Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как без ошибок выдать декабрьскую зарплату до Нового года

Подписка
Срочно заберите все!
№24
6 ноября 2015 78 просмотров

Может ли строительная организация продать квартиры физическим лицам с обременением,предоставив им заем или рассрочку? Спасибо

Организация вправе продать физическим лицам построенные квартиры с условием о рассрочке платежа или на предоставленные заемные средства, с условием о залоге отчуждаемой квартиры.

При продаже недвижимости с условием рассрочке платежа, если иное не установлено договором купли-продажи недвижимости, залог недвижимости в пользу продавца возникает в силу закона, в связи с чем заключение отдельного договора залога не требуется.

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности. Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты. В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489 ГК РФ. В соответствии с данными нормами, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данное положение возможно продублировать в договоре купли-продажи. Таким образом, только если в договоре купли-продажи будет условие, что товар проданный в рассрочку не находится в залоге у продавца, залог в силу закона не возникнет.

Правила регистрации залога возникающего в силу закона при рассрочке платежа следующие. Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя без уплаты государственной пошлины. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (см. Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»).

При продаже квартир на заемные средства, необходимо будет заключить договор ипотеки квартир.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1. На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости*

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

167.3126 (11,17)

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:*

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

167.3127 (11,17)

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны предоставляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Проверка покупателя

Перед заключением сделки продавцу необходимо проверить покупателя, чтобы исключить возможные риски. Для этого нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если покупателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Покупателя также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если покупателем выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на покупку (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить представить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия на покупку объекта имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-покупателя в судебном порядке может признать сделку недействительной.

3. Наконец, необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы подписанта по договору.

167.3128 (11,17)

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал сам приобретатель.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам покупатель. Если приобретатель – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдавшее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной покупателем, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие на передачу денежных средств указать забыли».

<…>

2. Договор ипотеки жилого дома (квартиры)

<…>

«ДОГОВОР

ипотеки жилого дома (квартиры) № 1

г. Москва «10» февраля 2013 г.

ООО «Запад», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель» в лице генерального директора
Львова Александра Владимировича, действующего на основании устава, с одной стороны, и
ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Залогодатель» в лице генерального директора
Глебовой Аллы Степановны, действующей на основании устава, с другой стороны, вместе
именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя (Заемщика)
вправе получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю (Заемщику) по
основному обязательству из стоимости Предмета залога.

Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними кредитному договору от 10 февраля 2013 г. № 1 со сроком исполнения до 10 февраля 2015 г.*

Предметом залога по настоящему Договору является: жилой дом общей площадью 300 кв. м,
расположенный по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, вл. 20.

1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя.

1.3. Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

1.4. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не
считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпункте 3 и 4
пункта 1 статьи 3 и статье 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.5. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

1.6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.

1.7. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается свидетельством о
государственной регистрации прав от 10 января 2013 г. № х, выданным Пресненским
отделением Росреестра по г. Москве.

1.8. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет 11 000 000 (Одиннадцать
миллионов) руб., что подтверждается справкой БТИ от 30 января 2013 г. № 1.

1.9. Предмет ипотеки в целом оценивается Сторонами в 11 000 000 (Одиннадцать миллионов)
руб. на дату подписания настоящего Договора.

1.10. Последующий залог Предмета залога не допускается.

1.11. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.12. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с главой X Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.13. При обращении взыскания освобождение Предмета залога осуществляется в порядке,
установленном статьей 35, пунктом 2 статьи 95 и пунктом 2 части 2 статьи 106 Жилищного
кодекса РФ.

1.14. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу:

– по договору об ипотеке;

– по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

1.15. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место
Залогодержателя по настоящему Договору.

1.16. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя.

1.17. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.

1.18. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены – необходимые меры, соответствующие обычно
предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан
уведомить об этом Залогодержателя.

1.19. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об
обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может
повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан
немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю
соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее – суд) он должен
привлечь Залогодержателя к участию в деле.

1.20. В случаях, указанных в пункте 1.19, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса РФ. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

1.21. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301–303 Гражданского кодекса РФ для передачи его во владение Залогодателя.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения.

2.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента
заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит,
не обременен правами третьих лиц, что подтверждается выпиской из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от «10» февраля 2013 г. № 1.

2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых
могут произойти его утрата, порча или повреждение.

2.2. Залогодержатель гарантирует Залогодержателю и указанным им лицам беспрепятственное пользование Предметом залога до прекращения настоящего Договора или до момента освобождения Предмета залога при обращении взыскания.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Залогодатель обязан:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период
действия Договора.

3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с
Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы
утраты или повреждения Предмета залога.

3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

3.1.9. Страховать Предмет залога.

3.2. Залогодатель вправе:

3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и
получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения
обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования
Предмета залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим
законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом
обязательства в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретателя).

4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового
возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые
он отвечает.

4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права
выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

5.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством
совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора
передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.

5.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению
Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в
письменной форме, зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.

5.4. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон
возложены на Залогодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут
ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. В случае нарушения Залогодателем пункта 2.1 Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 3% (трех процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от
Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает
Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в порядке,
установленном законодательством РФ, и действует до полного исполнения обязательств Заемщика
по основному Договору или по настоящему Договору.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в
предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого
решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в Арбитражном суде г.
Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных


документах, но не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента фактического изменения
банковских реквизитов.

В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее 5 (пяти) календарных дней с
момента фактического изменения банковских реквизитов.

8.3. Любое уведомление или иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из
Сторон, один экземпляр хранится в отделении Росреестра.

9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель:

ООО «Запад»


адрес: 104055, г. Москва,


ул. Лесная, д. 69


ИНН 7708123446


КПП 770801001


р/с 40702810400000001234


в АКБ «Надежный»


к/с 30101810400000000222


БИК 044583222

Залогодатель:

ООО «Альфа»


адрес: 125008, г. Москва,


ул. Михалковская, д. 20


ИНН 7708123456


КПП 770801001


р/с 40702810400000001111


в АКБ «Надежный»


к/с 30101810400000000222


БИК 044583222

Генеральный директор А.В. Львов


М.П.

Генеральный директор А.С. Глебова


М.П.

По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона – залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами должника, за некоторыми изъятиями, установленными в законе. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Указывается договор, в обеспечение обязательств по которому залогодержателю передается право залога, и его основные реквизиты.

Стороны в договоре ипотеки могут предусмотреть иной объем требований залогодержателя (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре ипотеки стороны вправе установить иное (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договором ипотеки по соглашению сторон может быть установлено иное (п. 6 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре ипотеки стороны вправе согласовать возможность последующей ипотеки (ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре ипотеки стороны вправе по-другому урегулировать этот вопрос (ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договором ипотеки может быть установлено иное (п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договором ипотеки может быть установлено иное (ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае стороны установили договорную подсудность по спорам, вытекающим из заключенного договора. Дело в том, что по общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика(ст. 35 АПК РФ). Если местом нахождения залогодателя является г. Смоленск, а местом нахождения залогодержателя – г. Москва, то по общему правилу иск залогодержателя к залогодателю должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск залогодателя к залогодержателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Однако, если в договоре установлена договорная подсудность (ст. 37 АПК РФ), иски сторон друг к другу должны будут предъявляться в суд, указанный в договоре. В нашем примере – в Арбитражный суд г. Москвы. В то же время нужно учитывать, что в отношении исков о правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность: такие иски должны предъявляться только в суд по местонахождению недвижимого имущества и это правило нельзя изменить соглашением сторон (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). В этой связи заявление об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество должно предъявляться в арбитражный суд по местонахождению этого имущества (вопрос 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»)».

<…>

09.11.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка