Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
10 ноября 2015 36 просмотров

Просим уточнить вопрос № 651533. В учете от даты акта зависит начисление выручки. Какой датой должен быть датирован акт возврата? Как начислить выручку?

Акт возврата может быть составлен в любой день до окончания срока договора (до 10.11.2015 г., включительно). Дату акта стороны вправе определить сами, если в договоре аренды она не установлена.

Если вопрос сроков и порядка составления акта стороны не согласовали, то акт может составить арендодатель и передать его арендатору на подпись. Соответственно, арендодатель в этом случае может выбрать, какой датой составить акт возврата имущества, чтобы ему было удобней учитывать полученную выручку.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения

<…>

Дата признания дохода

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход признайте на дату реализации этой услуги. По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта (если такой документ составляется). При этом наличие или отсутствие фактического получения денег на момент признания дохода не влияют. Такой вывод позволяет сделать пункт 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержит письмо Минфина России от 27 мая 2015 г. № 03-03-06/1/30408.

Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль признать в доходах сумму арендной платы, если актов об оказании услуг ежемесячно не составляется. Сдача имущества в аренду – основной вид деятельности организации. Организация применяет метод начисления

Арендную плату признавайте в доходах на последний день каждого месяца (ст. 271 НК РФ).

При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место (п. 1 ст. 271 НК РФ). По договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, доходы между ними нужно распределить с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ).

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход нужно признавать на дату реализации этой услуги (п. 3 ст. 271 НК РФ). По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта.

Вместе с тем, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. При этом услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что в отсутствие актов об оказании услуг арендодатель должен определять базу по налогу на прибыль (в т. ч. доходы) по итогам каждого отчетного (налогового) периода (п. 1 ст. 54п. 2 ст. 286 НК РФ). Следуя данной логике, аналогичную позицию занял и Минфин России в письмах от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47(доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/360), от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21. Несмотря на то что указанные письма касаются вопросов расчета НДС, аргументы, приведенные в них в отношении даты оказания услуг аренды, можно применить и к порядку расчета налога на прибыль.

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, то датой признания дохода от аренды будет:

  • либо дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • либо дата предъявления арендодателю документов, служащих основанием для расчетов;
  • либо последний день отчетного или налогового периода.

Эти варианты предусмотрены в подпункте 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России в письме от 4 марта 2008 г. № 03-03-06/1/139.

Так как признание дохода от аренды при методе начисления не зависит от факта оплаты, то полученный от арендатора аванс включать в состав налоговых доходов не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). В доходы включите ту часть аванса, которая относится к уже оказанной услуге.

Если организация применяет кассовый метод, то доходы от сдачи имущества в аренду нужно отразить в том отчетном периоде, в котором фактически поступит оплата за оказанные услуги (п. 2 ст. 273 НК РФ). Если в счет арендной платы получен аванс, то его сумму также отнесите на увеличение налогооблагаемой прибыли (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФп. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации-арендодателя. Организация-арендодатель применяет общую систему налогообложения

Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение стоимостью 2 456 000 руб. (в т. ч. НДС – 374 644 руб.). В следующем месяце объект был передан арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60
– 2 081 356 руб. (2 456 000 руб. – 374 644 руб.) – отражены затраты на приобретение помещения;

Дебет 19 Кредит 60
– 374 644 руб. – учтен НДС по приобретенному основному средству;

Дебет 60 Кредит 51
– 2 456 000 руб. – оплачен объект;

Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 2 081 356 руб. – принято к учету помещение, предназначенное для сдачи в аренду;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 374 644 руб. – принят к вычету НДС по основному средству;

Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 2 081 356 руб. – передано в аренду помещение.

В феврале:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 13 729 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Организация ежемесячно платит налог на прибыль, применяет метод начисления. В феврале бухгалтер отразил в налоговой базе доход от реализации в сумме 76 721 руб. (90 000 руб. – 13 729 руб.).

<…>

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист».

Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды, составленным в виде единого документа. На практике прекращение (расторжение) договора может либо оформляться в виде обмена письмами сторон договора, либо вообще никак не оформляться. Никакие документы не составляются и в том случае, если договор расторгается по решению суда.

Если прекращение договорных отношений никак не оформляется, это может породить правовую неопределенность в отношениях арендатора и арендодателя. Например, если в договоре не указано, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор может быть возобновлен на неопределенный срок вне зависимости от желания арендатора, не предупредившего арендодателя о прекращении договорных отношений. Поэтому арендатору не рекомендуется прекращать договорные отношения без соответствующего письменного оформления. Как минимум нужно направить арендодателю хотя бы письменное уведомление о прекращении договора. Это позволит минимизировать риск того, что придется перечислять арендные платежи по договору, который при отсутствии заявлений сторон был продлен автоматически.

В то же время если стороны договорились расторгнуть договор аренды, который был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ необходимо будет представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды.

При прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора.

Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. Юристу арендатора следует тщательно проверить текст этих документов. Правильность и точность составленных документов позволяет обезопасить арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя и судебных споров.

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. В некоторых случаях составление такого документа и не представляется возможным. Например, если договор был расторгнут по решению суда. Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
  • об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.

<…>

Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.

Документ о возврате недвижимого имущества

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ). При аренде недвижимости применяются специальные правила о возврате объекта аренды по документу о передаче, именуемому передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

Передаточный документ не нужно составлять в следующих случаях:

  • при прекращении краткосрочного договора аренды, который был подписан одновременно с долгосрочным и содержал условие о его прекращении в момент государственной регистрации долгосрочного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11);
  • при выкупе арендатором находящегося у него во владении и пользовании объекта аренды (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
  • при расторжении договора по решению суда.

В остальных случаях стороны должны составить единый документ о возврате арендатором имущества арендодателю.

Внимание! Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю только после подписания документа о передаче.

Одного фактического возврата недвижимого имущества недостаточно для того, чтобы считать исполненной обязанность арендатора передать объект аренды арендодателю. Для этого необходимо также подписать соответствующий передаточный документ.

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, поскольку арендованное имущество не было возвращено ему по окончании срока аренды. При этом суд указал, что факт возврата помещений арендодателю может подтверждаться только актом приема-передачи, подписанным сторонами

Истец (арендодатель) обратился с иском к ответчику (арендатору) о взыскании арендной платы за пользование недвижимым имуществом по договору аренды.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой он выразил несогласие с принятыми судебными актами.

Суд кассационной инстанции указал следующее. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ). Таким образом, юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором. Ссылка заявителя на факт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не приняты в качестве доказательств показания свидетеля, подтверждающие передачу ключей от арендуемых помещений, также подлежит отклонению. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ). Следовательно, факт возврата помещений истцу может быть подтвержден только актом приема-передачи недвижимого имущества, но не свидетельскими показаниями.

Исходя из этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 24 ноября 2009 г. № Ф09-9298/09-С3 по делу № А50-5942/2009).

В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю.

<…>

В акте приема-передачи стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о передаче арендатором и приеме арендодателем недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору;
  • о передаче недвижимого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора;
  • о передаче имущества, находящегося на объекте аренды (например, кондиционеров и мебели в здании; временных строений на земельном участке), в том же состоянии и количестве, что и на момент передачи имущества при заключении договора;
  • о передаче одновременно с объектом аренды всех принадлежностей арендованного имущества (например, ключей от нежилого помещения);
  • об отсутствии претензий у принимающей стороны.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.

Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».

Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества. Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. Ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Акт приема-передачи недвижимого имущества по окончании аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

Могут ли стороны в договоре аренды исключить необходимость передачи недвижимого имущества по передаточному документу

Нет, не могут.

Правила статьи 655 Гражданского кодекса РФ сформулированы императивно и не позволяют в договоре аренды исключить необходимость оформления акта приема-передачи недвижимого имущества или иного передаточного документа.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка