Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Новые коэффициенты‑дефляторы на 2017 год

Подписка
Срочно заберите все!
№24
16 декабря 2015 32 просмотра

ООО приобрело пятиэтажное нежелое здание. В свидетельстве о регистрации оно поименовано как Лабораторный корпус Литера А нежилое здание. Некоторые помещения в этом здании в настоящее время сдаются в аренду под офисы. После приобретения данного здания ООО планирует сделать в здании качественный ремонт с заменой коммуникаций. И в дальнейшем использовать помещения под гостиницу и ресторан либо под гостиницу и офисные помещения. Т.е. ООО будет оказывать услуги по временному размещению, организации общественного питания и сдаче в аренду офисных помещений. Как правильно определить вид строительных работ - ремонт, реконструкция, модернизация?? Как отражать расходы по строительным работам в период ремонта (стройки). Планируется достаточно длительный срок на доведения до "нужной кондиции"? Какие расходы могут увеличить стоимость здания? Имеет ли значение поменяется ли назначение использования здания?

Поскольку ремонт, реконструкцию и модернизацию в бухучете и при налогообложении отражают по-разному, важно правильно их классифицировать. Стоимость восстановительных работ для разграничения таких понятий значения не имеет. Тут имеет значение цель, с которой такие работы проводят (см. таблицу ниже):

Вид работы Цель
Ремонт Устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность. При этом свойства объекта не меняются (письмо Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-03-06/4/29)
Модернизация Изменить технологическое и служебное назначение объекта, улучшить часть свойств основного средства. Например, чтобы работать с ним можно было с повышенными нагрузками (абз. 2 п. 2 ст. 257 НК РФ)
Реконструкция Переустроить объект так, чтобы увеличилась его мощность, улучшилось качество продукции или стала шире ее номенклатура (абз. 3 п. 2 ст. 257 НК РФ)

Чтобы определить, является ли восстановление недвижимости ремонтом, реконструкцией или модернизацией, руководствуйтесь следующими документами:

Об этом сказано и в письмах Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-11-06/2/41от 25 февраля 2009 г. № 03-03-06/1/87 и от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794.

В зависимости от вида проводимых работ порядок отражения операций в бухучете и при налогообложении смотрите в следующих материалах Системы Главбух:
Как провести и отразить в бухучете ремонт основных средств

Как учесть при налогообложении расходы на ремонт основных средств. Организация применяет общую систему налогообложения

Как провести и отразить в бухучете и при налогообложении модернизацию основных средств

Как провести и отразить в бухучете и при налогообложении реконструкцию основных средств

Как правило, после реконструкции или модернизации меняется первоначальная стоимость основного средства (п. 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 2 ст. 257 НК РФ).

Затраты на ремонт основных средств относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п. 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91нп. 13 ПБУ 10/99, п. 2 ст. 257 и ст. 260НК РФ). За исключением затрат на ремонт объектов, первоначальная стоимость которых не сформирована. То есть которые не учтены на счете 01(03). В этом случае расходы на ремонт включите в первоначальную стоимость объекта, когда отразите его в составе основных средств (п. 8 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 257 НК РФ).

К изменению функционального назначения здания приводят, как правило, работы по модернизации.

Обоснование

1. Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Чем ремонт отличается от реконструкции и модернизации


Поскольку ремонт, реконструкцию и модернизацию в бухучете и при налогообложении отражают по-разному, важно правильно их классифицировать. Стоимость восстановительных работ для разграничения таких понятий значения не имеет. Тут имеет значение цель, с которой такие работы проводят (см. таблицу ниже):

Вид работы Цель
Ремонт Устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность. При этом свойства объекта не меняются (письмо Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-03-06/4/29)
Модернизация Изменить технологическое и служебное назначение объекта, улучшить часть свойств основного средства. Например, чтобы работать с ним можно было с повышенными нагрузками (абз. 2 п. 2 ст. 257 НК РФ)
Реконструкция Переустроить объект так, чтобы увеличилась его мощность, улучшилось качество продукции или стала шире ее номенклатура (абз. 3 п. 2 ст. 257 НК РФ)

Чтобы определить, является ли восстановление недвижимости ремонтом, реконструкцией или модернизацией, руководствуйтесь следующими документами:

Об этом сказано и в письмах Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-11-06/2/41от 25 февраля 2009 г. № 03-03-06/1/87 и от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794.

Из рекомендации «Как провести и отразить в бухучете ремонт основных средств»

<…>

2. Из статьи журнала «Российский налоговый курьер», № 1-2, январь 2014

Переустройство комплекса зданий: правильно рассчитываем налог на прибыль

В плане реконструкции лучше детально указать перечень и описание работ

Стоимость работ, изменивших назначение здания, списывают через амортизацию

Вид работ подтвердит дефектная ведомость и пояснительная записка

Налоговый учет операций по обустройству здания зависит от того, являются такие работы ремонтом или модернизацией. Затраты на ремонт компания учитывает единовременно в момент подписания соответствующего акта (ст. 260 НК РФ). Расходы на реконструкцию и модернизацию имущества увеличивают его первоначальную стоимость и списываются посредством начисления амортизации (п. 2 ст. 257 НК РФ). При этом Минфин России при определении вида работ рекомендует руководствоваться градостроительными нормами.

На практике компания нередко проводит переустройство здания или комплекса сооружений на основании единого плана реконструкции. В этом случае определить характер работ затруднительно. К примеру, если компания проводит косметический ремонт одного из корпусов базы отдыха (создание жилой зоны повышенной комфортности) и полное переустройство другого корпуса (оборудует спортзал бассейном и банным комплексом). Как в этом случае разделить расходы? Какие документы подтвердят характер конкретных работ?

Для правильной квалификации работ целесообразно обращаться к строительным нормам

По общему правилу реконструкция подразумевает улучшение технологических качеств и служебного назначения имущества (п. 2 ст. 257 НК РФ и письмо Минфина России от 03.08.10 № 03-03-06/1/518). Но на практике бухгалтеру зачастую сложно определить, изменяются ли в результате строительных работ свойства здания. Минфин России при определении терминов «ремонт» и «реконструкция» рекомендует использовать специальные строительные нормы (письмо от 24.03.10 № 03-11-06/2/41):

— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279);
— ведомственные строительные нормативы (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312);
— письмо Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Кроме того, по мнению финансистов, вопрос отнесения работ к ремонту или реконструкции компания может решить, обратившись в Минрегион России.

Судебная практика подтверждает, что в Налоговом кодексе раскрыто лишь понятие «реконструкция» (п. 2 ст. 257 НК РФ). Чтобы определить, являются ли спорные работы текущим или капитальным ремонтом, организация вправе обратиться к соответствующей отрасли законодательства (ст. 11 НК РФ). В частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 27.06.11 № Ф09-9075/10-С3 рассмотрел спор о квалификации работ по перепланировке помещения. Организация произвела в здании «Столовая на 1000 мест» ремонт отопительной системы, канализации, водопровода, электроснабжения, штукатурные, окрасочные работы, наклейку обоев и ремонт полов. По мнению компании, эти работы являются ремонтными, поскольку направлены на содержание и эксплуатацию здания (подп. Б п. 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279).

Минфин России при определении вида работ для целей налогового учета рекомендует руководствоваться градостроительными нормами

Инспекция с доводами организации не согласилась. Дело в том, что согласно техническим паспортам на нежилое строение планировка здания столовой после проведения строительно-монтажных работ изменилась (увеличилось количество помещений, уменьшилась площадь по внутреннему обмеру, изменилось назначение помещений — с общественного питания на прочие). Кроме того, на втором и третьем этажах частично демонтированы стены и возведены новые участки внутренних перегородок из гипсокартона по металлическому каркасу, изменены габариты дверных проемов. Демонтировано сантехническое оборудование и участки перегородок. Возведены новые каркасные перегородки. Перестроенные помещения организация использовала как административный корпус (создание рабочих мест сотрудников), а не по своему прямому назначению (общественное питание). Суд поддержал контролеров в этом вопросе, указав следующее:

«<…> После проведения строительно-монтажных работ изменилось функциональное назначение здания, изменилось его свойство и предназначение, появились новые качественные и стоимостные характеристики и параметры, произошло совершенствование общезаводского хозяйства и вспомогательных служб, в здании дополнительно установлено оборудование, необходимое для измененной цели использования».

Следовательно, компания неверно трактовала нормы строительного законодательства, квалифицировав спорные работы как ремонт, а не реконструкцию.

Характер строительных работ подтвердит пояснительная записка инженера-технолога

Бухгалтер, не обладая специальными знаниями, может неверно определить вид проведенных работ на основании их описания и норм градостроительного законодательства. В этом случае подтвердить характер работ по переустройству можно экспертным заключением или пояснительной запиской инженера-технолога. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.12.09 № 09АП-26199/2009-АК(оставлено в силе постановлением ФАС Московского округа от 11.05.10 № КА-А40/2770-10) согласился, что налогоплательщик выполнял именно капитальный ремонт здания. Одним из доказательств послужила пояснительная записка главного инженера, в которой было отражено следующее:

«<…> Информация, содержащаяся в Планах Северного ТБТИ г. Москвы, четко позволяет определить, что площадь помещений на 1, 2, 3 этажах и в подвальном этаже после ремонта в 2008 году не изменилась, внутренние и внешние несущие конструкции сохранены в прежнем состоянии, реконструктивных изменений не произведено, хозяйственное назначение отдельных помещений в здании ОАО "Алмазный мир" не изменилось».

Чтобы единовременно учесть часть строительных расходов, безопаснее разработать несколько планов переустройства единого комплекса зданий

В другом споре компания также подтвердила, что целью строительных работ было восстановление конструкции здания (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.11.10 № А05-19737/2009). В качестве доказательств организация, наряду с дефектной ведомостью на капитальный ремонт здания, актами выполненных работ по капитальному ремонту и поэтажными планами объекта с отметками о проведении ремонтных работ, представила пояснительную записку инженера.

Компании рискованно разделять переустройство единого инвентарного объекта на ремонт и реконструкцию

Практика показывает, что, если организация проводит обустройство крупного комплекса на основании единого плана реконструкции, ей рискованно часть расходов учитывать единовременно в составе затрат на ремонт. При возникновении подобных споров налоговики указывают, что все строительно-монтажные работы по зданию (или комплексу зданий), которое выступает единым инвентарным объектом, необходимо списывать через амортизацию.

Так, в одном из дел компания на основании проекта провела перепланировку помещений третьего этажа. В результате произведенных работ из бывшего помещения библиотеки были созданы зал совещаний, подсобное помещение в зале совещаний, а также три рабочих кабинета. Расходы на проведение работ по устройству рабочих кабинетов компания отнесла к затратам на реконструкцию. Часть расходов на создание зала совещаний и подсобного помещения, расположенного в зале совещаний, налогоплательщик отнес к затратам на капитальный ремонт здания и единовременно включил в налоговые расходы на основании пункта 1 статьи 260 НК РФ. По мнению инспекции, организация неправомерно разделила спорные затраты. Поскольку здание является единым основным средством, состоящим на балансе под одним инвентарным номером.

Но суд с позицией налоговиков не согласился. По мнению суда, капитальный ремонт направлен на восстановление объекта (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Акты о приемке выполненных работ подтверждают, что перепланировка библиотеки в здании включала следующие работы:

— разборка облицовки стен из ДСП;
— разборка плинтусов, подставок деревянных, шкафных полок;
— снятие и оклейка обоев;
— облицовка стен и подвесного потолка гипсокартоном;
— заделка выбоин в существующих цементных полах;
— замена деревянных окон на блоки из ПВХ с подоконными досками и пластиковыми откосами;
— установка дверных блоков и др.

Соответственно в результате указанных работ техническое или служебное назначение, технико-экономические показатели или физические параметры здания не изменились. Кроме того, суд указал следующее:

«<…> Как помещение бывшей библиотеки, так и помещение вновь созданного зала совещаний имеют одно назначение — административное, поэтому не произошло перепрофилирование производственного помещения; работы осуществлялись на основании проекта, касающегося перепланировки лишь отдельного помещения, являющегося частью основного средства, а не всего основного средства в целом».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Д.П. КОЛЕСНИКОВ, начальник отдела налогового учета энергетической компании:

«Чтобы минимизировать риск претензий налоговиков, при выполнении работ силами подрядчиков в договоре целесообразно прямо прописывать, что целью указанных работ является ремонт или реконструкция. Если в рамках договора на реконструкцию будет выполнен ремонт, затраты на проведение которого компания учтет единовременно на основании пункта 1 статьи 260 НК РФ, это может стать причиной спора с проверяющими.

К примеру, ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 31.08.12 № А82-11327/2011) рассмотрел ситуацию, в которой компания заключила договор на реконструкцию системы компенсации реактивной составляющей электроэнергии в сетях предприятия. При этом фактически выполненные работы налогоплательщик квалифицировал в качестве ремонтных. Суд установил, что характер работ был связан с капитальным ремонтом соответствующего объекта основных средств и поддержал налогоплательщика.

Однако, на мой взгляд, на сам факт спора повлияла формулировка договора, согласно которой компания осуществляла реконструкцию ОС. Если бы договор был заключен на проведение капитального ремонта, спора с налоговиками можно было бы избежать»

Следовательно, организация правомерно включила стоимость работ по переустройству спорной части библиотеки в расходы на ремонт ОС (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.13 № А19-3291/2013).

Нередко компании переустраивают комплекс зданий на основании единого плана реконструкции. Так, одна из организаций проводила модернизацию базы отдыха. В частности, осуществляла:

— косметический ремонт жилого корпуса № 1 (стандартные номера);
— ремонт жилого корпуса № 2 (переоборудование стандартных номеров в номера повышенной комфортности);
— косметический ремонт корпуса № 3 — столовой;
— переоборудование корпуса № 4 — спортзала (ремонт тренажерного зала, бассейна и раздевалок, достройка второго этажа для оборудования залов групповых тренировок, расширение зоны душевых для создания сауно-банного комплекса).

В одном из дел суд согласился, что стоимость работ по созданию зала совещаний в помещении библиотеки можно списать в налоговые расходы единовременно

У компании возник вопрос: можно ли стоимость части работ учесть в налоговых расходах единовременно? Ведь они относятся к ремонту. Если корпуса базы отдыха числятся в учете компании как отдельные инвентарные объекты, порядок учета расходов по переустройству каждого корпуса организация определяет обособленно. В частности, единовременно в расходы на ремонт организация сможет списать стоимость работ в корпусах № 1 и 3 (ст. 260 НК РФ). Если вся база отдыха является единым инвентарным объектом, разделять строительные расходы подобным образом рискованно.

По мнению автора, целесообразно разработать не единый план реконструкции базы отдыха, а несколько отдельных планов строительно-монтажных работ по каждому корпусу (см. врезку выше). Кроме того, можно детально прописать перечень предполагаемых работ и их описание (в том числе со ссылкой на градостроительное законодательство). В этом случае, вероятнее всего, компания сможет доказать, что спорные работы не являются реконструкцией и их стоимость можно учесть в налоговых расходах в периоде подписания акта приема-передачи.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка