Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
15 декабря 2015 41 просмотр

Компания заказчик-застройщик строит жилые дома со встроено-пристроенными помещениями на первом этаже. Финансирование - средства дольщиков. Дом достроен. Получено разрешение на ввод 30.10.2015. Согласно законодательству опломбировку электросчетчиков должны осуществлять именно собственники помещений. Поэтому считаем, что если застройщик заключил договор именно на опломбировку счетчиков, то это расходы, которые экономически не обоснованы, и поэтому не принимаются при расчете налога на прибыль. Т.К. опломбировку должны производить только собственники и за свой счет. Собственники - это дольщики. Застройщик может только производить опломбировку по тем объектам, которые не удалось реализовать по договорам долевого участия, и которые оформляются в собственность застройщика. По дому застройщиком было получено свидетельство о собственности на офисы, т.к. их не удалось продать по договорам долевого строительства. Вопрос заключается в следующем. Разрешение на ввод получено 30.10.2015. Договор на опломбировку счетчиков по офисам заключен 26.10.2015 и работы выполняются в срок до 20.11.2015. А право собственности на офисы зарегистрировано только 15.12.2015. Вправе ли застройщик расходы по опломбировке счетчиков по офисам признать в целях налога на прибыль? Как данные расходы должны быть отражены в бух. учете?

Включите расходы в первоначальную стоимость объекта в бухгалтерском и налоговом учете. Отразите проводкой:

Дебет 08 Кредит 60 – отражены расходы по опломбированию счетчиков.

Такая точка зрения может не совпадать с мнением проверяющих. Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика. Есть судебная практика, где судьи становились на сторону налогоплательщика (Постановления ФАС ПО от 12.02.2013 № А12-8247/2012, Девятого арбитражный апелляционный суд от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК).

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 1, январь 2012

Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию

Е.М. Пилипенко, директор ЗАО Аудиторско-консультационная фирма «БИЗНЕС-ИНТЕЛЛЕКТ»

Случается, что какие-то работы застройщику необходимо выполнить после сдачи дома в эксплуатацию. Как учесть понесенные затраты? Каков источник их финансирования при долевом строительстве?

Дом сдан, но не все работы завершены

Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом. На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?

Требования не соблюдены

Вначале несколько слов о правовой стороне дела.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.

И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.

На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.

Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.

По мнению автора, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения всех работ может рассматриваться как нарушение градостроительного законодательства, но на порядок бухгалтерского и налогового учета влиять не должно.

Судебная практика, в том числе на уровне ВАС РФ, доказывает, что нарушение гражданского, трудового и иного законодательства влияет на исчисление налогов лишь в случаях, прямо предусмотренных налоговым законодательством.

Отражение операций в учете

Исходя из изложенного, накопление затрат на строительство объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» будет продолжаться у застройщика на основании первичных документов, подтверждающих понесенные издержки, до полного завершения всех необходимых работ. В том числе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при этом в статье не дается оценка правомерности отражения застройщиком затрат на строительство на счете 08 «Капитальные вложения»).

Таким образом, создание резерва по предстоящим расходам на достройку объекта не требуется. Последующие затраты бухгалтер отразит записью:

Дебет 08 Кредит 60 (20, 70, 76)
– учтены расходы на строительство объекта.

С 1 января 2011 года, помимо резервов по сомнительным долгам, резервов под обесценение финансовых вложений и резервов под снижение стоимости материальных ценностей, в бухгалтерском учете предусмотрено отражение только оценочных обязательств в соответствии с ПБУ 8/2010 (утверждено приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 167н). Согласно пункту 8 данного ПБУ, они отражаются на счете учета резервов предстоящих расходов.

В Плане счетов для учета резервов предназначен счет 96 «Резервы предстоящих расходов».

При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина такого обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.

До 2011 года создание резерва предстоящих расходов (на покрытие предвиденных затрат) было предусмотрено пунктом 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н. Но в настоящее время данный порядок утратил силу (отменен приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н).

Расходы застройщика на достройку объекта и доведение его до требуемого состояния, которые производятся после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют понятию оценочных обязательств. Так, согласно пункту 4 ПБУ 8/2010, оценочным является обязательство организации с неопределенной величиной и (или) сроком исполнения, которое может возникнуть:

  • из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;
  • в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.

Обязательством (в общем смысле) считается существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов. Обязательство может возникнуть в силу действия договора или правовой нормы, а также обычаев делового оборота.

Понятие обязательства приведено в пункте 7.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).

Так как на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно. Резерв не создается.

После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08, подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.

При этом делается проводка:

Дебет 76 (86) Кредит 08
– отражена передача объекта участнику долевого строительства.

Большинство застройщиков для учета средств, поступающих от дольщиков, используют балансовый счет 86 «Целевое финансирование», что, по мнению автора, методологически неверно.

В Плане счетов счет 86 включен в раздел VII «Капитал», в котором учитываются собственные источники организации. Но полученные от дольщиков средства не поступают в собственность застройщика, а должны быть использованы строго по целевому назначению, определенному статьей 18 закона № 214-ФЗ. Следовательно, они являются обязательствами застройщика, а не частью его капитала. То есть расчеты с дольщиками правильнее отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Как учитывать НДС

По расходам на строительство, которые будут понесены застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, налог подлежит учету в том же порядке, который применялся в период строительства (до получения указанного разрешения).

Отметим основные моменты.

НДС по расходам на строительство жилого дома не подлежит вычету у застройщика, поскольку передача объектов по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается (расходы производятся в рамках операций, не подлежащих налогообложению).

У застройщика объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ может признаваться стоимость его услуг. Но с 1 октября 2010 года услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (за исключением услуг при сооружении объектов производственного назначения), налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ введен Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ.

Суммы же налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). Это предусмотрено подпунктом 1 пункта 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Следовательно, НДС по расходам на строительство подлежит включению в стоимость строительства:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
– учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.

По мнению автора, учитывать суммы налога на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в данном случае не нужно.

На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.

  1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19, за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:
    Дебет 76 (86) Кредит 19
    – списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.
  2. Для вычета налога по нежилым помещениям.

Если по окончании строительства часть помещений остается в собственности застройщика, он имеет право на вычет НДС по расходам, приходящимся на их строительство, при условии что эти нежилые помещения будут использоваться в деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (и застройщик является плательщиком налога на добавленную стоимость). При этом необходим раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Напомним: по расходам, приходящимся на строительство жилых помещений, остающихся в собственности застройщика на момент окончания строительства, налог вычету не подлежит. Поскольку реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налог по таким расходам включается в стоимость строительства этих помещений.

Обратите внимание: застройщик – плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.

Важно запомнить

Если на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно (резерв не создается).

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 10, октябрь 2011

Учет у застройщика

<…>

Строительные расходы

Независимо от целей строительства (собственные капвложения, строительство для дальнейшей продажи или за счет средств инвесторов и (или) дольщиков) застройщик ведет бухгалтерский учет расходов, связанных с сооружением объектов, по дебету счета 08«Вложения во внеоборотные активы». При этом средства, которые получены от инвесторов (дольщиков) для финансирования строительства, учитываются по кредиту счета 76«Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Порядок списания расходов, собранных по дебету счета 08, зависит от целей строительства. Так, если застройщик осуществлял собственные капитальные вложения (строил объект), то после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию актив зачисляется в состав основных средств застройщика. Расходы на строительство формируют первоначальную стоимость объекта и «закрываются» в дебет счета 01 с кредита счета 08.

Объект может строиться для целей его последующей продажи. В этом случае после регистрации на этот объект права собственности расходы на его сооружение относятся в дебет счета 43 «Готовая продукция», где формируется балансовая стоимость объекта (или его частей, например квартир), предназначенного для продажи.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка