Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Банк запросил авансовые отчеты директора. Показать?

Подписка
Срочно заберите все!
№24
18 декабря 2015 63 просмотра

Вопрос № 677217Если в договоре аренды произошла замена арендодателя в связи с переходом права собственности на арендуемое основное средство? В таких случаях арендатор продолжает начислять амортизацию по неотделимым улучшениям, если права и обязанности сторон договора сохранились (Письма Минфина России от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 10.10.2008 N 03-03-06/1/574).Спасибо.

Действительно, согласно письмам Минфина, если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество.

Но это касается капитальных вложений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем.

Однако в вопросе 677217 указывалось, что «улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя и арендодателем возмещаются по истечению договора аренды».

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то амортизация на произведенные капитальные вложения арендатором не начисляется (абз. 5 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Поэтому Вы как арендатор не начисляете амортизацию до смены арендодателя.

Вы указывали в предыдущем вопросе, что условия договора по возмещению капвложений изменились («Новый арендодатель в соглашение о замене сторон внес условие о исключении пункта договора аренды о возмещении неотделимых улучшений»). Поэтому у Вас возникает право требовать у предыдущего арендодателя возмещения уже произведенных расходов, т.к. сторона договора аренды не может быть поставлена в положение худшее, чем она занимала до совершения сделки.

По неотделимым улучшениям, произведенным после смены арендодателя, Вы вправе принимать в расходы амортизацию. Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

<…>

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль учет неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то амортизацию на произведенные капитальные вложения не начисляйте (абз. 5 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Ситуация: как арендатору отразить в налоговом учете неотделимые улучшения, переданные на баланс арендодателя. По условиям договора арендодатель обязан компенсировать стоимость таких улучшений, произведенных с его согласия

Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит. Но в то же время имеет место передача результатов выполненных работ. Это следует из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Поэтому сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений учтите в налогооблагаемых доходах при расчете налога на прибыль как выручку от реализации работ (услуг) (п. 1 ст. 249 НК РФ). При использовании метода начисления сделайте это в момент подписания документа, подтверждающего приемку-передачу результата выполненных работ (например, акта приема-передачи) (п. 3 ст. 271 НК РФ). При кассовом методе включите компенсацию в доходы сразу после получения ее суммы на расчетный счет или в кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Подтверждает такой вывод Минфин России в письмах от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134, от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159.

При этом затраты, связанные с производством неотделимых улучшений, также учтите при расчете налога на прибыль как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ (п. 1 ст. 252, подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается налоговая служба (письма МНС России от 5 августа 2004 г. № 02-5-11/135, от 21 июня 2004 г. № 02-4-07/229).

Подробнее об учете доходов и расходов при реализации работ (услуг) см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). Такие капитальные вложения признаются амортизируемым имуществом независимо от их стоимости (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). Это правило действует и в ситуации, когда арендодателем является гражданин. Исключение из приведенного порядка начисления амортизации составляют неотделимые улучшения арендованных объектов непроизводственного назначения (п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он компенсирует только часть их стоимости, то оставшаяся часть затрат (не возмещенная арендодателем стоимость) уменьшает налогооблагаемую прибыль путем начисления амортизации (абз. 5 и 6 п. 1 ст. 258 НК РФ, письмо Минфина России от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134).

Начните начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода актива в эксплуатацию. Норму амортизации определите исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1.

Прекратите начислять амортизацию на объект неотделимых улучшений с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором договор аренды прекратился.

Если договор аренды будет пролонгирован, объект неотделимых улучшений арендатор продолжит амортизировать.

Это следует из положений пунктов 3 и 5 статьи 259.1, пунктов 6 и 10 статьи 259.2 Налогового кодекса РФ.

Изложенный порядок в полной мере применяется при использовании метода начисления (п. 3 ст. 272 НК РФ). При применении кассового метода необходимым условием учета амортизации в расходах является оплата арендатором капитальных вложений в форме неотделимых улучшений (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Амортизационную премию, предусмотренную пунктом 9 статьи 258 Налогового кодекса РФ, к неотделимым улучшениям арендатор применять не вправе. Ведь неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованного имущества, которая не остается на балансе у арендатора. Кроме того, пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ для неотделимых улучшений установлен особый порядок расчета амортизации.

Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663 и от 9 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/18.

Подробнее о порядке начисления амортизации по арендованным объектам основных средств см. Как рассчитать амортизацию по арендованным объектам основных средств в налоговом учете.

<…>

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 22.02.2013 № 03-03-06/2/5003

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное здание по действующему договору аренды в связи со сменой собственника и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
На основании пункта 1 статьи 258 Кодекса капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абзаце первом пункта 1 статьи 256 Кодекса, амортизируются в следующем порядке:
капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 Кодекса;
капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
Следовательно, арендатору представлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая изложенное, если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество.

Заместитель директора
Департамента
Р.А.Саакян


ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 10.10.2008 № 03-03-06/1/574

Вопрос

Наша организация является субарендатором объектов основных средств (зданий, строений, сооружений) по договору субаренды, арендодатель по которому, в свою очередь, сам является субарендатором указанных объектов.
В указанные объекты основных средств, являющиеся предметом договора субаренды, наша организация осуществила капитальные вложения, по которым начисляется амортизация.
Письмо Минфина РФ от 20 марта 2007 года № 03-03-06/1/167 содержит следующее разъяснение:
"После окончания договора аренды налогоплательщик прекращает начислять амортизацию по капитальным вложениям с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания аренды соответствующего объекта основных средств. При этом, если договор аренды пролонгирован в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, арендатор вправе продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств".
В действующий договор субаренды были внесены изменения, согласно которым произошла замена стороны договора, являющейся арендодателем, то есть вместо прежнего арендодателя по действующему договору субаренды арендодателем в настоящий момент выступает иное юридическое лицо, к которому перешли все права и обязанности прежнего арендодателя по договору субаренды.
Никаких иных изменений действующий договор субаренды не претерпел.
Вправе ли в таком случае наша организация продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств по действующему договору субаренды?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу о порядке начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) амортизируемым имуществом признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 Кодекса), используемые им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.
Амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Статьей 258 Кодекса установлен особый порядок амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств.
Согласно пункту 1 статьи 258 Кодекса капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
По мнению Департамента, указанный порядок начисления амортизации может быть применен и в случае замены стороны договора, являющейся арендодателем, при сохранении прав и обязанностей сторон договора.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Минфина России не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России № 03-02-07/2-138 от 07.08.2007 направляемое мнение имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Директор Департамента
И.В.Трунин

Ваш персональный эксперт Наталья Колосова.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка