Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проводить ли спецоценку, если переехали в другой офис

Подписка
Срочно заберите все!
№23
9 ноября 2015 145 просмотров

Подскажите пожалуйста. Общество перед тем как реализовать амортизируемое имущество осуществляет следующие расходы: 1) расходы по оценке имущества; 2) расходы по организации торгов; 3) расходы по размещению объявлений о продаже имущества. Относятся ли указанные расходы к расходам, связанным с реализацией ОС согл. п.1 ст.268? Если да, то обязано ли Общество учитывать указанные расходы при расчете убытка от реализации ОС? Каким образом необходимо распределять указанные расходы на объекты амортизируемого имущества (например, расходы на проведение торгов нескольких объектов имущества (более 50), некоторые из них могут быть не проданы)? Спасибо

Да, такие расходы связаны с реализацией основных средств. Следовательно, при определении финансового результата от реализации основных средств их нужно учитывать. Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Методов распределения таких расходов на несколько объектов основных средств законодательно не установлено, официальных разъяснений нет.

Поскольку у продавца имущества изначально были намерения получить доход от его реализации, он вправе признать в налоговом учете суммы расходов, которые были осуществлены в связи c предстоящей реализацией объекта. Тот факт, что объект в конечном итоге не был продан, не имеет значения для признания данных расходов в целях налогообложения.

Обоснование

Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как отразить при налогообложении продажу основных средств

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете при продаже основных средств отразите:

  • доход от реализации;
  • расходы в виде остаточной стоимости основных средств;
  • расходы, связанные с реализацией (например, расходы по обслуживанию и транспортировке проданного имущества).

Подробнее о налоговом учете операций, связанных с выбытием основных средств, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком.

При расчете налога на прибыль сумма убытка включается в состав прочих расходов равными долями в течение определенного периода времени. Этот период равен разнице между сроком полезного использования актива и фактическим сроком его эксплуатации. Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

В бухучете сумма убытка от продажи основного средства включается в расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99). Поэтому в учете возникает вычитаемая временная разница, которая приводит к образованию отложенного налогового актива (п. 11, 14 ПБУ 18/02).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении убытка, полученного при продаже основного средства. Организация применяет общую систему налогообложения

ЗАО «Альфа» в январе текущего года продало основное средство. Убыток от этой операции составил 120 000 руб. Оставшийся срок эксплуатации проданного основного средства – 12 месяцев.

В бухучете сумма убытка от продажи основного средства относится к расходам текущего периода и включается в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99).

В налоговом учете сумма полученного убытка включается в состав прочих расходов в особом порядке. Она учитывается равными долями в течение определенного срока (п. 3 ст. 268 НК РФ). Он равен разнице между периодом полезного использования объекта и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Следовательно, в налоговом учете ежемесячно в течение этого срока будет включаться в расходы по 10 000 руб. (120 000 руб. : 12 мес.).

Из-за разницы в признании расходов в бухгалтерском и налоговом учете возникает вычитаемая временная разница, которая приводит к образованию отложенного налогового актива.

В январе возникновение отложенного налогового актива бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 09 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 24 000 руб. (120 000 руб. ? 20%) – отражен отложенный налоговый актив.

Начиная с февраля ежемесячно до полного погашения убытка в налоговом учете будет списываться часть убытка в размере:
120 000 руб. : 12 мес. = 10 000 руб.

Одновременно с отражением убытка в налоговом учете будет списываться отложенный налоговый актив:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09
– 2000 руб. (10 000 руб. ? 20%) – погашена часть отложенного налогового актива.

<…>

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества

Признание расходов

Выручку от реализации амортизируемого имущества в налоговом учете можно уменьшить:

  • на сумму расходов, связанных с продажей реализуемого имущества (к ним относятся расходы по хранению, упаковке, обслуживанию и транспортировке) (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • на величину остаточной стоимости амортизируемого имущества по данным налогового учета (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

<…>

Признание убытков

Если расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Он включается в состав прочих расходов равными долями в течение определенного периода времени. Этот период равен разнице между сроком полезного использования актива и фактическим сроком его эксплуатации. Такой порядок учета полученного убытка от реализации при расчете налога на прибыль установлен пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Период, в течение которого нужно относить на расходы убыток от реализации объектов недвижимости, определяйте в общем порядке. Объект недвижимости исключается из состава амортизируемого имущества на дату его передачи покупателю (на дату составления передаточного акта). В этот момент он утрачивает признаки амортизируемого имущества, поскольку организация прекращает его использование для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). Начисление амортизации по объекту прекращается со следующего месяца, поэтому на дату составления передаточного акта в налоговом учете фиксируется его остаточная стоимость и сумма возникшего убытка (разница между продажной ценой объекта и расходами, связанными с реализацией). Признавать этот убыток можно со следующего месяца после реализации объекта (т. е. с месяца, следующего за тем, в котором был составлен передаточный акт). Это следует из положений пункта 3 статьи 268, абзаца 2 пункта 3 статьи 271 и статьи 323 Налогового кодекса РФ.

Установленными правилами признания убытков от реализации амортизируемого имущества могут воспользоваться не только действующие организации, но и правопреемники реорганизованных организаций. То есть часть убытков, которая при расчете налогооблагаемой прибыли не была учтена реорганизованной организацией, ее правопреемник вправе относить на прочие расходы в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Это следует из положений пункта 2.1 статьи 252 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 2 мая 2012 г. № 03-03-06/1/215 и ФНС России от 16 февраля 2015 г. № ГД-4-3/2251.

<…>

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 18, Сентябрь 2010

Продажа объекта недвижимости: налоговый учет доходов и расходов у продавца

Расходы, связанные c реализацией недвижимости

При продаже объекта недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить доходы, полученные от его реализации, не только на остаточную стоимость объекта, но и на сумму расходов, непосредственно связанных c его реализацией (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Возникает вопрос: в названном пункте НК РФ под реализацией объекта понимается определенный (конкретный) момент перехода права собственности либо реализация рассматривается как процесс, то есть под ней подразумевается какой-то более длительный период? Скорее всего речь идет о расходах, связанных не только c конкретной датой реализации имущества, а в целом c процессом его продажи. Этот процесс может также включать периоды подготовки объекта недвижимости к продаже, изучения рынка, поиска покупателя, проведения показов объекта и переговоров c потенциальными покупателями, составления и заключения договора продажи, оформления и сбора других необходимых документов, государственной регистрации и т. д.

Примерный перечень расходов, связанных c реализацией, который приведен в пункте 1 статьи 268 НК РФ, однозначно указывает на то, что в данном случае подразумевается не конкретный момент перехода права собственности, а длящийся во времени процесс продажи имущества. В данном пункте указаны, в частности, расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. Этот перечень затрат является открытым. Очевидно, что названные виды расходов осуществляются не в момент перехода права собственности на реализуемое имущество, а заранее, в процессе подготовки объекта к продаже.

Несмотря на это, все расходы, непосредственно связанные c реализацией недвижимого имущества, можно учесть в целях налогообложения только путем уменьшения суммы дохода, полученного от реализации недвижимости. Иначе говоря, такие расходы признаются в налоговом учете одновременно c отражением дохода от реализации, то есть в момент перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Разберемся, какие именно расходы могут считаться непосредственно связанными c реализацией недвижимого имущества.

Услуги по оценке объекта. Процесс продажи недвижимого имущества, как правило, начинается c определения его рыночной стоимости. Затраты на услуги оценщика, произведенные организацией-продавцом перед продажей объекта недвижимости, не следует отражать в налоговом учете продавца в момент окончания (принятия результатов) работ по оценке недвижимости. Если оценка объекта проводится в связи c его предстоящей продажей, расходы на услуги оценщика признаются для целей налогообложения в периоде реализации имущества.

Расходы, связанные c содержанием и обслуживанием продаваемого имущества. К таким расходам относятся затраты продавца, осуществленные им в период продажи объекта недвижимости и направленные на поддержание его в надлежащем состоянии. Это расходы на оплату коммунальных услуг, охрану, уборку помещений. Указанные затраты уменьшают сумму дохода от реализации недвижимого имущества в том периоде, в котором право собственности на него перешло к покупателю. Аналогичные разъяснения приведены в письме Минфина России от 03.06.2010 № 03-03-06/1/372.

Сказанное справедливо только для ситуации, когда объект недвижимости в период, предшествующий его продаже, не используется в производственной (управленческой) деятельности продавца. Как быть, если организация эксплуатирует объект недвижимости вплоть до момента продажи, то есть до дня передачи объекта покупателю или перехода права собственности (в зависимости от условий договора)? В этом случае расходы на содержание объекта недвижимости следует учитывать для целей налогообложения в обычном порядке — в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они фактически были осуществлены.

Расходы на ремонт объекта недвижимости. Нередко перед продажей объекта продавец проводит его ремонт4, чтобы, устранив мелкие недостатки и повреждения, увеличить цену продажи объекта и привлечь покупателей.

Если текущий ремонт недвижимого имущества осуществлен c целью подготовки объекта к продаже, затраты на такой ремонт не следует включать в состав прочих расходов согласно статье 260 НК РФ. То есть их нельзя признать в том периоде, в котором они были произведены. При подобных обстоятельствах расходы на ремонт объекта недвижимости, проводимый c целью его дальнейшей продажи, отражаются в налоговом учете в соответствии c нормами пункта 1 статьи 268 НК РФ — в момент реализации имущества. Тот факт, что объект недвижимости был отремонтирован в рамках мероприятий по подготовке его к продаже, должен быть подтвержден документально. Так, в договоре продажи нежилого помещения стороны могут предусмотреть условие о том, что помещение передается покупателю после проведения косметического ремонта. После подписания данного договора продавец делает ремонт в помещении, а по завершении ремонтных работ передает помещение покупателю по акту приема-передачи. При таком документальном оформлении затраты на ремонт помещения продавец сможет учесть в целях налогообложения лишь в момент реализации здания покупателю.

Если непосредственная связь между проведенным ремонтом и последующей реализацией недвижимости документально не подтверждается, то налогоплательщик вправе учесть затраты на ремонт объекта недвижимости в общем порядке, установленном в статье 260 НК РФ. То есть расходы на ремонт включаются в прочие расходы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором ремонт был завершен.

Прочие расходы. В составе расходов, уменьшающих сумму доходов от реализации недвижимого имущества, могут быть также учтены:

  • расходы на юридические и консультационные услуги, непосредственно связанные c предстоящей продажей объекта недвижимости;
  • представительские расходы на проведение переговоров c потенциальными покупателями имущества;
  • расходы на разработку и подготовку документов для государственной регистрации перехода права собственности;
  • иные расходы, непосредственно связанные c реализацией объекта недвижимости.

Поскольку перечисленные расходы непосредственно связаны c реализацией недвижимого имущества, их следует отражать в налоговом учете не в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, а в момент реализации объекта недвижимости (п. 1 ст. 268 НК РФ).

<…>

Если сделка по продаже недвижимости не состоялась

Нередко запланированные сделки по продаже недвижимого имущества срываются. Причины могут быть разные: продавец передумал продавать объект или повысил цену на него, покупатель нашел более подходящий вариант (по расположению объекта, его состоянию, цене), на выставленный на продажу объект наложен арест либо получен отказ в государственной регистрации по другому основанию. Если сделка не состоялась, возникает вопрос: вправе ли продавец учесть для целей налогообложения прибыли расходы, которые он уже осуществил в связи c планируемой продажей объекта недвижимости? Несмотря на то что сделка по продаже недвижимого имущества не состоялась и объект так и не был реализован, у продавца все равно есть право признать затраты, произведенные им в ходе подготовки объекта к продаже.

В главе 25 НК РФ не содержится ни прямого разрешения, ни прямого запрета на учет расходов при подобных обстоятельствах. Поэтому, решая вопрос об отражении осуществленных затрат, следует исходить из общих правил признания расходов в налоговом учете, установленных в статье 252 НК РФ. Напомним, что расходами признаются любые обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они экономически оправданны и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Мнение эксперта

«Практически перед любой сделкой по продаже недвижимого имущества у организации-продавца возникают дополнительные расходы, такие, например, как оплата услуг оценщиков, юристов, нотариусов, расходы на подготовку документов для государственной регистрации. Если в силу каких-либо причин сделка по продаже недвижимого имущества не состоялась (например, было отказано в государственной регистрации перехода права собственности), то организации-продавцу нужно решить, можно ли признать произведенные затраты в налоговом учете. Причем следует учитывать обстоятельства, из-за которых было отказано в регистрации прав. Возможно, организация сможет устранить причины, препятствовавшие государственной регистрации, и сделка все-таки будет зарегистрирована. Тогда организация-продавец уменьшит сумму дохода, полученного от реализации объекта недвижимости, на сумму осуществленных расходов в день регистрации права собственности покупателя на данный объект (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Даже если налогоплательщик вообще откажется от идеи продажи объекта недвижимости и примет решение использовать его для извлечения дохода иным образом (например, начнет сдавать в аренду), то он все равно имеет право признать произведенные расходы при расчете налога на прибыль. Естественно, при наличии документов, подтверждающих эти расходы.

Дело в том, что затраты на подготовку сделки по продаже недвижимости (оплата услуг по оценке объекта, юридических, нотариальных и других услуг) соответствуют требованиям к признанию расходов, указанным в статье 252 НК РФ. Такие затраты экономически обоснованны и направлены на получение дохода. Как указал ВАС РФ в Определении от 19.01.2009 № 17071/08, экономическая обоснованность расходов определяется целевой направленностью на получение дохода в результате всей хозяйственной деятельности налогоплательщика, а не получением им доходов в конкретном налоговом периоде. Организация-продавец предполагала получить доход от реализации объекта недвижимости, но по объективным причинам (из-за отказа в государственной регистрации перехода права собственности) такой доход в данном налоговом периоде она не получила. Значит, несмотря на срыв сделки, она вправе признать в целях налогообложения прибыли расходы, связанные c подготовкой данной сделки»

Минфин России неоднократно разъяснял5, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться c учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Поэтому можно сделать следующий вывод. Поскольку у продавца недвижимого имущества изначально были намерения получить доход от его реализации, он вправе признать в налоговом учете суммы расходов, которые были осуществлены в связи c предстоящей реализацией объекта. Тот факт, что объект недвижимости в конечном итоге не был продан, не имеет значения для признания данных расходов в целях налогообложения.

В каком периоде налогоплательщик может учесть произведенные расходы, если сделка по продаже недвижимого имущества не состоялась? В тех периодах, в которых эти затраты были осуществлены, продавец их правомерно не учитывал, потому что согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ откладывал эти расходы на будущее и намеревался признать их в момент реализации объекта. Организация вправе отразить указанные расходы в налоговом учете в тот момент, когда стало ясно, что объект недвижимости продаваться не будет.

Допустим, сделка все-таки состоялась, но впоследствии было отказано в государственной регистрации перехода права собственности (например, на объект недвижимости был наложен арест или он находился под залогом и залогодержатель запретил его продажу). В этом случае продавец может учесть расходы, осуществленные им в связи c продажей объекта, в день получения от регистрирующих органов отказа в регистрации прав.

Вместе c тем некоторые специалисты считают, что подобные расходы относятся к тому периоду, в котором они фактически были произведены. Должен ли налогоплательщик в случае изменения планов по продаже недвижимого имущества сдавать уточненные декларации по налогу на прибыль, чтобы отразить в них не учтенные ранее расходы?

В пункте 1 статьи 54 НК РФ c 1 января 2010 года появилась новая норма. Теперь налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, также и в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.

В рассматриваемой ситуации продавец не учел в одном или в нескольких прошлых отчетных периодах понесенные расходы. Тем самым он не занизил, а, наоборот, завысил налоговую базу по налогу на прибыль за прошлые периоды. Согласно пункту 1 статьи 54 НК РФ в этом случае налогоплательщик вправе не подавать уточненную налоговую декларацию, а отразить суммы ранее осуществленных расходов в налоговой базе того отчетного (налогового) периода, в котором стало известно, что объект недвижимого имущества продаваться не будет. Иными словами, в указанной ситуации налоговые органы не имеют права требовать от налогоплательщика представления уточненных деклараций по налогу на прибыль.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка