Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
9 декабря 2015 19 просмотров

Просьба помочь разобраться в вопросе.Организация применяет ОСН, имеет в собственности земельный участок, на котором строит подрядным способом объект основных средств.Ведутся подготовительные работы, построены подъездные пути, дороги, линия электроснабжения, обустроен бытовой городок.За время строительства НДС от подрядчиков к вычету не принимался, учитывается на сч. 19 (по настоятельной рекомендации ИФНС), т.к. разрешение на строительство организация еще не получила (оно находится в стадии оформления).Может ли организация продать только земельный участок (без построек и линий коммуникаций) или продажа земли должна быть только с постройками? Какой порядок налогообложения последует от сделки?Спасибо.

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Налогообложение сделки:

1. Продажа земельного участка

Выручку от продажи земельного участка включите в состав доходов от реализации при расчете налога на прибыль. Выручку можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого участка. Если расходы превысили полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком.

Порядок учета при расчете налога на прибыль убытка от продажи земельного участка зависит от того, когда был заключен договор о приобретении земельного участка, и от того, кому участок принадлежал до его приобретения. Подробный порядок учета убытка от продажи земельного участка приведен ниже, в рекомендации № 3.

Реализация земельных участков НДС не облагается.

2. Продажа построек

Если объект основных средств не введен в эксплуатацию и числится на счете 08, в целях расчета налога на прибыль такая сделка относится к реализации прочего имущества.

В налоговом учете выручка от реализации прочего имущества (за минусом НДС) включается в состав доходов от реализации. При реализации прочего имущества организация вправе уменьшить полученные доходы на стоимость его приобретения.

При реализации построек начислите НДС.

Обоснование

1. Из рекомендации, приведенной в материалах Системы Юрист

В.В. Петрова, Ю.В. Копеева, И.А. Белокопытова

<…>

Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме трех приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы выполнялись следующие условия:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

<…>

2. Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как отразить при налогообложении продажу основных средств

При продаже основных средств оформите первичные учетные документы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 (ст. 2, 5, 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете при продаже основных средств отразите:

  • доход от реализации;
  • расходы в виде остаточной стоимости основных средств;
  • расходы, связанные с реализацией (например, расходы по обслуживанию и транспортировке проданного имущества).

Подробнее о налоговом учете операций, связанных с выбытием основных средств, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком.

При расчете налога на прибыль сумма убытка включается в состав прочих расходов равными долями в течение определенного периода времени. Этот период равен разнице между сроком полезного использования актива и фактическим сроком его эксплуатации. Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

В бухучете сумма убытка от продажи основного средства включается в расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99). Поэтому в учете возникает вычитаемая временная разница, которая приводит к образованию отложенного налогового актива (п. 11, 14 ПБУ 18/02).

ОСНО: НДС

Основные средства, подлежащие продаже, для целей обложения НДС рассматриваются как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ). С дохода от реализации товаров (работ, услуг) на территории России заплатите НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).

О порядке расчета НДС при продаже основных средств см.:

Входной НДС по затратам, связанным с продажей основного средства, принимайте к вычету в момент их отражения в учете (например, на счете 91-2 – по работам и услугам, на счете 10 – по материалам, используемым для упаковки продаваемого основного средства, и т. п.) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Наряду с этим должны быть выполнены другие условия, обязательные для вычета.

Продажа не введенного в эксплуатацию ОС

Ситуация: как отразить при налогообложении продажу основного средства, если оно не введено в эксплуатацию и числится на счете 08. Организация применяет общую систему налогообложения

Продажа основных средств, которые не введены в эксплуатацию, относится к реализации прочего имущества.

В налоговом учете выручка от реализации прочего имущества (за минусом НДС) включается в состав доходов от реализации (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ). При реализации прочего имущества организация вправе уменьшить полученные доходы на стоимость его приобретения (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При продаже основных средств, которые не были введены в эксплуатацию, могут возникнуть проблемы с вычетом по НДС. Подробнее об этом см. Когда входной НДС можно принять к вычету.

О том, как отразить продажу основного средства, которое не введено в эксплуатацию в бухучете, см. Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств.

<…>

3. Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как учесть при расчете налога на прибыль убытки прошлых лет

<…>

Ситуация: можно ли в целях расчета налога на прибыль перенести на будущее убыток от реализации земельного участка (права на земельный участок)

Да, можно.

При этом порядок переноса убытка зависит от того, когда был заключен договор о приобретении земельного участка, и от того, кому участок принадлежал до его приобретения.

Если земельный участок находился в государственной (муниципальной) собственности и был приобретен по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, расходы на приобретение участка учитываются в соответствии с положениями статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 283 НК РФ). Согласно этой статье убыток, полученный при реализации права на земельный участок, организация должна включить в состав прочих расходов. Сделать это можно одним из трех способов, предусмотренных для списания расходов на приобретение государственного (муниципального) земельного участка. Это следует из подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 31 октября 2007 г. № 03-03-06/1/752 и от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111 (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 13 июля 2007 г. № ХС-6-02/558).

Первый способ заключается в следующем. Расходы на приобретение права на земельный участок (а следовательно, и убытки от его реализации) организация учитывает равномерно в течение срока, который она определила самостоятельно (но не менее пяти лет) (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Второй – когда расходы на приобретение права на земельный участок (а следовательно, и убытки от его реализации) организация учитывает ежегодно в пределах 30 процентов налоговой базы по налогу на прибыль за предыдущий год. При этом период списания расходов (убытков) организация тоже определяет самостоятельно. Такой способ рекомендован в письме Минфина России от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95.

И в том и в другом случае сумму убытка нужно учитывать равными долями в течение периода, который организация установила для списания расходов в учетной политике для целей налогообложения. Продолжительность этого периода рассчитайте как разницу между сроком, установленным для списания расходов на приобретение права на земельный участок, и сроком фактического владения этим участком. Такой порядок установлен подпунктом 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и разъяснен в письме Минфина России от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95.

Третий вариант – когда расходы на приобретение права на земельный участок (а следовательно, и убытки от его реализации) организация учитывает в пределах 30 процентов налоговой базы по налогу на прибыль, но предельный срок списания таких расходов в учетной политике не устанавливает. В этом случае организация может списывать убыток от реализации земельного участка в течение срока, равного сроку фактического владения этим участком. Такой способ рекомендован в письме Минфина России от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111 (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 13 июля 2007 г. № ХС-6-02/558).

Для расчета убытка используйте формулу:

Убыток от реализации права на земельный участок = Цена реализации права на земельный участок Расходы организации на приобретение права на земельный учсток (за вычетом расходов, учтенных при расчете налога на прибыль до момента реализации данного права)


Это следует из подпункта 2 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

Важно: предусмотренный статьей 264.1 Налогового кодекса РФ порядок признания расходов (убытков) распространяется не только на земельные участки, которые используются в основной деятельности организации, но и на участки, занятые объектами обслуживающих производств и хозяйств. По общему правилу налоговая база по налогу на прибыль в отношении подобных объектов определяется отдельно (ст. 275.1 НК РФ). Однако к расходам на приобретение земельных участков для обслуживающих производств и хозяйств это правило не применяется. Организация вправе включать такие расходы в расчет налога на прибыль без учета положений статьи 275.1 Налогового кодекса РФ. Правомерность такого подхода подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 20 мая 2014 г. № 1160/14. Из постановления следует, что приведенное в нем толкование норм налогового законодательства является единственно правильным. А значит, при возникновении спора с налоговой инспекцией в аналогичных обстоятельствах арбитражный суд встанет на сторону организации.

Если земельный участок находился в государственной (муниципальной) собственности и был приобретен по договору, заключенному до 1 января 2007 года или после 31 декабря 2011 года, положения статьи 264.1 Налогового кодекса РФ не применяются (п. 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ).

Не применяются эти положения и в тех случаях, если до приобретения земельный участок был в собственности какой-либо организации или гражданина. Поскольку нормы этой статьи распространяются только на государственную (муниципальную) собственность.

В таких случаях организация вправе учесть расходы по приобретению земельного участка только при его реализации (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 22 апреля 2010 г. № 03-03-06/1/282).

При этом если земельный участок реализован с убытком, то организация может уменьшить налоговую базу текущего налогового периода:

  • либо на всю сумму полученного убытка;
  • либо на часть суммы полученного убытка (т. е. перенести убыток на будущее).

Неперенесенную часть убытка организация вправе учитывать при расчете налога на прибыль целиком или частично в течение десяти лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.

Такой порядок предусмотрен пунктами 1, 2 статьи 283 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 9 июля 2010 г. № ШС-37-3/6383.

<…>

4. Из рекомендации

Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Какие операции освобождены от НДС

Перечень операций, при выполнении которых НДС начислять не нужно, зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО

Не начисляйте НДС по операциям:

Операции, которые не являются объектом обложения НДС, перечислены в пункте 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. К ним, например, относятся:

  • реализация земельных участков (долей в них) (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ);
  • передача имущества и имущественных прав правопреемникам при реорганизации организации (подп. 2 п. 3 ст. 39, подп. 1 и 7 п. 2 ст. 146 НК РФ);
  • безвозмездная передача объектов социально-культурной сферы и жилищно-коммунального назначения органам государственной власти и местного самоуправления (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ);
  • выполнение работ (оказание услуг) в рамках мероприятий по снижению напряженности на рынке труда, реализуемых по решениям Правительства РФ (подп. 11 п. 2 ст. 146 НК РФ), и т. д.
  • реализация имущества (имущественных прав) банкротов (подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ). Обратите внимание: от налогообложения освобождается только реализация имущества и имущественных прав. Если организация-банкрот выполняет работы или оказывает услуги, то с этих операций она должна платить НДС на общих основаниях (письмо Минфина России от 7 апреля 2015 г. № 03-07-14/19390).

Кроме того, не является объектом обложения НДС передача имущества в качестве вклада в уставный капитал других организаций (подп. 1 п. 2 ст. 146 и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

<…>

Ваш персональный эксперт Наталья Колосова. 8 800 333-01-13
Если у Вас возникли дополнительные вопросы или Вы хотите обсудить полученный ответ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка