бухгалтерской отчетности за 2009 год, направленных письмом Минфина России от 28.01.2010 № 07-02-18/01.

Если заем (кредит) направлен на создание нескольких инвестиционных активов, проценты распределяются между их стоимостью пропорционально сумме заемных средств, потраченных на каждый актив (п. 14 ПБУ 15/2008). По мнению автора, такой же порядок распределения можно использовать, когда заемные средства частично потрачены на финансирование инвестиционного актива, а частично на иные активы. Тогда сумма процентов, приходящаяся на активы, которые не признаются инвестиционными, включается в прочие расходы.

Еще одна проблема формирования стоимости инвестиционного актива: наряду с целевыми займами (кредитами) на его финансирование частично потрачены средства, взятые в долг на общие цели. В пункте 14 ПБУ 15/2008 приведен подробный пример расчета доли процентов по общецелевым займам, включаемых в стоимость инвестиционного актива. Эта доля равна соотношению суммы общецелевых займов, использованных на финансирование инвестиционного актива, к общей сумме общецелевых займов в отчетном периоде (включая остаток не израсходованных на начало периода займов). Такой расчет основан на двух допущениях:

  • ставки по всем займам (кредитам) одинаковы и не изменяются в течение отчетного периода;
  • работы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива продолжаются после окончания отчетного периода.

А как быть, если ставки по займам (кредитам) различаются? Способ распределения процентов по общецелевым займам в данной ситуации необходимо разработать самостоятельно и зафиксировать в учетной политике. Например, можно применять к затратам на инвестиционный актив ставку капитализации (средневзвешенную процентную ставку по общецелевым займам), как это предусмотрено в МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам». Полученный результат включается в стоимость инвестиционного актива. При этом следует помнить, что сумма процентов, подлежащих включению в стоимость инвестиционного актива, не должна превышать общей суммы затрат организации на проценты в отчетном периоде.

Если приобретение (сооружение, изготовление) инвестиционного актива приостанавливается на срок более трех месяцев (например, при консервации строительства), проценты временно перестают капитализироваться и включаются в прочие расходы с 1-го числа месяца, следующего за месяцем такой приостановки (п. 11 ПБУ 15/2008). Начать капитализацию процентов необходимо с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возобновления работ по инвестиционному активу. Для целей применения ПБУ 15/2008 не считается периодом приостановки приобретения (сооружения, изготовления) инвестиционного актива перерыв работ, необходимый для дополнительного согласования возникших технических или организационных вопросов.

С 1-го числа месяца, следующего за месяцем завершения работ по инвестиционному активу, проценты перестают включаться в его стоимость (п. 12 ПБУ 15/2008). Но возможно окончательное прекращение капитализации и до завершения всех работ: если инвестиционный актив уже используется для изготовления продукции (выполнения работ, оказания услуг), несмотря на его незавершенность. Тогда капитализация прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем начала использования актива.

Порядок раскрытия информации о расходах по займам и кредитам установлен пунктами 17 и 18 ПБУ 15/2008. В частности, в пояснительной записке приводится информация:

  • о суммах процентов, включенных в стоимость инвестиционного актива;
  • величине дохода от использования средств инвестиционного займа (кредита) в качестве финансовых вложений (в том числе учтенного при уменьшении расходов по займам (кредитам));
  • суммах процентов по общецелевым займам, включенных в стоимость инвестиционного актива.

<…>

2. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

<…>

Если застройщик строит объект подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщику за услуги по организации строительства).

<…>

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Доходом (выручкой) застройщика по инвестиционному договору на строительство объекта является вознаграждение за оказание застройщиком услуг по организации строительства (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от сметной стоимости строительства;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;
  • комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Как правило, период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования в строительство:

  • после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

<…>

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика. В такой ситуации доходы отражайте в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка