Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сотрудники принесут вам новые СНИЛС

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 ноября 2015 6 просмотров

Как быть в случае если, например, дата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию -ноябрь 2014, акт прием-передачи земельного участка- январь 2015 года, а акт передачи квартир по договору долевого участия- февраль 2015года? Изначально когда шло строительство, земельный участок находился в аренде у застройщика, однако потом этот земельный участок был продан застройщику.

Официальных разъяснений о порядке учета расходов в такой ситуации нет. Расходы застройщика на строительство объекта недвижимости производятся за счет средств целевого финансирования и не учитываются для целей расчета налога на прибыль. Так же при расчете налога на прибыль не учитывается убыток, который образовался в связи с превышением затрат на строительство над средствами, поступившими от дольщиков. Учет расходов застройщика, понесенных после ввода дома в эксплуатацию в налоговом учете, скорее всего, вызовет претензии налоговых органов и свою позицию организации придется отстаивать в суде.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

ОСНО: строительство подрядным способом

Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:

<…>

Ситуация: может ли застройщик учесть при расчете налога на прибыль убыток от строительства жилого дома. Убыток образовался в связи с превышением затрат на строительство над средствами, поступившими от дольщиков

Нет, не может.

Доходы в виде аккумулированных на счетах застройщика средств дольщиков являются целевым финансированием, поэтому при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Расходы застройщика на строительство объекта недвижимости, произведенные за счет средств целевого финансирования, также не учитываются для целей расчета налога на прибыль (п. 17 ст. 270 НК РФ). Поэтому сумму убытка, полученного застройщиком в связи с превышением затрат на строительство над договорной стоимостью, учесть при расчете налога на прибыль также нельзя.

Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письмах от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63, от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554.

<…>

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 5, Март 2013

Особенности налогообложения операций в рамках долевого строительства со стороны застройщика

Застройщик учитывает при налогообложении прибыли лишь те средства, которые остались в его распоряжении после завершения строительных работ

Имущество и денежные средства, полученные от дольщиков и инвесторов, относятся к средствам целевого финансирования, которые застройщики не учитывают при налогообложении прибыли (см. также врезку «Буква закона»). При этом застройщик обязан вести раздельный учет, иначе полученные средства целевого финансирования придется включить в базу при исчислении налога на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Соответственно расходы, понесенные застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не включаются в налоговые расходы. Но те расходы, которые осуществляются за счет собственных средств застройщика, он вправе учесть при налогообложении прибыли (письмо Минфина России от 12.01.10 № 03-03-06/1/2).

Полученная застройщиком экономия средств признается его доходом. Минфин России в письме от 25.03.08 № 03-07-10/02 отметил, что денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика после окончания строительства, перестают быть полученными от инвесторов средствами целевого финансирования, которые не учитываются при налогообложении прибыли. Следовательно, такие суммы по правилам пункта 14 статьи 250 НК РФ увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль застройщика как целевые средства, использованные не по назначению.

По мнению Минфина России, если расходы на строительство превысили целевые средства, полученные от инвестора, сумму убытка застройщик не вправе учитывать при налогообложении прибыли

Сумма перерасхода целевых средств образует убыток, сумму которого застройщик не вправе учесть при налогообложении прибыли. Такого мнения придерживается Минфин России в письмах от 16.09.11 № 03-03-06/1/554 и от 20.04.09 № 03-03-06/1/263.

Судебная практика по этому вопросу противоречива. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 26.03.08 № Ф04-876/2008(454-А45-14) согласился с налоговиками, что убытки от инвестиционной деятельности не относятся к внереализационным расходам застройщика, поскольку не поименованы в закрытом перечне пункта 2 статьи 265 НК РФ.

Однако ФАС Уральского округа в постановлении от 15.12.10 № Ф09-10505/10-С3 признал правомерным учет застройщиком убытков, которые возникли в случае перерасхода полученных целевых средств. Суд отметил, что спорные затраты компании были напрямую связаны с оказанием услуг по организации строительства.

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 1, Январь 2012

Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию

Дом сдан, но не все работы завершены

Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом. На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?

Требования не соблюдены

Вначале несколько слов о правовой стороне дела.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.

И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.

На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.

Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка