Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
7 декабря 2015 15 просмотров

Требуется разъяснение по вопросу: по строительству жилых малоэтажных домов. Может ли физическое лицо купить участок, построить на нем жилые малоэтажные дома и потом продавать их? Какие разрешительные документы для этого нужны, допуски СРО и т.д....? физ.лицо при этом зарегистрирован как ИП, но продажа квартир в оквэдах не числится. Какие статьи законом регулируют данные вопрросы

 Физическое лицо вправе приобрести земельный участок для строительства малоэтажного дома с целью последующей продажи дома (квартир в доме).

Для осуществления строительства необходимо получить разрешение в порядке ст.51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 ГрК РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные п.7 ст.51 ГрК РФ.

Относительно допуска СРО, то для выполнения работ, которые включены в Перечень, утв. Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624, допуск СРО обязателен.

Однако данным Приказом установлены исключения. К примеру, для строительства и подготовки проектной документации в отношении жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, допуск СРО не требуется, что прямо указано в п.2 Приказа Минрегиона России от 30.12.2009 № 624.

По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГрК РФ) и зарегистрировать право собственности на возведенный объект (ст.25 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

После регистрации права собственности, возможно осуществить продажу дома (квартир) третьим лицам на основании договора купли-продажи.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

1.Какие функции выполняет застройщик в ходе строительства и как их передать заказчику

<…>

«Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • привлеченного инвестора;
  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

  • организационных;
  • контрольных.

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.*

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740743746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства. Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • строительный контроль;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ».

<…>

2.Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

<…>

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

Как продавцу зарегистрировать переход права собственности

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.*

Может ли продавец подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости, не обращаясь непосредственно в Росреестр

Да, может.

С 2013 года подать документы на государственную регистрацию можно в многофункциональных центрах по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр), а также в электронном виде на сайте Росреестра.

1. Подача через многофункциональный центр

Новация введена в 2013 году Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которым внесены существенные изменения, в том числе в статьи 16 и 18 Закона о государственной регистрации.

Теперь заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы заявитель может представить лично через многофункциональный центр (абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Информацию о многофункциональном центре своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «многофункциональный центр» с указанием своего города или региона. Прием документов осуществляет сотрудник многофункционального центра. Иначе говоря, многофункциональный центр – это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Если заявитель подает документы через многофункциональный центр, то сотрудник, принимающий документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятого заявления и прилагаемых к нему документов. Такое заявление подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии сотрудника многофункционального центра (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Важно отметить: датой приема представленных заявителем лично через многофункциональный центр документов будет день получения таких документов Росреестром (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом многофункциональный центр обязан передать документы, полученные от заявителя, в течение двух дней.

Если в заявлении о государственной регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через многофункциональный центр, то Росреестр обязан передать туда соответствующие документы для выдачи заявителю или его представителю (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Срок передачи документов между Росреестром и многофункциональным центром не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

2. Подача в электронном виде

С 2013 года на сайте Росреестра доступна электронная услуга по подготовке заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная возможность позволяет сэкономить время и ускорить процесс подачи документов для государственной регистрации.

На сайте нужно заполнить предлагаемую форму (указать тип и адрес объекта недвижимости, основание перехода права собственности, данные заявителя). Далее на адрес электронной почты будет выслано информационное письмо, в котором будет указан уникальный номер запроса. После получения информационного письма можно выбрать удобный для себя порядок подачи документов.

1. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра.

Узнать, как это сделать, можно на сайте Росреестра по каждому отдельному региону. Например, см. условия предварительной записи на прием по Москвепо Московской областипо Санкт-Петербургу.

Запись производится на имеющиеся свободные временные интервалы.

2. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

В обоих случаях (при предварительной подаче документов в электронном виде) нужно предъявить оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, на сайте Росреестра в отдельных регионах (не во всех настроен подобный сервис) можно в онлайн-режиме посмотреть готовность документов (например, по городу Москве здесь).

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

В итоге продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форма специальной надписи о погашении регистрационной записи установлена в приложении № 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации(утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»). Порядок оформления записи о прекращении права установлен разделом VI этих Правил.

Обычно продавцу требуется договор купли-продажи с отметкой Росреестра о состоявшейся государственной регистрации. При некоторых формах расчетов договор с такой отметкой нужно предъявить банку, чтобы получить оплату за проданный объект недвижимости. Подробнее об этом см. Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.*

Нужно ли продавцу при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности представлять кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ, нотариально заверять учредительные документы

Нет, не нужно.

С 2013 года этого не требуется.

Подать документы на регистрацию (заявление, удостоверение личности, договор купли-продажи, учредительные документы, документ об одобрении крупной сделки) можно в Росреестр или в МФЦ.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать продавцу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

Нет, не может.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Президиум ВАС РФ сформировал следующую позицию: если договор купли-продажи предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).

Таким образом, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Пример из практики: президиум ВАС РФ признал незаконным решение Росреестра, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества отпродавца к покупателю

Надзорная инстанция указала: «... положения статей 551556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства» (постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Какие особенности государственной регистрации перехода права собственности предусмотрены с 2013 года для граждан

1. Собственники могут заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который внес изменения, в том числе и по вопросу государственной регистрации перехода права собственности физических лиц.

Такие собственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (абз. 10 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия. Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Кроме того, прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРП (ст. 28.1 Закона о государственной регистрации).

2. Закон ужесточил требования государственной регистрации на некоторые виды жилых помещений

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил Закон о государственной регистрации статьей 25.6 «Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса».

Данная норма, помимо прочего, предусматривает, что на регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, помимо обычных документов, нужно представлять выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Кроме того, есть случаи, когда Росреестр не должен регистрировать переход права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса. Такие случаи предусмотрены пунктом 4 статьи 25.6 Закона о государственной регистрации.

Как распределить обязанности и затраты сторон по регистрации

Стороны сами определяют, чьи юристы будут заниматься государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности. Чаще всего это делают представители покупателя как более заинтересованной стороны. Кроме того, стороны заранее оговаривают, в каких пропорциях оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников, специализирующихся на подготовке документов для государственной регистрации). Как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя. Результат договоренности стороны указывают прямо в договоре.

Примеры положений договора купли-продажи недвижимого имущества по вопросу разделения полномочий сторон при осуществлении государственной регистрации

  • «Продавец несет расходы по подготовке всех материалов и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».
  • «Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Какую ответственность по регистрации несет покупатель

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. В обязанность покупателя входит представление только своих учредительных документов.

Хотя обычно покупателю невыгодно затягивать регистрацию, возможны и исключения. Может оказаться, что покупатель намеренно или по небрежности не представил свои учредительные документы, а потом предъявляет претензии к продавцу в связи с тем, что регистрация затянулась или не состоялась.

Поэтому необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации, а также за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности покупателя за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Покупателя от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности, а также при нарушении сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Какую ответственность по регистрации несет Росреестр

Если по вине Росреестра причинены убытки:

  • незаконным отказом в регистрации прав на имущество;
  • уклонением от регистрации;
  • внесением в реестр незаконных или недостоверных сведений;
  • нарушением порядка регистрации,

то они возмещаются за счет казны РФ.

Такое правило установлено в части 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Пленум Верховного суда РФ, трактуя это положение в пункте 6 Постановления № 25, исключил виновность Росреестра как условие для возмещения убытков. Таким образом, Пленум Верховного суда РФ имел в виду, что в этом случае виновность Росреестра предусматривается и так и ее не нужно доказывать. Это Росреестр должен доказать свою невиновность.

Несмотря на часть 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, на практике доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями Росреестра и понесенными убытками сложно. Так, по одному из дел суд отказал во взыскании убытков, указав, что сама по себе констатация неправомерности действий Росреестра не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 151069 Гражданского кодекса РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2015 г. № Ф06-18337/2013 по делу № А12-11150/2014)».

<…>

07.12.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Еленой Ефимовой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка