Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 октября 2015 63 просмотра

Подскажите пожалуйста, как вести учет наружных и внутренних инженерных сетей у заказчика? Что можно включить в затраты, а что нет?Какие бух.счета использовать?Спасибо.

Законодательством порядок учета инженерных сетей не определен. Решение об учете расходов на строительство инженерных сетей принимается заказчиком (застройщиком) самостоятельно на основании сложившейся ситуации и условий заключенных сделок. Как правило, затраты на их сооружение должны учитываться отдельно от расходов на возведение жилых домов. На сети оформляется право собственности и осуществляется их эксплуатация либо они сдаются в аренду эксплуатирующей организации. Сети учитываются как основные средства. Если в дальнейшем сети будут проданы, то они отражаются как готовая продукция или товар. Стоимость инженерных сетей в этом случае не может быть включена в стоимость строительства домов. При строительстве для целей дальнейшей продажи по договорам купли-продажи, так и в рамках долевого строительства появляются основания для отнесения расходов на строительство таких сетевых объектов в стоимость строительства домов. Поскольку речь идет об обособленных капитальных объектах, учет затрат на их строительство должен вестись отдельно от учета затрат на сооружение жилого дома. На счете 08 будут отражены расходы на строительство таких объектов, которые сформируют их окончательную стоимость.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 9, сентябрь 2013

Учет затрат на строительство инженерных сетей

Одной из проблем бухгалтерского и налогового учета у застройщиков, строящих жилье, является отражение расходов на создание инженерных сетей. Нормативно порядок учета таких расходов не определен. Поэтому выбор способа их учета полностью относится к сфере профессионального оценочного суждения самого застройщика.

Порядок учета расходов

Как правило, независимо от дальнейшей судьбы инженерных сетей затраты на их сооружение должны учитываться застройщиком отдельно от расходов на возведение жилых домов.

Вопросы начинают возникать после окончания их строительства в отношении списания затрат на строительство сетей за счет различных источников финансирования.

Рассмотрим некоторые варианты учета расходов на строительство инженерных сетей исходя из различных условий их осуществления.

При этом следует помнить, что автор высказывает собственное оценочное суждение по данной проблеме, осознавая возможность наличия альтернативных мнений.

Строительство сетей по контракту с администрацией

Расходы на сооружение инженерных сетей на арендованном земельном участке застройщик может осуществлять в соответствии с условиями заключенного с местными органами исполнительной власти инвестиционного контракта.

В частности, согласно контракту, заключенному с администрацией, застройщик обязан построить инженерные сети для обеспечения будущей эксплуатации жилых домов. Эти дома в соответствии с тем же инвестиционным контрактом он должен возвести на арендованном у органов исполнительной власти участке с дальнейшей их продажей по сделкам купли-продажи. Впоследствии инженерные сети будут переданы местным органам исполнительной власти или эксплуатирующим организациям (здесь и далее под эксплуатирующими понимаются организации, уполномоченные местными органами исполнительной власти производить эксплуатацию сетей).

С точки зрения застройщика, в данной ситуации расходы на строительство сетей экономически обоснованы. Ведь без них эксплуатация жилых домов невозможна.

Однако эти расходы по правилам учета не могут быть напрямую отнесены к стоимости строительства домов, поскольку они обособленно формируют первоначальную стоимость сетей в бухгалтерском учете.

После окончания строительства сети передаются местным органам исполнительной власти или эксплуатирующим организациям.

Как квалифицировать такую передачу?

Это будет зависеть от итогов всестороннего анализа условий инвестиционного контракта и порядка его исполнения. В результате данного анализа могут иметь место два варианта.

Дарение построенной сети

Этот вариант применим в том случае, если невозможно аргументировать тот факт, что обязанность застройщика построить сети была обусловлена встречным предоставлением со стороны местных органов исполнительной власти. Такая сделка не облагается налогом на добавленную стоимость, если она подпадает под действие подпункта 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. Однако в этом случае у застройщика минимальны шансы бесспорно включить расходы в стоимость строительства домов.

Обременение строительства

Обременения (название условное) при строительстве жилых домов могут быть возложены на застройщика в счет его встречного предоставления за право вести строительство на арендованном участке (за право заключения договора аренды и т. п.).

Как правило, напрямую из письменных договоренностей застройщика и местных органов исполнительной власти это понять трудно.

Квалифицировать расходы на строительство сетей как обременения можно только в рамках профессионального оценочного суждения. В этом случае стоимость строительства передаваемых сетей можно включить в стоимость строительства домов, например, проводкой:

Дебет 08 субсчет «Строительство домов»
Кредит 08 субсчет «Строительство сетей»
– отражена в стоимости строительства домов стоимость сетей. › |

› | Эта статья не рассматривает правомочность ведения учета расходов на строительство домов, предназначенных для продажи, на счете учета вложений во внеоборотные активы, поэтому бухгалтерская проводка дана условная.

Что касается исчисления НДС при передаче сетей в счет встречного предоставления застройщика за право осуществлять строительство, то вопрос его исчисления неоднозначный. По мнению автора, возможно два варианта.

1. Если до передачи сетей застройщик оформил на них право собственности, то переход права собственности от застройщика к принимающей стороне расценивается в соответствии со статьей 39 Налогового кодекса РФ как реализация, которая облагается налогом.

2. Если застройщик передал сети без оформления на себя права собственности на них, то формально такая передача не расценивается налоговым законодательством как реализация (нет перехода права собственности). Значит, обязанность застройщика уплатить по этой сделке НДС не очевидна, хотя и не безусловна. Если при передаче сетей застройщик исчислил НДС к уплате, он может принять суммы входящего налога, уплаченного при их строительстве, к налоговому вычету. При этом суммы исчисленного с передачи сетей НДС включаются в стоимость строительства жилых домов в части жилых помещений и принимаются к вычету в части нежилых помещений в этих домах, подлежащих продаже.

Если участок принадлежит застройщику

Застройщик может нести расходы на строительство сетей в рамках освоения земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

Например, застройщик получил все разрешительные согласования по освоению собственного земельного участка в рамках строительства жилых домов (коттеджей, таунхаусов), а также инженерных сетей, необходимых для эксплуатации строящихся объектов. Построенные дома (квартиры) планируется в дальнейшем продавать по сделкам купли-продажи.

Данная ситуация отличается от рассмотренной выше тем, что строительство сетей застройщик не может считать обременением. Поэтому потенциально возможно два варианта.

1. Застройщик оформляет на сети права собственности и осуществляет самостоятельно их эксплуатацию либо сдает в аренду эксплуатирующей организации. Сети учитываются у него как основные средства. Если в дальнейшем сети будут проданы, то они отражаются как готовая продукция или товар. Суммы НДС, уплаченные при строительстве, могут быть приняты к налоговому вычету, если в дальнейшем сети будут использованы для операций, облагаемых налогом (в том числе для продажи). Естественно, что стоимость инженерных сетей в этом случае не может быть включена в стоимость строительства домов.

2. Передача сетей эксплуатирующей организации (или местной исполнительной власти). Такую передачу следует рассматривать как дарение, последствия которого разобраны нами выше.

Долевое строительство

Расходы на строительство сетей застройщик производит в рамках строительства жилых домов с привлечением средств дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

В данном случае можно сказать, что расходование на строительство сетей средств дольщиков пунктом 1 статьи 18 закона № 214-ФЗ напрямую не предусмотрено. Учет расходов на строительство сетей у застройщика зависит от того, что станет с сетями после окончания их строительства. Возможно два варианта.

1. Застройщик оформляет на сети права собственности и учитывает их в составе основных средств или как товар, предназначенный для продажи. Строительство сетей в этом случае осуществляется за счет собственных средств застройщика.

2. Сети передаются эксплуатирующей организации (местным органам исполнительной власти).

Если передачу сетей рассматривать в качестве дарения, то, по мнению автора, важно оценить экономическую обоснованность расходов на их строительство для целей налогообложения. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ расходы признаются в налоговом учете при условии их экономической обоснованности и в связи с деятельностью, направленной на получение дохода. Дарение в данном случае является лишь способом передачи сетей, но не сделкой, экономическая составляющая которой превалирует над экономической обоснованностью затрат застройщика, связанных с деятельностью по долевому строительству. Если сети необходимы для эксплуатации возводимых домов, то их экономическая обоснованность для застройщика очевидна.

Строительство домов, в свою очередь, направлено на получение дохода в виде выручки от оказания услуг дольщикам, включая сумму экономии средств, полученных от дольщиков на финансирование расходов на строительство. Значит, выполняются условия для отражения затрат на строительство сетей как расходов, связанных с оказанием услуг дольщикам, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Если выручка от реализации услуг у застройщика не облагается налогом на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, то суммы входящего налога, уплаченные при строительстве инженерных сетей, не принимаются к налоговому вычету, а включаются в расходы.

Если сооружение сетей считать обременением, то экономическая составляющая этих расходов для целей возможного отнесения за счет средств дольщиков меняется. Эти суммы можно учитывать (если на то есть основания) не как расходы на строительство сетей, а как расходы, связанные со встречным предоставлением застройщика местным органам исполнительной власти в счет оплаты, например за право аренды земельного участка. А такие расходы уже допустимо отнести за счет средств дольщиков, предназначенных для финансирования строительства объекта.

Строительство объектов ведется согласно техническим условиям

Затраты на сооружение сетевых объектов застройщик может осуществлять в соответствии с полученными техническими условиями (ТУ) для подключения строящихся домов к действующим сетям или как компенсацию за снос имеющихся на строительной площадке старых объектов инженерной инфраструктуры.

Например, застройщик получил от эксплуатирующей организации ТУ для присоединения возводимых домов к действующим инженерным сетям. Эти ТУ предполагают строительство за счет средств застройщика ряда сетевых объектов, без которых присоединение домов к строящимся сетям невозможно.

Либо застройщик заключил соглашение о компенсации потерь снабжающей организации за снос старых сетей, принадлежащих ей. По окончании строительства вновь построенные сетевые объекты будут переданы эксплуатирующей организации.

По мнению автора, здесь можно говорить о том, что расходы на строительство сетей меняют свою экономическую классификацию для целей обоснованности их учета в стоимости строительства.

Экономически они начинают оцениваться как расходы, связанные с подключением домов, либо как расходы, связанные с компенсацией собственникам ликвидируемых на строительной площадке объектов. И в том и в другом случае это расходы, которые предусмотрены в сводном сметном расчете стоимости строительства и включаются в стоимость строительства основных объектов недвижимости.

Таким образом, как при строительстве для целей дальнейшей продажи по договорам купли-продажи, так и в рамках долевого строительства у застройщика появляются основания для отнесения расходов на строительство таких сетевых объектов в стоимость строительства домов.

Судьба налога на добавленную стоимость, уплаченного при сооружении сетей, в этом случае решается так же, как и в отношении НДС, уплаченного при строительстве домов.

Важно запомнить
Решение об учете расходов на строительство инженерных сетей принимается на основании анализа сложившейся ситуации, условий заключенных сделок и является профессиональным оценочным суждением застройщика.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка