Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как уже в следующем месяце изменится налог на прибыль

Подписка
Срочно заберите все!
№24
16 ноября 2015 303 просмотра

Нами было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Стоимость уступаемых прав указана в договоре и оплачена старому арендатору в полном размере. При переуступке права осуществлена передача за плату имущественного права в виде права аренды земельного участка.Право аренды земельного участка, являющегося предметом договора уступки, представляет собой имущественное право и относится согласно ст.128 ГК РФ к имуществу организации. При уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произошла реализация имущественного права аренды земельного участка за определенную соглашением сторон плату. Мы считаем, что передача платы старым арендатором в адрес нового арендатора согласно п.2ст.248 НК РФ не является безвозмездно полученным имуществом для нового арендатора,поскольку связана с возникновением у старого арендатора обязанности передать имущественные права аренды земельного участка новому арендатору. Вопрос: уменьшает ли данная переуступка налогооблагаемую базу в целях исчисления налога на прибыль?

Согласно разъяснениям Минфина учесть расходы на выкуп права аренды в целях налогообложения прибыли нельзя. Однако такие расходы отвечают критериям, предусмотренным в п.1. ст. 252 НК РФ. Поэтому с мнением чиновников можно не согласиться. Хотя в этом случае нужно быть готовым отстаивать свою правоту в суде.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в сельском хозяйстве», № 11, август 2010

Агрофирма выкупает право аренды земельного участка

Расходы, которые связаны с выкупом у сторонней организации права аренды земельного участка, нельзя учесть в целях налогообложения прибыли. На этом настаивают финансисты. Однако такое мнение у чиновников было не всегда...

Новый договор аренды составлять не нужно

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это следует из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Однако если передается право аренды земельного участка, то согласия собственника не требуется. Его надо только уведомить об этом – пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Также не нужно заключать новый договор аренды (при условии, что права передаются в рамках срока действия договора).

Причем не забывайте: необходимо оформить договор о передаче прав аренды или соглашение о перенайме. Такой вывод следует из статьи 389 Гражданского кодекса РФ.

Обычно право аренды передается за плату. Возникает вопрос: может ли новый арендатор учесть ее в расходах при расчете налога на прибыль?

Какие требования были раньше

Отметим, что ранее чиновники были не против, чтобы организации учитывали такие расходы (на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). При этом чиновники настаивали, что подобные затраты признаются равными долями в течение действия договора аренды (письмо УМНС России по г. Москве от 23 марта 2004 г. № 26-12/20573). Стоит учесть, что в этом письме речь шла о приобретении права аренды муниципальных земельных участков.

С 1 января 2007 года при учете расходов на приобретение прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Однако относительно выкупа прав аренды земли здесь ничего не сказано.

Что касается расходов на приобретение прав аренды участков, находящихся в частной собственности, то этот вопрос в Налоговом кодексе РФ до сих пор не урегулирован.

Точка зрения чиновников изменилась

В настоящее время Минфин России рекомендует признавать оплату прав аренды на земельный участок безвозмездной сделкой (письмо от 21 июля 2010 г. № 03-03-06/1/472). Поскольку прежний арендатор, получая от нового арендатора оплату, не предоставляет ничего взамен – ни имущества, ни имущественных прав. А это с точки зрения Налогового кодекса РФ является безвозмездной передачей денежных средств (п. 2 ст. 248). Согласно пункту 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ, такие расходы при расчете налога на прибыль не учитываются.

Как поступить бухгалтеру

В рассматриваемом случае новый арендатор по сути выкупает право пользования участком (имущественное право). Так что сделка все-таки носит возмездный характер. Косвенное подтверждение такой позиции можно найти в письме УФНС России по г. Москве от 30 ноября 2009 г. № 20-14/2/125274@.

Там отмечено, что плату по договору (соглашению) уступки права аренды земли прежний арендатор должен учесть в доходах (правда, в письме речь идет о предпринимателе, применяющем «упрощенку», но в данном случае это роли не играет, поскольку интерес представляют аргументы налоговиков).

Следовательно, учесть плату за право аренды все-таки можно на основании, указанном в ранних письмах чиновников, то есть согласно подпункту 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Важно запомнить

Финансисты запретили учитывать расходы на выкуп права аренды земли в целях налогообложения прибыли. Однако такие расходы отвечают критериям налоговых трат, приведенным в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Поэтому с мнением чиновников можно не согласиться. Хотя в этом случае агрофирме нужно быть готовой отстаивать свою правоту в суде.

Из статьи журнала «Главбух» №18, сентябрь 2010

Плата за право арендовать участок или помещение в затраты компании не включается

Документ: Письмо Минфина России от 21 июля 2010 г. № 03-03-06/1/472.
Что изменится в работе: Сумма, уплаченная за то, чтобы получить право стать арендатором земли или здания, считается безвозмездно переданной. Уменьшить на нее налоговую прибыль нельзя.

Финансисты не разрешили учитывать расходы на покупку права аренды через соглашение о переуступке. А все потому, что по логике Минфина России данная сделка должна проходить на безвозмездной основе. Если это не так и в соглашении прописаны какие-либо материальные обязанности нового арендатора перед прежним, то их исполнение тоже приравнивается к безвозмездной передаче имущества.

В частности, если одна компания платит второй за возможность «переснять» арендуемый земельный участок, да еще и рассчитывается по ее долгам перед арендодателем, все эти суммы, согласно пункту 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ, не уменьшат налогооблагаемую прибыль.

На наш взгляд, передача права аренды – это реализация имущественного права, которая по закону признается доходом (п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ). Иначе какую цель тогда преследует первый арендатор, уступая другой компании право пользоваться имуществом? А если у прежнего пользователя возник доход от реализации, то новый арендатор, безусловно, понес соответствующие расходы. И правильнее было бы учесть их в полной мере.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка