Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
26 ноября 2015 24 просмотра

Наша организация занимается строительством, строительство осуществляется на основании 214-ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ». Строительство ведется подрядным способом, применяемая система налогообложения –УСН 6%.Сумма экономии по итогам строительства является облагаемой базой. По итогам строительства (акт ввода объекта) определяем сумму экономии, которая является нашей облагаемой базой. Возникают ситуации когда ДДУ заключаются до акта ввода объекта в эксплуатацию, а оплата по ним проходит после акта ввода и в другом отчетном периоде. А так же по условиям ДДУ, после ввода объекта проводится повторный замер БТИ, на основании уточненных данных по площадям застройщик обязан вернуть или дольщик доплатить разницу. Вопрос: Как правильно определить экономию по итогам строительства объекта (разница между затратами и поступившими на счет средствами или разница между затратами и суммами заключенных договоров)? Нужно ли в учете отражать задолженность дольщика перед застройщиком, какими бухгалтерскими проводками? Как правильно учитывать средства поступившие после акта ввода объекта в эксплуатацию по заключенным ДДУ, а так же суммы поступившие застройщику, либо возвращенные дольщикам после уточнения площадей квартир? Можно ли учитывать эти средства в следующем отчетном периоде, а так же при определении облагаемой базы при сдаче другого объекта (следующей очереди строительства)? В какой момент (на дату государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или на дату поступления денежных средств от дольщика) у застройщика возникает право отразить в бухгалтерском учете возникновение обязательства участника долевого строительства?

Долевое строительство предполагает строительство на средства дольщиков. Ситуация, когда на момент сдачи дома дольщик не оплатил взнос, приводит к тому, что его взнос нельзя считать целевыми средствами, так как они получены после ввода дома, а, следовательно, уже не могут быть израсходованы на какие-либо цели.

В такой ситуации Вы должны определить экономию по строительству на дату подписания передаточных актов на квартиру. В итоге, при Вашей схеме работы, в части целевого финансирования у Вас будет огромный убыток, связанный с тем, что строили Вы не на средства дольщиков, а на заемные средства.

Средства, полученные от дольщиков, после передачи им квартиры, следует рассматривать не как целевые, а как выручку, которая в полном объеме подлежит налогообложению.

В учете будет не задолженность дольщика перед застройщиком, а задолженность покупателя перед продавцом, то есть проверяющие будут квалифицировать такие действия, как строительство объектов на продажу с целью реализации, и рассматривать застройщика в отношении таких объектов, как продавца, а дольщика, как покупателя. Соответственно, в учете проводки в отношении таких квартир будут

Дебет 43 Кредит 08

Дебет 90 Кредит 43

Дебет 62 Кредит 90

Дебет 51 Кредит 62.

Изменение площадей после сдачи объекта в отношении ранее оплаченных квартир дольщика нужно рассматривать как корректировку экономии в отношении данных квартир.

Обоснование

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

УСН

Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.

Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958).

Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда. Расходы учитывайте тоже в том порядке, как и подрядчики.

Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15,п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором квартира была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.

В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:

  • материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
  • расходы на оплату труда и т. д.

Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка