Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
3 ноября 2015 191 просмотр

Добрый. Как отразить в бухгалтерском учёте операцию на предоставление опциона на заключение договора аренды недвижимого имущества. Учет у продавца и покупателя. В целях налога на прибыль

В учете арендодателя (продавца) отражается следующая операция:
Дебет 76 Кредит 91-1
– отражена выручка от продажи опциона;

Дебет 51 Кредит 76
– поступили денежные средства по опциону.

В целях налогообложения прибыли рассматриваемые доходы могут относиться к доходам от реализации имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, п. 1, 2 ст. 301 НК РФ).

У арендатора (покупателя) в учете будет отражена операция:
Дебет 97 Кредит 76
– отражены расходы по опциону;
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды:
Дебет 26 (44) Кредит 97

– соответствующая часть отнесена в состав затрат по обычным видам деятельности.

В налоговом учете расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно (п. 1 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Поэтому расходы по приобретению опциона включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, равномерно в течение срока действия договора аренды (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо УФНС по г. Москве от 16.12.2003 № 26-12/70411).

Обоснование

Из рекомендации Особенности предоставления опциона на заключение договора

Александр Поротиков, кандидат юридических наук, судья Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда

Сергей Аристов, шеф-редактор ЮСС «Система Юрист»

Александр Симачев, руководитель юридического департамента ОАО «Корпорация "Иркут"» (авиастроение)

Опцион на заключение договора активно используют на практике, хоть до недавнего времени он не имел системного правового регулирования.

Только с 1 июня 2015 года согласно Федеральному закону от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» в Гражданском кодексе РФ появилась статья 429.2, которая регулирует отношения сторон, заключающих опцион на заключение договора.

Понятие опциона на заключение договора

Определение опциона на заключение договора приведено в пункте 1 статьи 429.2 Гражданского кодекса РФ. Из него можно выделить следующие ключевые моменты.*

1. Опцион представляет собой соглашение сторон.

2. В силу этого соглашения одна сторона (продавец опциона) предоставляет другой стороне (покупатель, приобретатель, держатель опциона) право заключить один или несколько договоров.

3. Данное право предоставляется посредством безотзывной оферты. То есть «полученная оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта» (ст. 436 ГК РФ).

4. Условия договора (договоров) предусмотрены опционом.

5. Держатель опциона вправе заключить такой договор путем акцепта оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. То есть получение продавцом опциона акцепта, направленного покупателем, влечет заключение договора, на который направлен опцион. В то же время в опционе может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного условия.

Однако правило о заключении договора путем акцепта безотзывной оферты не вызывает трудностей лишь в тех случаях, когда договор может быть заключен посредством обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Нет полной ясности, как оно будет работать в отношении договоров, для которых закон требует составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 550, п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нет нормативных оснований считать, что соглашение о предоставлении опциона в состоянии заменить такой документ.

6. За получение опциона, как правило, необходимо внести плату или предоставить другое встречное предоставление. Причем по умолчанию указанный платеж не засчитывается в счет платежей по договору, который будет заключен на основании опциона, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта.

Проще говоря, опцион на заключение договора – это соглашение о продаже (в случае возмездности) права на заключение другого договора.

Важной характеристикой опциона является то, что его приобретатель не обременяет себя обязанностью заключать такой договор, но имеет на это право, которым может воспользоваться или отказаться от его реализации по своему усмотрению.

Опционы могут быть предоставлены в отношении любого договора (например, опцион на право требовать заключения договора купли-продажи; право требования заключения лицензионного договора; право требования заключения договора лизинга и т. д.).

Примеры опционов на заключение договора

1. Будущие арендодатель и арендатор заключают соглашение (опцион), по которому последний (держатель опциона) получает право заключить договор аренды нежилых коммерческих помещений на определенных условиях в определенные сроки (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 октября 2013 г. по делу № А10-646/2013).

2. Инвестор заключает с основателем какой-либо компании соглашение (опцион), согласно которому последний (держатель опциона) получит право на приобретение всех или части принадлежащих инвестору акций (доли) при достижении компанией определенных финансовых показателей (см., например, постановления ФАС Московского округа от 19 февраля 2014 г. № Ф05-314/2014 по делу № А40-55172/13, Арбитражного суда Московского округа от 30 октября 2014 г. № Ф05-11807/14 по делу № А40-189293/13).

Однако при предоставлении опциона на заключение договора нужно учитывать, что особенности отдельных его видов могут быть установлены законом (п. 8 ст. 429.2 ГК РФ). Их требования необходимо будет учесть, чтобы получить ожидаемый результат и избежать споров в дальнейшем.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка