Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сотрудники принесут вам новые СНИЛС

Подписка
Срочно заберите все!
№24
16 декабря 2015 788 просмотров

По какой формуле рассчитывается стоимость аренды земельных участков у муниципальных образований? Есть ли какие-то общие методики и правила?У нас сложилась следующая ситуация:Арендуем участки у муниципалитета по очень маленькой стоимости уже на протяжении года, подписываем договор на участок на следующий год - там стоимость в 10 000 раз больше и изменена формула расчета арендной платы. Хотим понять почему так произошло? Может быть это халатность и ошибка муниципалитета? Как нам действовать и на что опираться в своих претензиях?

Увеличение стоимости арендной платы могло произойти в результате увеличения кадастровой стоимости земельного участка. Также не исключен вариант изменения корректирующих коэффициентов, которые обычно используются в формулах при определении арендной платы за участок.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают: Правительство РФ; органы государственной власти субъектов РФ; органы местного самоуправления. При этом, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в публичной собственности, рассчитывается в соответствии с основными принципами определения платы, установленными Правительством РФ (ст. 39.7 ЗК РФ). Такие принципы определяет постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Если участок предоставлен в аренду без торгов – арендную плату определяет орган, которому принадлежит земельный участок (орган власти субъекта РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления – для муниципальных земель).

Размер платы для договоров, которые заключены без торгов, рассчитывается:

по кадастровой стоимости земельного участка, в процентах, которые устанавливает постановление № 582;

в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету.

Земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. Поэтому помимо постановления № 582, которое устанавливает порядок определения арендной платы, в субъекте РФ также могут быть правовые акты, регулирующие этот вопрос.

К примеру, Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из способов расчета арендной платы выступает формула: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S. Определение стоимости аренды по данной формуле зависит от кадастровой стоимости, площади участка, а также от корректирующих коэффициентов.

В других субъектах и муниципальных образованиях, может быть установлен иной порядок определения арендной платы за земельные участки.

В любом случае, арендатор участке может письменно обратиться к арендодателю с целью уточнения причин увеличения арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

<…>

«Как устанавливается размер арендной платы при аренде земельных участков (регулируемая арендная плата)

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

  • Правительство РФ;
  • органы государственной власти субъектов РФ;
  • органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ, статьей 3Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Пример из практики: суд указал, что арендная плата является регулируемой ценой и должна применяться в соответствии с законом и на условиях, предусмотренных договором

Администрация (арендодатель) и ЗАО ОФ «Ч.» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. По условиям этого договора арендодатель передал арендатору по акту земельный участок для использования под отстойник. По условиям договора аренды изменение размера арендной платы производится в одностороннем порядке в случае установления субъектом РФ базовых ставок арендной платы.

Уведомлением администрация направила ответчику протокол определения величины арендной платы. Арендная плата была рассчитана на основании значения, исчисленного по правилам определения кадастровой стоимости земельного участка. В связи с образованием задолженности ЗАО ОФ «Ч.» по арендной плате в измененном размере администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Рассматривая исковое заявление, суды исходили из следующего.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А27-13717/2010постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-1312/12).

Если стороны заключили договор аренды до вступления в силу закона, который регулирует размер арендной платы (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФст. 73 Лесного кодекса РФ), то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу в следующих случаях:

  • если в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров;
  • если стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Если стороны заключили договор аренды уже после вступления в силу такого закона, то применяется порядок определения размера арендной платы, который устанавливает этот закон, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был определен (абз. 4 п. 16 постановления № 73).

Публично-правовое образование приобретает право собственности на объект аренды. Может ли арендная плата автоматически стать регулируемой

Нет.

Переход к публично-правовому образованию права собственности на вещь, находившуюся ранее в частной собственности, сам по себе не означает, что плата по заключенному ранее договору аренды этой вещи становится регулируемой.

Аналогичная ситуация складывается и в другом случае, когда земельный участок переходит из публичной собственности в частную. Стороны также имеют право в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы (п. 17 постановления № 73).

Каким образом определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в публичной собственности, рассчитывается в соответствии с основными принципами определения платы, установленными Правительством РФ (ст. 39.7 ЗК РФ). Такие принципы определяет постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление № 582):

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (проводимых в форме аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Внимание! С 1 марта 2015 года изменился порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки. Размер платы для договоров, заключенных на торгах, определяется по результатам торгов

В связи с изменением порядка предоставления в аренду земель, находящихся в публичной собственности, изменился и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Ранее при определении размера арендной платы действовало общее правило, а именно: порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливают соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). С 1 марта 2015 года это положение утратило силу.

Теперь закон разделил способы определения размера платы за аренду земельного участка в зависимости от того, в каком порядке заключается договор аренды. Это означает, что определение размера арендной платы с 1 марта 2015 года зависит от порядка заключения договора аренды: на торгах или без торгов. Так, если договор аренды земельного участка заключен (п. 2 и 3 ст. 39.7 ЗК РФ):

  • на торгах (на аукционе) – арендная плата определяется по результатам аукциона;
  • с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным принявшим участие в аукционе участником – размер арендной платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона;
  • без торгов – арендную плату определяет орган, которому принадлежит земельный участок (орган власти субъекта РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления – для муниципальных земель).

Размер платы для договоров, которые заключены без торгов, рассчитывается:

  • по кадастровой стоимости земельного участка, в процентах, которые устанавливает постановление № 582;
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету.*

По договорам аренды земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка (п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением № 582).

При проведении торгов начальная цена устанавливается в размере (п. 14–15 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки или
  • не менее 1,5% кадастровой стоимости, но только в том случае, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона;
  • первого арендного платежа по результатам рыночной оценки, когда договор аренды заключается для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

При повторных торгах начальная цена может быть снижена, но не более чем на 30 процентов начальной цены (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

Земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Поэтому помимо постановления № 582, которое устанавливает порядок определения арендной платы, в субъекте РФ также могут быть правовые акты, регулирующие этот вопрос. К примеру, постановление правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – постановление № 273-ПП).

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и расположены за его пределами, определяется для участков, расположенных (п. 2.1 постановления № 273-ПП):

  • в России – в соответствии с приложением 1 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка);
  • за ее пределами – на основании отчета независимого оценщика.

Также постановление № 273-ПП определяет порядок установления арендной платы при строительстве или реконструкции объектов недвижимости.

Земельные участки могут находиться и в неразграниченной государственной собственности. Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).*

Арендная плата за земельный участок должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При этом в нормативных актах должен быть установлен порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы).

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не наделяет муниципальные и региональные органы правом в одностороннем порядке изменять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков. Он лишь устанавливает обязательное для этих органов требование относительно порядка одностороннего изменения арендной платы в случаях, когда в соответствии с законом или договором указанные органы имеют право в одностороннем порядке изменить ее размер (письмо Минэкономразвития России от 15 июля 2011 г. № Д23-3010).

Согласно правовой позиции ВАС РФ публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Вместе с тем если стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, то с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не может приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2011 г. № 9069/11).

Также арендная плата должна соответствовать принципам:

  • предельно допустимой простоты расчета арендной платы;
  • недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на землю;
  • запрета необоснованных предпочтений.

Может ли различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки (т. е. участки, которые отнесены к одной категории земель, используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности, предоставляются по одним и тем же основаниям)

Нет, не может. Поскольку действует принцип запрета необоснованных предпочтений (постановление № 582).

Принципы, которые закрепляет постановление № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, для всех случаев, когда размер этой платы устанавливают компетентные органы в качестве регулируемой цены. Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11.

Если стороны заключили договор аренды после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то арендная плата по нему является регулируемой, то есть определяется актом публичного органа (п. 16 постановления № 73). Принятие уполномоченными органами правовых актов, которые изменяют нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды. Причем это изменение происходит независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров изменений на основании этих правовых актов.

Акты публичного органа, которые предусматривают различные методики определения регулируемой арендной платы, что приводит к установлению различного размера арендной платы за аналогичные участки, нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений. Поэтому в соответствии с этим принципом не должен различаться порядок расчета арендной платы за участки, которые:

  • отнесены к одной категории земель;
  • используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности;
  • предоставлены по одним и тем же основаниям.

На это указал ВАС в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 9707/13.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ разъяснил, что установление различных методик расчета регулируемой арендной платы и, соответственно, применение разного размера арендной платы за аналогичные земельные участки неправомерно

Министерство (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Из договора следует, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства этого региона.

Позже правительство субъекта РФ приняло новое постановление, в котором установило другой порядок расчета. Причем арендаторы, которые заключили договоры до вступления в силу нового постановления, продолжают рассчитывать арендную плату в прежнем порядке еще два года.

Предприниматель рассчитал плату за арендуемый им земельный участок в соответствии со старыми и новыми правилами и обнаружил, что по новому порядку она стала почти вдвое меньше. В связи с этим он обратился в суд, поскольку правительство создало дискриминационные условия в отношении арендаторов, которые заключили договоры аренды до вступления в силу нового постановления.

Президиум ВАС РФ встал на сторону предпринимателя и указал, что постановление, которое закрепляет различные методики определения регулируемой арендной платы, приводит к установлению разного размера платы за аналогичные участки. Это нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений.

Следовательно, новое постановление правительства региона нарушает законные интересы заявителя, а также иных хозяйствующих субъектов, которые заключили договоры аренды до 1 января 2012 года (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 9707/13).

Нужно иметь в виду, что предельный размер арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства любых объектов с предварительным согласованием места их размещения, составляет 2 процента от кадастровой стоимости. Это правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Такую правовую позицию содержит постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10782/13.

Пример из практики: арендная плата по договору аренды земельного участка, предоставленному для любого строительства, когда он заключен с предварительным согласованием места размещения объекта, не может превышать 2 процента от его кадастровой стоимости

На основании распоряжения министерства (арендодатель) о предоставлении земельного участка в аренду без торгов министерство и ООО «Ю.» (арендатор) заключили договор аренды участка, государственная собственность на который не разграничена. Участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Как следует из договора, размер арендной платы подлежит изменению ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете. В этом случае арендатор исчисляет и уплачивает арендную плату на основании дополнительных соглашений к договору. В дальнейшем стороны заключили несколько таких дополнительных соглашений.

Впоследствии министерство (продавец) и ООО «Ю.» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка. Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды с даты государственной регистрации права собственности арендатора на участок.

Министерство одновременно обратилось в суд с иском к ООО «Ю.» о взыскании долга по договору аренды. Арендатор предъявил встречное требование о взыскании неосновательного обогащения.

Арендатор ссылался на то, что размер арендной платы с момента вступления в силу постановления № 582не должен превышать предельно допустимый размер (в данном случае установленный подпунктом «д» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, для аналогичных случаев в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций взыскали долг в пользу министерства и отказали в удовлетворении встречных требований арендатора. Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и указал, что принципы, закрепленные в постановлении № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой (п. 16 постановления № 73). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий договора аренды без внесения в его текст изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды (на основании дополнительных соглашений) не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Размер регулируемой арендной платы за земельные участки, которые относятся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных правилами для аналогичных земельных участков из земель федеральной собственности.

Размер арендной платы по спорному договору аренды значительно превышал 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (подп. «д» п. 3 Правил, утвержденных постановлением № 582). Следовательно, у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате. По мнению Президиума ВАС РФ, нижестоящие суды необоснованно удовлетворили иск арендодателя и не исследовали обоснованность расчета суммы неосновательного обогащения. В связи с этим Президиум направил дело на новое рассмотрение, а также указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в этом постановлении толкованием, могут быть пересмотрены (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10782/13)».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка