Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
12 ноября 2015 8 просмотров

ИП на УСН с объектом налогообложения "доходы" в 2010 году начал строительство. Получив свидетельство о незавершенном строительстве в 2013 году продал. Стоимость объекта 300 млн.руб. Продает другому ИП. Какие налоги возникают у ИП-продавца? продажа незавершенного строительства не является основным видом деятельности. Как можно избежать налогов продавцу? Объект сдавался в безвозмездное пользование. В договоре выступал как физ.лицо. Налог на имущество платил. Основной деятельностью ИП не является ни сдача в аренду, ни продажа незавершенного строительства

Доход при продаже объекта незавершенного строительства предприниматель должен облагать НДФЛ 13%. (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07. 2014 по делу № А29-7489/2013). При этом доход от продажи предприниматель вправе уменьшить либо на имущественный налоговый вычет, либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Обоснование

Из статьи журнала «Упрощенка» №10, октябрь 2014

Предпринимателю не нужно платить налог по УСН с продажи коммерческой недвижимости, если она куплена до получения статуса бизнесмена

Кто спорил: предприниматель на УСН (6%), которому инспекция доначислила единый налог с доходов от продажи нежилого помещения

Позиция суда: спорное помещение куплено до регистрации в качестве предпринимателя, кроме того, физлицо сдавало его по договору безвозмездного пользования вплоть до момента продажи. А значит, приобретение недвижимости для целей коммерческого использования исключено

Реквизиты решения:

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07. 2014 по делу № А29-7489/2013

Гражданин приобрел нежилое помещение как физическое лицо еще до того, как стал индивидуальным предпринимателем. И через два года предоставил объект в безвозмездное пользование салону красоты. При этом гражданин самостоятельно оплачивал налог на имущество физлиц и все коммунальные расходы.

Цена вопроса:

225 419 руб. вместе с пенями

Еще через два года собственник продал свое имущество, при этом он уже был зарегистрирован как бизнесмен и применял «упрощенку» с объектом доходы. В декларацию по УСН доход от продажи недвижимости предприниматель не включил, посчитав, что продает объект как физлицо. И так как недвижимость находилась в собственности более трех лет, НДФЛ он также платить не стал (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Инспекторы расценили доходы от реализации объекта как выручку от предпринимательской деятельности и доначислили налог по УСН* и пени.

Суд постановил следующее: спорное помещение было куплено до получения статуса индивидуального предпринимателя. При этом вплоть до продажи объектом фактически пользовалась сторонняя организация по договору безвозмездного пользования. Сделка по продаже имела разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли. При этом деньги, полученные от продажи, поступили на личный счет физического лица, а не на расчетный счет предпринимателя. Таким образом, арбитры решили, что требования налоговиков неправомерны, поскольку спорная сумма не является объектом налогообложения по УСН*.

ИЗ ПИСЬМА МИНФИНА РОССИИ ОТ 16.08.2012 № 03-11-11/247

О налогообложении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения


Вопрос

Являясь индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН (объект налогообложения "доходы"), я в 2009 году приобрел объект незавершенного строительства "Больница", степень готовности объектов незавершенного строительства - 46% (возведен 1 этаж из кирпича, покрыт плитами) и земельный участок, находящийся в зоне жилой застройки, для постройки жилого дома и дальнейшего проживания в нем.В 2010 году получил разрешение на строительство - реконструкция не завершенного строительством здания больницы под двухэтажный десятиблокированный жилой дом.

После выполнения строительных работ в 2011 году зарегистрировал 10 объектов (получены свидетельства о госрегистрации права): объект незавершенного строительства, назначение объект незавершенного строительства, степень готовности 77%. Земельный участок поделен (получены свидетельства о госрегистрации права) на 10 участков: земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - двухэтажный десятиблокированный жилой дом.В 2012 году решил продать данные объекты с земельными участками. Так как целое строение дорогостоящее и покупатель не нашелся, продажа десяти объектов будет осуществляться отдельно по одному блоку с одним земельным участком.

Каким налогом следует облагать доходы, полученные от продажи данных объектов недвижимости: НДФЛ или налогом по УСН?В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей коды 70.11, 70.12 не указаны. В предпринимательской деятельности данные объекты не использовались.

Квалифицируются ли данные сделки по продаже 10 (десяти) блоков с земельными участками как систематические и направленные на получение прибыли?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей им указаны такие виды экономической деятельности как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" и "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 года № 454-ст), и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения*.

При этом в случае, когда недвижимое имущество не использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении данного налогоплательщика не указаны вышеназванные виды экономической деятельности, то доходы от продажи недвижимого имущества подлежат налогообложению в соответствии с положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса*.

Из рекомендации

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов*:

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка