Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Отправляем пояснения по НДС не разом, а частями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
23 декабря 2015 235 просмотров

Между ООО (Генподрядчик)и ООО (Подрядчик) был заключен договор субподряда. Стороны пришли к соглашению о том, что расчеты по Договору будут производится путем подписания Генподрядчиком и подрядчиком соглашения об уступке Подрядчику права требования по договорам участия в долевом строительстве.Основанием для оплаты выполненных работ являются справка (форма КС3), акт о приемке (форма КС2), счет-фактура.Подрядчик планирует перепродавать полученную недвижимость.Документальное оформление сделок?Налогообложение? как считать прибыль и НДС?Застройщик предлагает сделку производить через -- ваучер, то есть Застройщик выпускает ваучер на стоимость конкретной квартиры рассчитывается с нами им, мы же продаем его конечному покупателю(цена вероятней будет ниже чем номинал ваучера) который в свою очередь оплачивает этим ваучером квартиру у застройщика.Другой вариант ген. подрядчик рассчитывается с нами ваучером мы же меняем его на квартиры, ООО (Подрядчик) становиться собственником недвижимости и продает ее после сдачи ЖК. При этом варианте помимо выше перечисленных налогов нужно ли платить доп Налоги(собственность менее 3 лет)???Какие есть еще варианты расчета?

Подрядчик и генподрядчик должны оформить взаимозачет по договору субподряда и уступке прав требования (договор цессии). В налоговом учете отражайте реализацию работ и начисляйте НДС.

Получив право требования по договору участия в долевом строительстве, подрядчик может передать эти права третьему лицу. Оформляется переуступка прав также договором цессии. При расчете налога на прибыль доходы и расходы, связанные с переуступкой права требования, признавайте доходами и расходами от реализации финансовых услуг. Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права. Налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и

расходами на их приобретение.

При продаже подрядчиком квартир, в налоговом учете отражаются доходы и расходы от реализации. Поскольку квартиры приобретались для продажи, их надо оприходовать как товар. Платите налоги как и при реализации товара. Время нахождения объектов в собственности организаций не имеет значения.

Обоснование

Из рекомендации
Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как цессионарию оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение права требования по договору цессии

При уступке права требования кредитор (цедент) передает другому лицу (цессионарию) принадлежащее ему право требования от должника исполнения его обязательств. Например, кредитор вправе передать свои права требования другому лицу, когда должник не может вовремя погасить дебиторскую задолженность.

Заключение договора и уведомление должника

Приобретая права требования, цессионарий заключает с цедентом договор цессии. Подробнее о том, как его оформить, см. Как цеденту оформить и отразить в бухучете уступку права требования. Согласие должника, долг которого покупает цессионарий, при этом не требуется. Исключением являются случаи, предусмотренные договором или законодательством (например, когда уступается требование по обязательству, в котором личность кредитора имеет значение (при возмещении вреда, причиненного здоровью)). Должника нужно уведомить в письменной форме о том, что права первоначального кредитора переходят к новому лицу.

Если должник не будет письменно уведомлен о переходе права требования к новому кредитору и выполнит свои обязательства перед старым кредитором, новый кредитор не вправе требовать от должника погашения долга.

Об этом сказано в статье 382 Гражданского кодекса РФ.

Уведомить должника о смене кредитора может как цедент, так и цессионарий. При этом надо учитывать следующее. Если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора, то должник должен исполнить обязательство перед новым кредитором безо всяких доказательств перехода прав. Но если уведомление поступит от нового кредитора, то должник может не исполнять обязательство до тех пор, пока новый кредитор не докажет перехода прав к нему.

Такой порядок установлен в статье 385 Гражданского кодекса РФ.

Формы, по которой нужно уведомить должника, законодательно не установлено. Поэтому составить такой документ можно в произвольной форме.

<…>

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль доходы и расходы, связанные с приобретением права требования (дебиторской задолженности) по договору купли-продажи (договору займа, кредитному договору и др.), признавайте доходами и расходами от реализации финансовых услуг (п. 3 ст. 279 НК РФ).

При этом в доходы включите сумму задолженности, которую погашает дебитор. Расходами признавайте сумму затрат, связанных с приобретением права (в т. ч. сумму, уплаченную цеденту при приобретении дебиторской задолженности).

Об этом говорится в пункте 3 статьи 279 Налогового кодекса РФ.

Если расходы, связанные с приобретением права требования по договору купли-продажи (договору займа, кредитному договору и др.), превышают доходы, полученные по данной операции, то полученная разница признается убытком. Такой убыток можно учесть при расчете налога на прибыль (п. 2 ст. 268 НК РФписьмо Минфина России от 23 августа 2013 г. № 03-03-06/1/34636).

Если организация применяет метод начисления, доходы и расходы отражайте на дату погашения должником своего долга. Если должник погашает всю сумму обязательства единовременно, доходы и расходы учитывайте в полной сумме.

Такой вывод позволяет сделать пункт 3 статьи 279 и пункт 5 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Если должник перечисляет задолженность частями (в течение нескольких отчетных (налоговых) периодов по налогу на прибыль), доходы и расходы определяйте в соответствии с принципом соразмерности доходов и расходов (п. 2 ст. 271,п. 1 ст. 272 НК РФ). При этом в составе доходов учтите ту часть долга, которую фактически перечислил дебитор. Сумму расходов определите пропорционально фактически полученной сумме доходов. Например, если должник перечислил 30 процентов от суммы долга, в расходах учтите 30 процентов от суммы расходов, связанных с приобретением права требования. Такой порядок учета доходов и расходов при частичном погашении задолженности разъяснен в письмах Минфина России от 29 июля 2013 г. № 03-03-06/2/30028от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726.

При методе начисления расходы на приобретение права требования учитывайте независимо от факта их оплаты цеденту. Даже в случае, когда цессионарий приобрел право требования, но не оплатил его цеденту на дату получения средств от должника. Такой вывод позволяет сделать пункт 1 статьи 272 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минфина России от 29 июля 2013 г. № 03-03-06/2/30028 и от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726.

Если организация применяет кассовый метод:

  • доходы учитывайте на дату погашения дебитором своего долга (например, на дату зачисления на расчетный счет организации денег в счет погашения обязательства);
  • расходы учитывайте при погашении дебитором своего долга (при этом приобретенное право должно быть оплачено цеденту).

Такой порядок предусмотрен статьей 273 и пунктом 3 статьи 279 Налогового кодекса РФ.

<…>

Из рекомендации
Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как цессионарию оформить и отразить в бухучете и при налогообложении переуступку права требования

Цессионарий, купив право требования, может уступить его (т. е. продать) другому лицу. Это называется переуступкой права требования. Переуступка права требования оформляется в том же порядке, что и первоначальная уступка права(т. е. путем заключения договора цессии).

<…>

ОСНО

При расчете налога на прибыль доходы и расходы, связанные с переуступкой права требования, признавайте доходами и расходами от реализации финансовых услуг (п. 3 ст. 279 НК РФ).

Если организация применяет метод начисления, доходы и расходы от переуступки права требования учитывайте на дату совершения такой переуступки (т. е. на одну из следующих дат: заключения, регистрации или заверения нотариусом).

Доходом от реализации финансовых услуг будет являться стоимость имущества, причитающегося цессионарию от покупателя права требования. К расходам относите покупную стоимость права требования (с учетом расходов на его приобретение, например, платы за консультационные услуги). В данном случае расходом будет являться стоимость, по которой приобретенное право требования отражается в бухучете по счету 58.

Такие выводы позволяет сделать пункт 3 статьи 279 и пункт 5 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Об этом сказано в письмах Минфина России от 18 ноября 2011 г. № 03-03-06/2/176от 26 мая 2011 г. № 03-03-06/1/311от 6 мая 2009 г. № 03-03-06/2/93.

Если организация применяет кассовый метод:

  • доходы учитывайте на дату фактического получения денег от покупателя права требования;
  • расходы отразите в момент их оплаты (т. е. на дату уплаты цеденту стоимости приобретения права требования).

Такой порядок предусмотрен статьей 273 Налогового кодекса РФ.

<…>

Из книги Эльвиры Митюковой

Строительство: бухгалтерский и налоговый учет

4.5. Уступка доли в строительстве

По договору долевого участия или инвестиционному договору дольщик, инвестор (застройщик-инвестор) вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования будущей недвижимости. При этом до окончания строительных работ он может передать эти права третьему лицу, в том числе и по договору уступки.

Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Расчеты по уступке доли в жилищном строительстве целесообразно организовать на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».

Поступления от выбытия права требования передачи помещения признаются прочими доходами организации согласно п. 7, 16ПБУ 9/99. Расходы, связанные с уступкой права требования, одновременно включаются в состав прочих расходов на основании п. 11, 16, 18 ПБУ 10/99.

Рассмотрим, как будут считаться налоги с уступки.

Начнем с налога на прибыль.

Согласно подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущественных прав (долей, паев) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение (строительство) и реализацию уступаемого права.

То же самое будет и с НДС: на основании п. 3 ст. 155 НК РФ, при уступке имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в них, гаражи или машиноместа налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и расходами на их приобретение (письма Минфина России от 02.03.2012 № 03-07-11/58, от 01.02.2012 № 03-07-11/26). При налогообложении операций по передаче имущественных прав применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

По мнению Президиума ВАС РФ, данных подход можно использовать при отражении уступки доли в нежилых помещениях. Так как имущественные права на жилые и нежилые помещения относятся к одному виду объектов гражданских прав, то и правила исчисления НДС к ним должны применяться одинаковые (Постановление от 25.02.2010 № 13640/09).

В 2014 г. с данной позицией согласилась и Федеральная налоговая служба (ФНС) России (письмо от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291). Однако ранее официальные органы разъясняли, что применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на те виды недвижимого имущества, которые в данной норме прямо не поименованы, недопустимо ни в каких случаях (письма Минфина России от 07.02.2013 № 03-07-11/2927, ФНС России от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@) и заставляли платить НДС со всей стоимости дохода от уступки.

Поэтому бухгалтер должен решить для себя, как считать НДС по операциям уступки доли в нежилых помещениях. Мы считаем, что после выхода Постановления ВАС России № 13640/09 и письма ФНС России № ГД-4-3/12291 у него есть все шансы доказать контролерам право на применение норм п. 3 ст. 155 НК РФ. Особенно если выбранный подход он закрепит в учетной политике.

В учетной политике может быть записано, что при уступке имущественных прав на нежилые помещения на основании п. 3 ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и расходами на их приобретение.

Пример 4.4

Застройщик планировал строительство собственного офиса, в связи с чем инвестировал в стройку 34 000 000 руб. Однако до регистрации прав собственности на объект он переуступил свою долю новому правообладателю за 38 000 000 руб.

Данные операции бухгалтер застройщика отразил в учете следующим образом:

Дебет Кредит Содержание операции Сумма, руб.
76 08 Передана доля в строящемся здании новому правообладателю 34000000
51 76 Получены денежные средства от уступки новому правообладателю доли 38000000
76 91 Признан прочий доход от уступки доли 38000000
91 68 Начислен НДС с уступки (38 000 000 руб. – 34 000 000 руб.) ? 18 : 118% 610169
91 76 Списана сумма затрат на уступку доли 34000000

Бухгалтер нового дольщика при покупке доли в стройке отразит следующие данные:

Дебет Кредит Содержание операции Сумма, руб.
76 51 Перечислены денежные средства за долю в строительстве 38 000 000
0081 Отражено возникновение права залога на земельный участок и строящийся на нем объект 38 000 000

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 6, июнь 2014

Взаимозачет по «будущей» квартире

Нередко при строительстве многоквартирного дома заказчик рассчитывается с подрядчиком квартирами. В связи с этим возникает вопрос: можно ли провести взаимозачет, если строительство дома еще не завершено?

Ожидаемые имущественные права

Рассмотрим следующую ситуацию.

Подрядная организация выполняет работы на строящемся объекте. Заказчик рассчитывается частично деньгами, частично квартирой. Сдача дома – в конце 2014 года. В апреле 2014 года заказчик представил акт взаимозачета на сумму стоимости квартиры. Как квалифицировать эту сумму – как ожидаемые имущественные права? Какие сделать проводки?

Сроки

Статьей 410 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной из сторон.

Если срок требования не наступил, но у сторон имеется взаимная задолженность, то они также вправе произвести взаимозачет, основываясь на положениях статьи 421«Свобода договора» Гражданского кодекса РФ.

ПРИМЕР 1

Сторона-1 выполнила для Стороны-2 работы на сумму 1 000 000 руб. Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора оплата данных работ Стороной-2 должна быть произведена до 1 июня 2014 года.

Сторона-2 сдала Стороне-1 результат работ на сумму 1 500 000 руб. Акт подписан 10 апреля 2014 года. По условиям договора оплата работ Стороной-1 должна быть произведена до 1 мая 2014 года. В данной ситуации возможен зачет взаимной задолженности на 1 000 000 руб.:

– по заявлению Стороны-1 начиная с 1 июня 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ);

– по заявлению Стороны-2 начиная с 1 мая 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ),

– по соглашению сторон начиная с 10 апреля 2014 года (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). То, что ни у заказчика, ни у подрядчика не наступил срок оплаты обязательств, значения не имеет, так как зачет взаимных обязательств производится по соглашению сторон.

В примере у каждой из сторон в учете была отражена как дебиторская, так и кредиторская задолженность другой стороны.

Зачет обязательств возможен

А могут ли стороны провести взаимозачет, если в бухгалтерском учете у них не имеется одновременно дебиторской и кредиторской задолженности другой стороны? Например, возможно ли составление соглашения, согласно которому задолженность заказчика по оплате выполненных подрядчиком работ будет зачтена в счет исполнения обязанности подрядчика по оплате квартиры авансом? Ведь в данном случае в учете подрядчика отражена только дебиторская задолженность заказчика, а в учете заказчика – только кредиторская задолженность перед подрядчиком.

Законодательство РФ не содержит запрета на составление такого документа. Его можно назвать соглашением о зачете взаимных обязательств. Отметим, что эти соглашения успешно применяются на практике.

К сожалению, из вопроса не ясно, на основании чего квартира должна быть передана подрядчику.

Обычно используется договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи. Право сторон заключить договор купли-продажи будущей квартиры следует из пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что договор может быть заключен и в отношении товара, который продавец создаст в будущем.

ПРИМЕР 2

ООО «Подрядчик» выполнило для ООО «Заказчик» строительно-монтажные работы на объекте «Дом № 1» на сумму 5 000 000 руб. по договору № 1 от 1 февраля 2014 г.

Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора ООО «Заказчик» должно произвести оплату данных работ до 1 июня 2014 года.

Между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 2 от 1 марта 2014 г., застройщиком по которому является ООО «Заказчик», а участником долевого строительства – ООО «Подрядчик». Цена договора – 4 000 000 руб. (вознаграждение застройщика в ней не выделено).

По условиям договора срок оплаты участником долевого строительства цены договора установлен до 1 июля 2014 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – до 31 декабря 2014 года.

По соглашению сторон от 15 апреля 2014 г. о зачете взаимных обязательств задолженность ООО «Заказчик» по оплате выполненных ООО «Подрядчик» работ частично засчитывается в счет исполнения обязанности ООО «Подрядчик» по оплате цены договора участия в долевом строительстве. Сумма зачета – 4 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Подрядчик» отразил операции по данной ситуации следующими записями (проводки по начислению НДС в примере не рассматриваем):

ДЕБЕТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (аналитический счет «Дом № 1»)
– 5 000 000 руб. – реализованы выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
КРЕДИТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

Бухгалтер ООО «Заказчик» сделал в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 08 (20) субсчет «Дом № 1» (аналитический счет «СМР»)
КРЕДИТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 5 000 000 руб. – приняты работы;

ДЕБЕТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

Важно запомнить
Если имеются встречные обязательства по любым договорам, то стороны своими соглашениями могут прекращать эти обязательства путем зачета взаимных требований. Момент прекращения обязательств (дата) устанавливается соглашением сторон.

Ваш персональный эксперт Наталья Колосова.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка