Журнал, справочная система и сервисы
21 октября 2015 1097 просмотров

Наша организация хочет заключить договор аренды ЧАСТИ земельного участка у другой коммерческой организации для возведения металлического здания (не требует разрешения на строительство), с последующей регистрацией его как объекта недвижимости.Земля принадлежит ей на праве собственности. Как правильно оформить договор аренды? Можно ли оформить договор аренды на срок менее года, чтобы не регистрировать его и далее переоформлять каждый год? Можно ли по недолгосрочному договору аренды регистрировать право собственности на здание? Надо ли ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду ЧАСТЬ земельного участка (при долгосрочной и недолгосрочной аренде)? Если есть у Вас образец договора аренды ЧАСТИ земельного участка, то будем признательны, если вы его вышлите.

 Заключение договора аренды части земельного участка допускается, при этом срок договора может составлять 11 месяцев, что позволяет сторонам не регистрировать договор.

В свою очередь, судебная практика приходит к выводу, при заключении договора аренды части участков осуществлять постановку на учет кадастровых участков, которые планируются к передачи арендатору необязательно, если между сторонами подписан и согласован документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Однако в случае регистрации договора аренды в Росреестре, отсутствие кадастрового учета земельных участков переданных в аренду, может повлечь отказ в регистрации договора субаренды, что не исключает судебные споры.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков.

В п. 9 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что Гражданским кодексом РФ не ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь земельный участок в целом, а только его отдельная часть.

В п. 2 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ установлено, что при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В п. 9 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 также разъяснено, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, судебная практика считает, что ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно (см. Постановление ФАС УО от 30.08.2013 № А60-43093/2012, Постановление ФАС ДВО от 30.08.2013 № А51-31392/2012).

Однако Росреестр все же требует осуществлять кадастровый учет сдаваемой в аренду части участка. Это может повлечь неблагоприятные последствия при регистрации права собственности арендатором.

Так, регистрация права собственности юридического лица на объект недвижимого имущества вспомогательного использования, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, возможна в порядке, установленном статьей 25.3 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, т.е. на основании декларации, что отмечено в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ и при обязательном наличии прав на земельный участок. Минимальный срок аренды земельного участка для регистрации права по данному основанию не установлен. Однако, если кадастровый учет переданного в аренду части участка не будет произведен, Росреестр может посчитать, что предмет договора аренды не согласован и отказать в регистрации права. Судебные споры в данном случае не исключены.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Договор аренды земельного участка

<…>

«ДОГОВОР

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Москва «17» января 2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Запад»,

(наименование организации)

именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Александра
Владимировича Львова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Восток»,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Ивана Ивановича Иванова,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о
нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (категория земель) с кадастровым № 43898798743, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, вл. 20 (субъект РФ, населенный пункт, улица) (далее – земельный участок), предназначенный для использования в целях некапитального строительства (вид разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 0,35 га (кв. м, га).

1.2. Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется (Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, то нужно упомянуть об этом в договоре, а также указать их основные технические характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов по технической инвентаризации недвижимости).*

1.3. На момент совершения договора земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок (наименование правоустанавливающего документа) № 77ЗУ733335 (реквизиты
правоустанавливающего документа), выданного 18 ноября 2007 г. (дата выдачи) Пресненским отделением Росреестра по г. Москве (наименование органа, выдавшего правоустанавливающий документ).

2. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1. Земельный участок не обременен сервитутами.

2.2. На земельный участок не распространяются иные вещные и обязательственные права третьих лиц.

2.3. Границы земель, обремененных правами третьих лиц, указанными в п. 2.1–2.2 договора, а также содержание этих прав указаны на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка.

2.4. Обременения земельного участка, установленные до заключения настоящего договора,
сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством России и
соответствующими договорами.

2.5. Арендатор согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, указанными в п. 2.1–2.2 договора.

3. ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. На земельный участок не распространяются ограничения в использовании.

3.2. Ограничения в использовании земельного участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством России.

3.3. Арендатор согласился принять земельный участок с учетом ограничений его использования, указанных в п. 3.1 договора.

3.4. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что по земельному участку, являющемуся предметом договора, не имеется земельных и иных имущественных споров.

3.5. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что земельный участок под арестом (запрещением) не состоит.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Срок действия договора: с «17» января по «16» декабря 2012 года.

4.2. В случае если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1 договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемого отказа.

4.3. При отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 4.1, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора в письменной форме.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

5.1. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 100 000 (сумма цифрами) (Сто тысяч) (сумма прописью) рублей в месяц. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

5.2. Размер арендной платы, установленный в п. 5.1 договора, пересматривается сторонами не чаще чем один раз в год.

В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон дальнейшее исчисление и уплата арендной платы Арендатором осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.

5.3. Арендная плата в размере, указанном в п. 5.1 договора, перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

5.4. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Арендодатель имеет право:

– доступа на земельный участок с целью контроля за его использованием и соблюдением Арендатором условий настоящего договора и требований природоохранного законодательства России;

– приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором на земельном участке с нарушением условий договора и требований природоохранного законодательства России;

– требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате
хозяйственной деятельности Арендатора;

– требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

6.2. Арендодатель обязан:

– передать земельный участок Арендатору в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

– передать земельный участок Арендатору и подписать передаточный акт в течение 3 трех) дней с даты подписания договора;

– не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и требованиям природоохранного законодательства России;

– не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на участке.

6.3. Арендатор имеет право:

– собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную
сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

– использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;

– возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения;

– проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные,
культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы;

– требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации:

об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних
земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого
земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка;

– требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предупредил Арендатора о правах третьих лиц на земельный участок, о которых Арендодатель не мог не знать в момент заключения договора;

– требовать от Арендодателя в случае обнаружения в процессе осуществления хозяйственной деятельности недостатков земельного участка по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; досрочного расторжения договора;

– уведомив Арендодателя, самостоятельно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его
использования;

– передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления;

– отдавать арендные права в залог;

– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

– требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

6.4. Арендатор обязан:

– вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные разделом 5 договора;

– начать использовать земельный участок в целях, для которых он был предоставлен, в течение двух месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (предоставления участка на основании передаточного акта, подписания договора). Из указанного срока исключается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

– сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке;

– не препятствовать доступу Арендодателя на территорию земельного участка с целью контроля за его использованием;

– после окончания срока договора привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и передать его Арендодателю на основании передаточного акта.

6.5. Права и обязанности сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются законодательством России.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

7.2. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок один месяц с момента направления предложения о расторжении договора заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

7.3. Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

7.4. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3 в случаях, когда Арендатор:

– использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или способами, приводящими к его порче;

– не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельного участка или уничтожение плодородного слоя почвы земельного участка;

– не использует земельный участок в соответствии с целью, для достижения которой он был предоставлен, в течение одного месяца;

– более двух раз подряд по истечении установленного п. 5 договора срока не вносит арендную плату.

7.5. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендатора в случаях, когда:

– Арендодатель не предоставляет земельный участок в аренду в срок, установленный п. 6.2 договора;

– Арендодатель создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с целевым назначением участка или условиями договора;

– земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка;

– земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с условиями договора и целевым назначением в силу действия непреодолимой силы (наводнение, землетрясение и т. п.) и иных обстоятельств, произошедших не по вине Арендатора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством России.

8.2. За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 5.3 договора.

8.3. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору, вызванных действием
обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством России.

8.4. Споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются по соглашению между сторонами. При невозможности достижения соглашения между сторонами возникшие споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

9.2. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах территориального отделения органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один – у Арендодателя, один – у Арендатора.

9.3. Расходы, связанные с оформлением договора, несет Арендатор (Арендодатель, стороны в равных долях).

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ООО «Запад» Адрес: 214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81 ИНН 6732000017 КПП 673201001 р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный» к/с 3010181040000000123 БИК 044585123

Арендатор: ООО «Восток» Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20 ИНН 7708123456 КПП 770801001 р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный» к/с 30101810400000000222 БИК 044583222

Перечень всех возможных категорий земель указан впункте 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ. Категория земель указывается, в частности, в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка; в договоре, предметом которого являются земельные участки; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Земельный участок, как и любой объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории России государственный учетный (кадастровый) номер.Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (в настоящее время Росреестром).

Сведения о земельном участке указываются в соответствии со свидетельством о праве собственности, кадастровым планом и т. п.

Указывается целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка. Если арендатор будет использовать его не по целевому назначению, он может быть подвергнут различным санкциям.

Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, то нужно упомянуть об этом в договоре, а также указать их основные технические характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов по технической инвентаризации недвижимости.

Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать его в аренду. Например, участок земли может находиться у арендодателя в аренде или на праве постоянного бессрочного пользования.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.).Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Если земельный участок обременен сервитутом, то нужно указать, каким именно (публичным или частным), для какого вида ограниченного пользования участком, а также на основании какого акта он установлен (нормативного акта или соглашения смежных землепользователей).

Если в отношении земельного участка или его части имеются вещные или обязательственные права третьих лиц (право залога, безвозмездного пользования и др.), то также нужно указать, какие именно, на какой срок и на основании чего они установлены.

Если есть ограничения в использовании земельного участка, нужно указать, какие именно, на какой срок и на основании чего они установлены (например, в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы и т. п.)

Договор аренды нужно будет регистрировать в тех случаях, если он заключен сроком на один год или более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды будет считаться заключенным только после его государственной регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет считаться заключенным с момента согласования всех его существенных условий (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата может быть установлена как в твердой сумме (как в приведенном примере), так и путем определения механизма ее исчисления (например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа). Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Можно указать иную периодичность или запретить пересмотр арендной платы в принципе.

При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы, если иное не указано в договоре, будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств на счет арендодателя (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2010 г. по делу № А56-61599/2009).

Вместо этого можно указать, что арендная плата вносится, например, ежеквартально не позднее 15-го числа первого месяца квартала.

По договору аренды стороны могут расплачиваться и наличными денежными средствами с соблюдением ограничений, установленных в законодательстве в отношении юридических лиц. В таком случае данный пункт договора можно сформулировать следующим образом: «Арендная плата в размере, указанном в п. 5.1 договора, передается арендатором наличными деньгами ежемесячно. О получении арендной платы наличными деньгами арендодатель обязан выдавать арендатору расписку (квитанцию к приходному кассовому ордеру или иной документ, подтверждающий получение денег)».

Уклонение одной из сторон от подписания акта расценивается, соответственно, как отказ арендодателя от исполнения обязанности передать земельный участок, а арендатора – от обязанности принять его. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, а также взыскания убытков и (или) неустойки.

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как имущество предоставлено во владение и пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен фактический доступ к земельному участку), и стороны подписали передаточный акт (ст. 655 ГК РФ).

Перечень прав арендатора определяется по усмотрению сторон. При необходимости перечень, приведенный в этом примере, можно изменить или дополнить.

Другой вариант этого положения: «при условии получения письменного согласия арендодателя».

Арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем недвижимого имущества по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Это указано в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. К недостаткам, препятствующим пользованию земельным участком, можно отнести, например, обширные залежи строительного и бытового мусора. В то же время если недостатки были специально указаны в тексте договора, либо заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В данном случае стороны установили договорную подсудность по спорам, вытекающим из заключенного договора. Дело в том, что по общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 35 АПК РФ). Если местонахождением арендодателя является г. Смоленск, а местонахождением арендатора – г. Москва, то по общему правилу иск арендатора к арендодателю должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендодателя к арендатору – в Арбитражный суд города Москвы. Однако если в договоре установлена договорная подсудность (ст. 37 АПК РФ), иски сторон друг к другу должны будут предъявляться в суд, указанный в договоре. В нашем примере – в Арбитражный суд города Москвы.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В этом случае договор будет считаться заключенным с момента согласования всех его существенных условий (фактически с момента его подписания сторонами).

Если договор заключен на срок один год или более, то он будет считаться заключенным только после его государственной регистрации.

Если договор регистрировать не нужно, то он обычно составляется в двух экземплярах (по количеству сторон). Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа)».

<…>

2.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

<…>

«9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФпунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.*

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором-пятом настоящего пункта*».

<…>

22.10.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка