Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№24
4 декабря 2015 3 просмотра

Организация-застройщик (владеет земельным участком, расположенным под объектом строительства) применяет упрощенную систему налогообложения, строит торгово-офисное здание общей стоимостью чуть более 500 млн. рублей (возможны оба варианта УСНО, как доходы, так и доходы минус расходы). Строительство финансируется большим количеством инвесторов (порядка 15 физических лиц и организаций), с каждым из которых заключается договор инвестирования. Большая часть инвесторов – организации, применяющие УСНО и физические лица, при этом среди инвесторов организаций на общем режиме налогообложения нет. Суммы вложений инвесторов неоднородны, от 5 млн. руб. до 80 млн. руб. от каждого инвестора.По окончании строительства организация-застройщик планирует передать соответствующие помещения инвесторам, в собственности организации-застройщика останется лишь часть здания, стоимостью порядка 60 млн. руб.Вопросы:- Будет ли передача помещений инвесторам в построенном здании признана реализацией с точки зрения налогообложения (на всю сумму переданного инвесторам имущества, приблизительно 500 млн. руб. минус 60 млн. руб. итого 440 млн. руб.)?- У организации-застройщика налогообложению упрощенным налогом будет подлежать лишь экономия от строительства (прибыль, межценовая разница между полной себестоимостью и стоимостью помещений, закрепленной в договорах инвестирования)?- В случае, если экономия от строительства (прибыль застройщика) не будет прямо прописана в договорах инвестирования, она будет определяться расчетным путем?- Не потеряет ли организация-застройщик право на применение упрощенной системы налогообложения вследствие каких-либо действий, связанных со строительством и передачей помещений инвесторам?Ответы просим подтвердить ссылками на статьи НК РФ и, по возможности, арбитражной практикой.

Передача помещений инвесторам в построенном здании не будет признана реализацией с точки зрения налогообложения, поэтому при передаче дохода не образуется, право на упрощенку Вы не потеряете.

Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958). Она равна разности между договорной стоимостью объектов и суммой фактических затрат по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 22.07.11 №03-11-06/2/109 .

Из текста Вашего вопроса ясно, что часть помещений Вы не передаете в собственность инвесторам. Если помещения построены с целью продажи, то следует учитывать, что в таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).
При этом выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>


Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958).*

<…>


Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором квартира была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.


В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:

  • материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
  • расходы на оплату труда и т. д.*

Олег Хороший, начальник отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2.Статья: Вопрос — ответ: упрощенная система налогообложения

<…>

ДОХОД ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Организация-застройщик применяет УСН с объектом налогообложения доходы. Она формирует себестоимость создаваемых объектов, которая складывается исходя из фактических затрат на строительство объекта и затрат на содержание застройщика. Сумма вознаграждения застройщика в договоре участия в долевом строительстве не выделена. Вправе ли застройщик в данном случае исчислять налог, уплачиваемый в связи с применением упрощенной системы налогообложения, только с суммы экономии, которая определяется как разница между общей ценой договора участия в долевом строительстве и себестоимостью созданного объекта по окончании строительства?

В соответствии с пунктами 1 и 1.1 статьи 346.15 НКРФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и250 НКРФ. При этом они не учитывают доходы, указанные в статье 251 НКРФ.

Например, согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НКРФ при определении налоговой базы не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или соинвесторов.

В рассматриваемой ситуации организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом, используя средства дольщиков. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» она заключает договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами.

В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также может быть не предусмотрен размер вознаграждения ор- ганизации-застройщика.*

В то же время в рассматриваемой ситуации названными договорами установлено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.*

Таким образом, застройщики, заключившие с дольщиками указанные договоры, по окончании строительства должны учитывать. экономию затрат на строительство объектов недвижимости в составе доходов при УСН. Она равна разности между договорной стоимостью объектов и суммой фактических затрат по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 22.07.11 №03-11-06/2/109 .*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка