Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 ноября 2015 14 просмотров

Ситуация: застройщик за отчетный год не осуществлял никакой предпринимательской деятельности. В соответствии с Законом 214-ФЗ застройщик обязан проводить обязательный аудит за последний год осуществления предпринимательской деятельности.Вопрос: обязан ли застройщик проводить обязательный аудит за год, когда не осуществлялась предпринимательская деятельность? (подвопрос: что является доказательством не осуществления предпринимательской деятельности)

Застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства согласно пункту 6 ч. 2 ст. 20 ФЗ от 30.12.2004 № 214-Ф должны представлять аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности. В свою очередь, факт неосуществления предпринимательской деятельности, может быт подтвержден данными бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности. Однако споры с надзорными органами не исключены, поскольку доводы, что отсутствие аудиторского заключения обусловлено отсутствием предпринимательской деятельности, не всегда признаются обоснованными – см. Постановление 17 ААС от 21.11.2012 № А60-29099/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Регистрация договора долевого участия

«Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 Закона № 214-ФЗ). А это значит, что до момента регистрации договор считается незаключенным, и деньги по нему от дольщиков получать нельзя.

Договор инвестирования регистрации не подлежит!

Внимание: чтобы ДДУ прошел регистрацию, застройщик должен:

  • получить в установленном порядке разрешение на строительство;
  • опубликовать и (или) разместить проектную декларацию;
  • зарегистрировать право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.

В противном случае застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.

И если все же финансирование он от дольщиков получит, налоговый орган может признать такие средства нецелевыми и начислить НДС. Кроме того, такая переквалификация сделки будет иметь последствия и для исчисления налога на прибыль.

Так, в соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ (НК РФ) не учитываются в качестве дохода поступившие налогоплательщику средства целевого финансирования. Исключение: если деньги получены не по договору, связанному со строительством (например, по договору займа, купли-продажи векселя и пр.), тогда они не будут относиться к взаимоотношениям между дольщиками и застройщиком и будут учитываться и облагаться налогами в соответствии с заключенными договорами.

Что же представляют собой разрешение на строительство и проектная декларация?

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

К сведению: как получить разрешение на строительство

Застройщику разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления согласно их компетенции (п. 5 ст. 51 ГрК РФ). Разрешение на строительство выдается без взимания платы на срок, предусмотренный проектом организации строительства.

Для этого отведено 10 дней после получения соответствующим органом от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому должны быть приложены следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

  • пояснительная записка;
  • схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, объектов археологического наследия;
  • схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
  • схемы, отображающие архитектурные решения;
  • сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83;
  • проект организации строительства объекта;
  • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 ГрК РФ;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 ГК РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта строительства в случае его реконструкции.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, которая в соответствии со ст. 50 ГрК РФ проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство застройщик также обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

  • сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;
  • один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных подп. 2, 8-10 п. 12 ст. 48 ГрК РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Проектной декларацией являются сведения (документ), которые включают информацию о застройщике и проекте строительства.

В проектной декларации должны быть указаны:

  • фирменное наименование (название) застройщика, его местонахождение – для застройщика – юридического лица; фамилия, имя, отчество, место жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя, а также режим работы застройщика;
  • государственная регистрация застройщика;
  • учредители (участники) застройщика;
  • сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
  • вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в контролирующий уполномоченный орган.

Кроме того, п. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Также следует иметь в виду, что с 2014 г. согласно ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ обеспечиваются залогом следующие обязательства застройщика по строительству:

  • возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
  • уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и законами денежных средств.

Наряду с залогом исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по его выбору одним из следующих способов:

  • поручительство банка;
  • страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Без такого страхования невозможно зарегистрировать ДДУ в органах Росреестра (см. письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-исх/01657-ГЕ/14).

Что будет, если нормы Закона № 214-ФЗ не соблюдать и договор не регистрировать?

В силу ч.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований указанного Закона гражданин может потребовать от лица, привлекающего эти средства, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка