Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 декабря 2015 2 просмотра

У нас есть дебиторская задолженность, вместо денежных средств наш должник предлагает передать одну парадную в построенном доме. Подскажите пожалуйста какие наши действия, мы должны платить какие то налоги после реализации этого построения? Как правильно оформит эту сделку, должны ли мы будем это строение ставить на учет, регистрировать?

1) Вам нужно оформить эту сделку как новацию обязательства должника по уплате денег в обязательство по передаче недвижимости. Новацию обязательства по договору оформите письменно в виде двустороннего документа (или документов, исходящих от каждой из сторон). Форма документа, который подтвердит соглашение о новации, законодательством не установлена. Поэтому составьте его в произвольной форме. Например, в виде договора или соглашения (пример вы можете посмотреть в документе http://www.1gl.ru/#/document/118/26613//). В нем укажите:

- какое первичное обязательство и в каком размере новируется (погашается);

- какое новое обязательство и в каком размере возникает.

Обратите внимание: если из деловой переписки с должником определенно следует, что стороны заменили одно обязательство другим, то договор новации в виде единого двустороннего документа можно не заключать. Тогда считается, что соглашение достигнуто путем направления одной стороной предложения (оферты) заключить договор и принятия его другой стороной (акцепт). Заключение договора новации подтвердят документы почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Например, письма, телеграммы, телексы, телефаксы и т. д.

2) Так как право собственности на недвижимость перейдет к вашей организации, вы должны будете зарегистрировать ее и принять к учету. Если изначально планируется перепродажа жилья, то оно не является основным средством. Его нужно учесть как товр в бухгалтерском и в налоговом учете.

3) Налогообложение сделок будет следующее.

По факту новации сумма дебиторской задолженности переквалифицируется в уплаченный аванс за жилую недвижимость. Если ваша организация не откажется от льготы по НДС, то начислять НДС с аванса не нужно.

По факту реализации недвижимости вам следует отразить доход от продажи и уменьшить его на стоимость недвижимости, которая равна сумме новированной задолженности. Итоговый финансовый результат облагается налогом на прибыль. Косвенные расходы можно учесть в месяце, в котором они возникли (подробнее об этом читайте в нижеследующей подборке).

Если вы не откажетесь от льготы, то начислять НДС по факту продажи не нужно.

Что касается налога на имущество, то налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость. Поэтому, если в региональном законе о налоге на имущество организаций жилые помещения поименованы в составе объектов налогообложения, то платить налог на имущество нужно. И наоборот, если в региональном законе такой нормы нет, платить налог на имущество за жилые объекты, которые не учитываются в составе основных средств, не нужно.

Обоснование

1. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как оформить и отразить новацию в бухучете

Организация может погасить свою задолженность перед контрагентом путем ее новации. При этом первичное обязательство будет прекращено путем его замены на новое. Стороны договора остаются теми же.

Признаки новации

Новое обязательство должно предусматривать хотя бы одно из следующих условий:

  • иной предмет договора. Например, когда вместо выполнения оплаченных контрагентом работ организация берет на себя обязанность по возврату вновь оформленного займа;
  • способ исполнения. Например, когда вместо оплаты приобретенного товара организация делает встречную поставку других товаров.

Если изменения касаются только других условий договора (в частности, сроков и порядка расчетов), такое соглашение не признается новацией. Например, предоставленная контрагентом отсрочка по оплате договора не касается ни предмета договора, ни способа его исполнения. Она изменяет сроки расчетов. Таким образом, первичное обязательство не прекращается и новации не происходит.

Такой порядок следует из положений пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Документальное оформление

Новацию обязательства по договору оформите письменно в виде двустороннего документа (или документов, исходящих от каждой из сторон). Новация не может быть произведена в одностороннем порядке или на основании решения суда. Это следует из пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Форма документа, который подтвердит соглашение о новации, законодательством не установлена. Поэтому составьте его в произвольной форме. Например, в виде договора или соглашения. В нем укажите:

  • какое первичное обязательство и в каком размере новируется (погашается);
  • какое новое обязательство и в каком размере возникает.

Это позволит подтвердить связь между первичным и новым обязательством, а также определить все существенные условия, с которыми законодательство связывает возникновение новой задолженности.

Такой порядок следует из пункта 1 статьи 414, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ и пунктов 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 103.

Оформленный сторонами договор послужит основанием для отражения операции новации в бухучете (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

<…>

2. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Можно ли подтвердить новацию обязательства деловой перепиской с контрагентом (например, письмами, в которых одна сторона предлагает новировать обязательство, а другая принимает это предложение)

Да, можно.

Договор (соглашение) о новации может быть составлен как в виде одного документа, подписанного обеими сторонами, так и в виде отдельных документов, исходящих от каждой из сторон (п. 1 ст. 414, п. 1 ст. 452 и ст. 434 ГК РФ).

При этом в документе (документах) о новации должно быть четко указано:

  • какое первичное обязательство и в каком размере новируется (погашается);
  • какое новое обязательство и в каком размере возникает.

То есть стороны должны доказать связь между первичным и новым обязательством, а также определить все существенные условия, с которыми законодательство связывает возникновение новой задолженности.

Такой порядок следует из пункта 1 статьи 414, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ и пунктов 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 103.

Таким образом, если из деловой переписки с контрагентом определенно следует, что стороны заменили одно обязательство другим, то договор новации в виде единого двустороннего документа можно не заключать. В данном случае считается, что соглашение достигнуто путем направления одной стороной предложения (оферты) заключить договор и принятия его другой стороной (акцепт). Это следует из пункта 2 статьи 432 ГК РФ.

Заключение договора новации подтвердят документы почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Например, письма, телеграммы, телексы, телефаксы и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

3. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как кредитору отразить в бухучете новацию денежного обязательства контрагента в обязательство в натуральной форме

В учете кредитора в момент заключения договора новации нужно перевести первичную задолженность в состав авансов, выданных за товары (работы, услуги). То есть учесть ее, например, на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») субсчете «Расчеты по авансам выданным»:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 62 (76)
– новирована задолженность контрагента в обязательство по поставке товаров (работ, услуг)

<…>

Пример отражения в бухучете организации (кредитора) новации обязательства по оплате оказанных услуг в обязательство поставки товара. Согласно договору новации организация-исполнитель становится покупателем

10 июня ООО «Альфа» оказало консультационные услуги ООО «Торговая фирма "Гермес"» на сумму 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Согласно условиям договора «Гермес» обязан оплатить услуги в течение 12 дней (т. е. до 22 июня включительно).

Себестоимость оказанных «Альфой» услуг – 50 000 руб.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете такие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от оказания услуг;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 50 000 руб. – списана себестоимость оказанных услуг;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 000 руб. – начислен НДС с оказанных услуг.

23 июня «Альфа» и «Гермес» заключили договор новации. Обязательство «Гермеса» по оплате оказанных услуг новировано в обязательство поставки товаров.

Бухгалтер «Альфы» так отразил это в учете:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 62
– 118 000 руб. – новирована задолженность «Гермеса» по оплате услуг в обязательство поставки товаров;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов выданных»
– 18 000 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный в составе выданного аванса.

<…>

4. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как учесть новацию при налогообложении

<…>

Обязательство по оплате новировано в обязательство встречной поставки

В налоговом учете покупателя (заказчика) и поставщика (исполнителя) новацию обязательства по оплате первоначальной поставки в обязательство встречной поставки (товаров, работ, услуг) отразите как отдельные операции:

  • оплату поставленных товаров (работ, услуг);
  • возникновение предоплаты за товары (работы, услуги).

Сделайте это в момент вступления договора в силу (момент подписания контракта или иной момент, предусмотренный договором новации).

Такой порядок следует из пункта 1 статьи 414 и пунктов 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ.

При этом покупатель (заказчик) становится поставщиком (исполнителем), а поставщик (исполнитель) – покупателем (заказчиком) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

<…>

Пример отражения при налогообложении организации (заказчика) новации обязательства по оплате оказанных услуг в обязательство поставки товара. Согласно договору новации организация-заказчик становится поставщиком. Организация применяет общую систему налогообложения

13 июня ООО «Альфа» оказало ООО «Производственная фирма "Мастер"» консультационные услуги на сумму 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Согласно условиям договора «Мастер» обязан оплатить услуги в течение 12 дней (т. е. до 25 июня включительно).

«Мастер» платит налог на прибыль ежемесячно, применяет метод начисления.

13 июня бухгалтер «Мастера» учел при расчете налога на прибыль стоимость оказанных услуг в размере 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.).

Входной НДС по оказанным услугам в сумме 18 000 руб. «Мастер» поставил к вычету во II квартале текущего года.

26 июня «Мастер» и «Альфа» заключили договор новации. Обязательство «Мастера» по оплате оказанных услуг новировано в обязательство поставки товаров.

Сумму задолженности за услуги «Альфы», новированную в полученный аванс, бухгалтер «Мастера» не учел при расчете налога на прибыль. Однако начислил с него НДС в размере 18 000 руб.

<…>

5. Из рекомендации
Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

По каким операциям можно отказаться от освобождения по уплате НДС

Отказаться от использования освобождения можно только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктом пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Причем отказ в рамках одного подпункта, в котором перечислено несколько операций, допускается только в отношении всех их сразу. Например, подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ предусмотрено освобождение в отношении реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (т. е перечислены три операции). Если организация решила отказаться от освобождения по этому основанию, то отказаться можно только в отношении сразу всех перечисленных операций (реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей), а не в отношении какой-то одной (например, только по реализации жилых домов). При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, от освобождения можно не отказываться (письмо ФНС России от 8 августа 2006 г. № ШТ-6-03/784).

<…>

6. Из рекомендации
Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:

Сам порядок госрегистрации права собственности на недвижимость прописан в статье 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (п. 6 ст. 131 ГК РФ). А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку.

<…>

7. Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату

<…>

Приобретение имущества для перепродажи отразите проводкой:

Дебет 41 Кредит 60 (76)
– оприходовано имущество, приобретенное для перепродажи.

<…>

8. Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Какое имущество облагается налогом у российских организаций

<…>

Жилые дома и жилые помещения признаются объектами обложения налогом на имущество независимо от того, к какой группе активов они отнесены в бухучете. Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». Несмотря на то что это не основное средство, с 2015 года такое помещение тоже может облагаться налогом на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но поскольку налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость, в региональном законе о налоге на имущество организаций они должны быть поименованы в составе объектов налогообложения. Если в региональном законе такой нормы нет, платить налог на имущество за жилые объекты, которые не учитываются в составе основных средств, не нужно. Такой вывод подтверждается письмом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 03-05-05-01/17315.

Это следует из положений пункта 1 статьи 374, абзаца 2 пункта 2 статьи 372 и пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

<…>

9. Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации покупных товаров

Доходом от реализации покупных товаров является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Учет выручки

Момент включения выручки от реализации в состав базы по налогу на прибыль зависит от метода определения доходов и расходов, который применяет организация (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Метод начисления

При методе начисления включите выручку в налоговую базу в момент реализации товара. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

<…>

Учет расходов

Выручку от реализации покупных товаров можно уменьшить на расходы, связанные с реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 315 НК РФ). К таким расходам относятся:

<…>

Метод начисления

Если организация использует метод начисления, то признайте расходы в том периоде, к которому они относятся (п. 1 ст. 272 НК РФ). Дополнительно нужно учитывать группировку расходов на прямые и косвенные (ст. 320 НК РФ).

Прямые и косвенные расходы

К прямым расходам относятся:

  • стоимость приобретения реализуемого товара;
  • транспортные расходы на доставку покупных товаров до склада торговой организации (при условии, что эти расходы не включены в стоимость приобретения).

Прямые расходы можно учесть в налоговой базе только по мере реализации товаров, к которым они относятся. При этом стоимость приобретения реализуемого товара разрешается одним из трех возможных способов: ФИФО, по средней стоимости или по стоимости единицы. Исходя из этого стоимость товаров отгруженных, но не реализованных на конец месяца включать в состав расходов по налогу на прибыль нельзя.

Косвенными признаются все остальные расходы торговой организации (кроме внереализационных, перечень которых определен статьей 265 Налогового кодекса РФ). Например, зарплата сотрудников (с учетом страховых взносов), суммы начисленной амортизации, расходы на упаковку, предпродажную подготовку товаров и т. д. Такие расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль независимо от объема реализованных товаров. Их следует списывать в том месяце, в котором они возникли, по правилам статьи 272 Налогового кодекса РФ.

Это следует из положений статьи 320 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 4 сентября 2012 г. № 03-03-06/1/465.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка