Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Готовы ли вы к проверкам

Подписка
Срочно заберите все!
№24
22 декабря 2015 7 просмотров

Организация по договору долевого строительства построила однокомнатный номер в гостиничном комплексе. 22 мая 2015г. по акту должна была принять объект. 18 мая было принято решение продать однокомнатный номер физическому лицу по соглашению о перемене лиц в обязательстве согласно, которого права, долги и обязанности стороны 2(юр. лицо) переходят стороне 1 (физ.лицо) в момент заключения договора с согласия Застройщика с последующей регистрацией в ГБР. Сам застройщик предложил сразу регистрировать на сторону 1 (а не сначала на сторону2, а потом перепродажа) поэтому акт приема передачи квартиры подписала сторона 1.физ. лицо 22 мая приняло квартиру по акту от застройщикасоглашение о перемене лиц в обязательстве по договору долевого строительства зарегистрировано в управлении федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по СПБ 18.11.2015г.Правомерна ли такая ситуация, что соглашение о перемене лиц в обязательствах по получению объекта регистрируется после того как все обязательства застройщиком уже были выполнены, то есть фактически на дату регистрации ни у организации, ни у застройщика нет друг к другу обязательств? Правомерно ли что физлицо в такой ситуации принимало объект?

Регистрация соглашения об уступки права требования в долевом строительстве в данном случае правомерна.

Это объясняется тем, что уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента передачи построенного объекта первоначальному дольщику. Данное правило установлено в п. 2 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Учитывая, что в рассматриваемом случае, организация (первоначальный дольщик) не принимало объект долевого строительства по акту приема-придачи, а объект передавался от застройщика физическому лицу (новому дольщику) на основании соглашения об уступке прав, регистрация в дальнейшем соглашения о перемене лиц в обязательстве не противоречит ст.11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Строительство: 1.3. Договоры уступки.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов

«Я хочу приобрести квартиру по договору уступки права (цессия). Нужно ли регистрировать уступку и согласовывать ее с застройщиком?

Уступить право по ДДУ можно с момента регистрации договора до момента подписания передаточного акта (п. 2 ст. 11 закона 214-ФЗ). Согласование уступки с застройщиком не обязательно, если дольщик выполнил перед ним все обязательства. Если уступка совершается одновременно с переводом долга, нужно письменное согласие застройщика на перевод дольщиком своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Договор цессии нужно зарегистрировать, иначе он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Росреестр откажет в регистрации, если на момент заключения договора цессии ДДУ прекратил свое действие и обязательство по передаче объекта недвижимости исполнено (постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.07.15 № Ф08-4400/2015 по делу № А32-32825/2014).

Особенность договора цессии в том, что покупатель квартиры (новый кредитор) приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и обязуется выполнять все условия первоначального ДДУ (ст. 384 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неустойку (определение ВС РФ от 21.07.15 № 78-КГ15-15). Причем размер неустойки нужно рассчитывать не с даты заключения договора цессии, а с даты, когда застройщик должен был передать квартиру, но не сделал этого (определение ВС РФ от 24.02.15 № 5-КГ14-131).

С какого момента мне нужно оплачивать коммунальные платежи и расходы на обслуживание жилых помещений?

Обязанность внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после подписания передаточного акта (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Застройщики часто требуют оплатить расходы с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и даже прописывают такой пункт в договоре. Но такое требование ошибочно и пункт можно признать недействительным (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015). Если вы обнаружили недостатки, зафиксируйте их в акте осмотра и откажитесь от принятия объекта. До устранения недостатков и подписания акта вы не должны оплачивать коммунальные услуги.

Именно собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи. До этого объектом владеет и пользуется застройщик. Поэтому обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-15726/11 по делу № А55-1724/2011)».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка