Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Для вычета НДС по услугам почты кассовый чек не годится

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
1 декабря 2015 240 просмотров

Наша компания имеет на балансе квартиры.Эти квартиры сдаются в аренду нашим сотрудникам.Как правильно оформить сдачу квартир в аренду? Как правильно определить стоимость аренды квартиры для своих сотрудников?Обязательно ли стоимость аренды должна компенсировать затраты по содержанию квартир: амортизацию, коммунальные платежи?

Передачу квартир в аренду сотрудникам оформите теми же документами, что и передачу в аренду сторонним физическим лицам (договор аренды, акт приема-передачи).

На дату передачи квартиры в пользование в бухгалтерском учете отразите:

ДЕБЕТ 03 субсчет «Имущество, переданное в пользование» КРЕДИТ 03 субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи внаем» — отражена первоначальная стоимость квартиры;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам организации»

КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование» — отражена амортизация по переданной квартире;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование» — начислена амортизация;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51— оплачены коммунальные расходы, приходящиеся на данного арендатора, в составе общего платежа по счету управляющей компании;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 60— включена в расходы стоимость коммунальных услуг по данному объекту аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91-1— признан доход от оказания услуг по предоставлению жилья;

ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 76— получена плата от работника за проживание в квартире.

Сотрудник может оплатить аренду двумя способами: внести деньги в кассу организации; написать заявление об удержании стоимости аренды из его зарплаты.

Рыночную цену можно определить по данным анализа рынка аренды (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.05.10 № КА-А40/4655-10).

Стоимость аренды не обязательно должна компенсировать затраты по содержанию квартир: амортизацию, коммунальные платежи. Однако поскольку в данном случае потребителем коммунальных услуг является арендатор (сотрудник), он получает доход в виде экономии на затратах. Указанный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Обоснование

Из статьи журнала «Зарплата» № 3, Март 2012

Квартира для сотрудника: налоги, взносы, бухучет

Договор коммерческого найма: налоги, взносы, бухгалтерский учет

Если квартира предоставляется работнику по договору коммерческого найма, он несет расходы в виде платы за жилое помещение.

НДФЛ

Заключенный с работником договор коммерческого найма является гражданско-правовым. Поэтому сотрудник выступает в качестве потребителя услуг.

Возникает ли при этом у него доход? На этот вопрос ответила В.М.Акимова. Вот что она сказала: «Если работодатель предоставляет сотруднику жилье на возмездной основе (к примеру, сотрудник вносит арендную плату и оплачивает коммунальные расходы), то дохода, подлежащего налогообложению, в связи с предоставлением жилого помещения не возникает». Как видим, в данном случае оснований для начисления и удержания НДФЛ нет.

Если цены ниже рыночных. Приведенное выше утверждение не вызывает нарекания лишь в том случае, если арендная плата или «коммуналка» соответствуют уровню рыночных цен. А если они ниже? Нужно ли удерживать НДФЛ с разницы между фактической суммой арендной платы, которая взимается с работника, и ее рыночным уровнем?

<…>

С 1 января 2012 года. Если доходы и расходы по договору коммерческого найма в целях исчисления налога на прибыль признаются после 1 января 2012 года, то к взаимоотношениям работника и организации следует применять новый порядок признания лиц взаимозависимыми. Он описан в новом разделе V.1 «Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании» Налогового кодекса.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса взаимозависимыми, в частности, признаются физические лица, если одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению.

Таким образом, формально компания и работник являются взаимозависимыми лицами. Вполне возможно, что условия договора коммерческого найма между ними будут отличаться от условий договора между несвязанными лицами. Например, стороны установят заниженную арендную плату. Для целей исчисления НДФЛ это значит, что арендатор получил облагаемый доход в виде экономии на затратах. Порядок выявления и налогообложения такого рода доходов установлен в статье 105.3 Налогового кодекса. Обязанность по их выявлению возложена на налоговых инспекторов.

Будут ли налоговики на практике отслеживать операции в данной сфере? Мы можем только предположить. По нашему мнению, вполне возможно, что ввиду невеликого масштаба цен по таким договорам они не станут уделять пристального внимания таким сделкам. Однако пока не сложилась арбитражная практика по данному вопросу, судить довольно сложно.

Страховые взносы

Порядок начисления и уплаты страховых взносов регулирует Федеральный закон от 24.07.2009 №212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» (далее — Закон №212-ФЗ).

Вопрос о начислении страховых взносов по договорам коммерческого найма прокомментировала Елена Николаевна Гвоздицкая, ведущий консультант отдела по взаимодействию со СМИ ПФР:

«На основании части 1 статьи 7 Закона №212-ФЗ подлежат обложению в части, не возмещенной сотрудником, выплаты, связанные с предоставлением организацией-страхователем жилых квартир своим работникам, стоимость проживания в каждой из которых определена условиями договора.

Таким образом, если работник вносит отдельно арендную плату, отдельно полностью погашает коммунальные платежи, объекта обложения страховыми взносами не возникает».

НДС

Арендная плата. По общему правилу предоставление имущества в пользование является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ). Однако есть специальная норма подпункта 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса. Ею установлено, что услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагаются НДС.

Как подтверждают чиновники, при заключении договора найма данные услуги освобождаются от НДС (письма Минфина России от 14.03.2011 №03-07-05/02 и от 02.07.2010 №03-07-11/283). Схожая позиция высказана и в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 №А32-34416/2010, от 19.10.2010 №А32-16661/ 2009-34/240-59/719-11/1191 и Поволжского округа от 25.03.2010 №А12-3432/2009.

Коммунальные платежи. Гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение (пользование) и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного в пользование имущества (постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 №57 и ФАС Поволжского округа от 28.09.2010 №А12-3542/2010).

Операции по реализации коммунальных услуг не подлежат налогообложению НДС при соблюдении некоторых условий (подп. 29 п. 3 ст. 149 НКРФ):

  • коммунальные услуги предоставляются управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье;
  • организация, предоставляющая коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги;
  • организация, предоставляющая коммунальные услуги, приобретает их в свою очередь у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Подобная же льгота по НДС действует и в отношении операций по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (подп. 30 п. 3 ст. 149 НКРФ).

Налог на прибыль

Доходы организации. Если с сотрудником заключен договор коммерческого найма, то арендную плату следует включать в состав доходов. Как правило, данные суммы относятся к внереализационным доходам, если только для организации сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности (п. 4 ст. 250 НКРФ).

В самом распространенном случае арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги поставщикам электроэнергии, тепла, воды и т. д. Арендатор свою часть «коммуналки» возмещает в составе арендной платы. Эти суммы также относятся к внереализационным доходам организации.

Амортизация. Можно ли начислять амортизацию по имуществу, сдаваемому в аренду? По мнению редакции, можно. Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Организация получает доход, сдавая своему работнику квартиру. Кроме того, квартиры не исключены из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НКРФ) и в перечень объектов, не подлежащих амортизации, также не включаются (п. 2 ст. 256 НКРФ).

Арбитражные судьи также поддерживают компании, которые начисляют амортизацию по сдаваемым внаем жилым помещениям (постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 №А56-38512/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2009 №А33-14312/2006).

Бухгалтерский учет операций по сдаче квартиры в аренду работнику

Передача и возврат. Активы, предназначенные для предоставления в аренду, отражают на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 4, 5 ПБУ 6/01 и Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 №94н).

При передаче квартиры работнику по договору коммерческого найма смены собственника не происходит. Поэтому списывать ее стоимость не нужно.

Факт передачи жилого помещения отражают внутренней проводкой по дебету счета 03 субсчета «Имущество, переданное в пользование» и кредиту счета 03 субсчета «Имущество, предназначенное для сдачи внаем». В проводке указывается сумма первоначальной (восстановительной) стоимости объекта основных средств. По окончании действия договора делается обратная запись.

Амортизация. Когда объект передается в пользование работнику, на сумму начисленной к этому моменту амортизации бухгалтер должен сделать проводку по дебету счета 02 субсчета «Амортизация по основным средствам организации» и кредиту счета 02 субсчета «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование».

На переданное работнику жилье бухгалтер продолжает начислять амортизацию (п. 21 — 23 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления отражают по счету 91-2 «Прочие расходы» (п. 11 ПБУ 10/99).

При возврате объекта оформляют проводку по дебету счета 02 субсчета «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование» и кредиту счета 02 субсчета «Амортизация по основным средствам организации» на сумму амортизации, начисленной к моменту возврата объекта собственнику.

Доходы. Суммы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду, включая коммунальные платежи, отражают, как правило, по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

Однако если этот вид деятельности для организации является основным, то суммы арендной платы следует отразить по кредиту счета 90-1 «Выручка».

Пример 1

С 6 марта 2012 года ООО «ВиК» предоставляет сотруднику помещение для проживания в нем. Заключен договор коммерческого найма сроком на 11 месяцев.

Согласно договору плата за наем состоит из двух частей:

—фиксированная сумма за проживание — 10000 руб. в месяц;

—плавающая сумма коммунальных платежей. Она определяется сторонами на основании счетов управляющей компании, выставленных арендодателю и оплаченных им. Операции по предоставлению коммунальных услуг управляющей компанией НДС не облагаются.

Плату за наем работник обязан вносить в кассу предприятия.

Первоначальная стоимость жилого помещения (по данным БТИ) составляет 500000 руб.

Срок полезного использования квартиры, установленный как для целей бухгалтерского, так и налогового учета, — 90 лет (компания определила его на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1).

Сумма амортизации, начисленная к моменту передачи, — 14000 руб. Сумма ежемесячной амортизации (начисляемая в бухгалтерском и налоговом учете линейным способом (методом)) — 462,96 руб.

Как отразить в бухгалтерском учете следующие операции:

—передачу квартиры работнику;

—начисление и внесение арендной платы в марте, если известно, что сумма коммунальных расходов составила 2100 руб.;

—возврат помещения после истечения срока договора?

Решение

Бухгалтер ООО «ВиК» сделал следующие записи:

на дату передачи квартиры в пользование

ДЕБЕТ 03 субсчет «Имущество, переданное в пользование» КРЕДИТ 03 субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи внаем»

—500000 руб. — отражена первоначальная стоимость квартиры;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам организации»

КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование»

—14000 руб. — отражена амортизация по переданной квартире;

в марте

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование»

—462,96 руб. — начислена амортизация;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

—2100 руб. — оплачены коммунальные расходы, приходящиеся на данного арендатора, в составе общего платежа по счету управляющей компании;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 60

—2100 руб. — включена в расходы стоимость коммунальных услуг по данному объекту аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91-1

—12100 руб. (10000 руб. + 2100 руб.) — признан доход от оказания услуг по предоставлению жилья;

ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 76

—12100 руб. — получена плата от работника за проживание в квартире.

при «возврате» квартиры сотрудником

ДЕБЕТ 03 субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи внаем»

КРЕДИТ 03 субсчет «Имущество, переданное в пользование»

—500000 руб. — отражена передача квартиры сотрудником;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам, переданным в пользование» КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация по основным средствам организации»

—19092,56 руб. (14000 руб. + 462,96 руб. ? 11 мес.) — отражен «возврат» амортизации, увеличенной на сумму, начисленную в период действия договора коммерческого найма.

Из статьи журнала Журнал «Учет. Налоги. Право» № 27, Июль - Август 2012

Письмо Минфина России от 03.07.12 № 03-04-05/3-826

Письмо Минфина России от 03.07.12 № 03-04-05/3-826

Об НДФЛ с экономической выгоды

Вопрос: Организация приобрела в собственность квартиры и по договорам найма предоставляет их своим работникам для проживания по цене ниже рыночной.С доходов работников, полученных в натуральной форме в виде разницы между рыночной ценой и стоимостью найма квартиры, удерживается НДФЛ по ставке 13%.Правомерно ли это?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

Как следует из обращений, организация предоставляет работникам по договорам найма квартиры для проживания по цене ниже рыночной.

Статьей 41 Кодекса установлено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 Кодекса «Налог на доходы физических лиц».

Согласно п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 211 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 Кодекса.

В случае предоставления организацией по договору найма квартиры для проживания своему сотруднику по цене ниже рыночной у сотрудника возникает экономическая выгода (доход), определяемая как разница между рыночной ценой и стоимостью найма жилого помещения сотрудником у организации. Указанный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.


Из статьи журнала «Учет. Налоги. Право» № 35, Сентябрь - Октябрь 2010

Как подтвердить рыночную стоимость безвозмездного пользования офисом

«Получили в безвозмездное пользование офис. Надо ли включать стоимость безвозмездной аренды в доходы и как ее определить?..»

Из письма главного бухгалтера Полины Красновой, г. Москва

Полина, стоимость безвозмездного пользования необходимо включить во внереализационные доходы (п. 8 ст. 250 НК РФ). Это подтверждают и судьи, и чиновники (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98, письмо Минфина России от 11.12.09 № 03-03-06/1/804). А для определения размера дохода, по мнению налоговиков, надо руководствоваться правилами статьи 40 НК РФ, то есть брать информацию о сделках с идентичными услугами, которые были заключены в аналогичное время. Но компании нередко определяют рыночную цену по-другому. Это чаще всего является причиной споров.

В ряде случаев компаниям удается отстоять свою методику расчета рыночной цены, например, по данным анализа рынка аренды (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.05.10 № КА-А40/4655-10). Но, к примеру, если компании сами определят и зафиксируют рыночную цену при безвозмездном пользовании, то суд все равно может потребовать определить стоимость по правилам статьи 40 НК РФ (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.09.09 № КА-А40/8647-09).

Мы считаем, что безопаснее руководствоваться данными о цене, по которой собственник уже сдавал офис до того, как передал его в безвозмездное пользование. А если имущество прежде не сдавалось, можно обратиться к независимым оценщикам.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка