Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
30 ноября 2015 11 просмотров

Общество находится на УСН (доходы минус расходы) и осуществляет строительство жилых домов с привлечением денежных средств дольщиков (разрешение на строительство выдано на весь комплекс домов). Помимо оплаты за материалы и строительно-монтажные работы подрядчикам, общество закупает трансформаторные подстанции, насосное оборудование, станции биологической очистки сточных вод, осуществляет оплату за подведение сетей (технологическое присоединение), расходы на благоустройство. Дома сдаются поэтапно. При исчислении расходов для целей налогообложения возник следующий вопрос: что делать с расходами, которые относятся к двум (трем, целому комплексу) домов сразу, строящемуся и тем, что будут построены, надо ли их распределять между 2 (тремя, целым комплексом) домов, ведь многие дома еще строить не начали, а может и не начнут, хотя уже есть проект, но еще нет сметы.

1. Затраты на строительство обременений (трансформаторных подстанций, станций очистки воды и т.д.) необходимо учитывать отдельно от затрат на строительство жилого дома . На каждый отдельно строящийся объект можно открыть отдельный субсчет к счету 08-3

Затраты на строительство отражаются проводками:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» - Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)– учтены расходы на строительство объектов обременений.

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный НДС.

Если застройщик строит объекты, которые предусмотрены проектной документацией по основному строительству и договором на застройку территории, стоимость таких объектов включается в затраты на строительство основного объекта.

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 - Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– отражена стоимость объектов обременений в затратах на строительство основного объекта.

2.Затраты на строительство обременений следует распределить между жилыми домами пропорционально проектным площадям. Или, если жилые дома уже возведены, пропорционально площади по данным БТИ.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве

При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями). Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Какие обязательства относятся к обременениям

К обременениям относятся следующие виды обязательств:

  • заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад.

Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: какими документами оформить передачу построенных объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации). Условием получения разрешения на строительство является возведение инженерных коммуникаций

Специальных документов, которыми оформляется передача объектов обременений, нет. Можно использовать унифицированную форму № ОС-1а, которая предназначена для передачи зданий и сооружений. Однако, поскольку объекты обременений основными средствами не являются, и, следовательно, использование этой формы не обязательно, стороны могут составить акт передачи в произвольном виде. Как правило, формы таких документов определяются административными органами.

Финансировать строительство объектов обременений может как сам застройщик, когда он является инвестором, так и привлеченный инвестор.

При этом объекты обременений передает местным властям тот субъект строительной деятельности, на которого такая обязанность возложена по контракту. Как правило, таким субъектом выступает застройщик.

Бухучет

Затраты, связанные со строительством (реконструкцией, приобретением) объектов обременений, можно отражать на отдельном субсчете к счету 08-3, например «Строительство объектов обременений». Это необходимо для организации аналитического учета соответствующих затрат. Для этого на каждый строящийся объект обременений можно открыть отдельный субсчет. Например, «Строительство школы», «Строительство линии электропередач» и т. д.

Сумму расходов на строительство объектов обременения определяйте на основании:

  • первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
  • других первичных документов, подтверждающих понесенные затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Строительство объектов обременений отражайте в бухучете следующей проводкой:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– учтены расходы застройщика (при строительстве собственными силами) или подрядчика (при подрядном способе строительства) на строительство объектов обременений.

Порядок списания в бухучете накопленных затрат на строительство объектов обременений у застройщика зависит от вида обременений.

Если застройщик строит объекты обременений в качестве самостоятельных объектов, которые не предусмотрены проектной документацией по основному строительству и договором на застройку территории, стоимость таких объектов спишите с баланса в состав прочих расходов.

При этом в бухучете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– стоимость объектов обременений списана на прочие расходы.

Если же указанные расходы осуществляются с целью исполнения обязательств по контракту с местными властями, сумму расходов по созданию объектов обременений отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– отражена стоимость объектов обременений в затратах на строительство основного объекта.

Внимание: в случае привлечения инвестиций по договорам участия в долевом строительстве стоимость объектов социальной сферы (школы, сады) нельзя относить на основной объект. Дело в том, что такие расходы не могут быть компенсированы за счет средств дольщиков (п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ).

В такой ситуации при заключении договора участия в долевом строительстве целесообразно увеличить вознаграждение застройщика на сумму расходов на обременения.

Пример отражения в бухучете застройщика расходов на строительство объекта обременения по инвестиционному договору. Застройщик ведет строительство подрядным способом

ООО «Альфа» (застройщик) в рамках инвестиционного договора строит офисное здание. В качестве дополнительного условия строительства предусмотрено сооружение электросетей, которые передаются в соответствии с договором с местными властями о развитии застроенной территории энергоснабжающей организации.

Затраты на строительство сооружения составили 1 180 000 руб., в том числе НДС – 180 000 руб.

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением договора, отражены следующим образом:

Дебет 08-3 субсчет «Инженерные сети» Кредит 60
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей;

Дебет 19 субсчет «Инженерные сети» Кредит 60
– 180 000 руб. – отражен НДС со стоимости услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей;

Дебет 60 Кредит 51
– 1 180 000 руб. – оплачены услуги подрядчика;

Дебет 08-3 субсчет «Здание» Кредит 08-3 субсчет «Инженерные сети»
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость переданного объекта (инженерных сетей) в затратах на строительство здания.

НДС со стоимости услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей передается инвестору в составе сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

По окончании строительства застройщик включает расходы по обременениям в общую стоимость строительства (реконструкцию, приобретение) объекта, передаваемого инвестору. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы застройщика.

При расчете налогов порядок учета обременений зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

<…>

УСН

В рамках исполнения инвестиционного договора застройщик получает от инвестора средства целевого финансирования, в том числе на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений (п. 3 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Поэтому налогооблагаемую прибыль застройщика расходы на обременения не уменьшают (п. 2 ст. 346.16, п. 17 ст. 270 НК РФ).

Если инвестор платит единый налог с доходов, то дополнительные расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если инвестор платит единый налог с разницы между доходами и расходами, средства целевого финансирования, переданные застройщику, при расчете единого налога не учитываются (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). После получения от застройщика построенного объекта расходы на строительство (реконструкцию, приобретение) учитываются у инвестора в зависимости от дальнейшего использования созданного объекта.

Ситуация: можно ли при расчете единого налога учесть расходы на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений, которые будут переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации). Организация применяет упрощенку, платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.

По общему правилу расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Однако имущество (работы, услуги, имущественные права) считаются полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать что-то взамен (п. 2 ст. 248 НК РФ).

Обременения возникают у организации в рамках выполнения условий договора о развитии застроенной территории и связаны с исполнением обязательств перед местными властями (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). По условиям договора на организацию возлагается обременение в пользу местных властей, а со стороны местной власти возникают встречные обязательства (передача прав на необходимый для строительства земельный участок или разрешения на строительство). Поэтому говорить о передаче обременений как о безвозмездной передаче имущества неверно. Именно такой точки зрения придерживаются финансовое ведомство и арбитражные суды, рассматривая данную ситуацию применительно к налогу на прибыль. С этой позиции могут действовать и плательщики единого налога при упрощенке (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Поскольку в бухучете затраты на обременения включаются в первоначальную стоимость объекта строительства, учтите данные расходы в стоимости основного средства и для целей единого налога (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Поступайте таким образом, если объект строительства будет использоваться для собственных нужд организации.

Затраты на строительство объекта, предназначенного для перепродажи (в т. ч. на строительство обременений), при расчете единого налога организация может учесть как расходы на изготовление готовой продукции, которые уменьшают доходы, полученные при применении упрощенки (ст. 346.16 НК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка