Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Опасно заявлять вычет по кассовому чеку

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5
16 декабря 2015 18 просмотров

Просим уточнить почему опломбировка включается в стоимость строительства? Ведь согласно законодательству опломбировку должен производить именно собственник? Мы не планировали расходы по опломбировке отражать в стоимости строительства. просим еще раз прочитать внимательно вопрос и ответить.

Все расходы, произведенные застройщиком в ходе строительства, включаются в первоначальную стоимость объекта. Поскольку офисы оформляются в собственность организации-застройщика, расходы на опломбировку учитываются в их первоначальной стоимости. Учитывая отсутствие официальных разъяснений и судебной практики, более безопасным будет обратиться за данными разъяснениями в Минфин.

Обоснование

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов (Данная рекомендация доступна только в vip-версии)

<…>

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

<…>

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы на строительство жилого дома, в котором часть квартир принадлежит дольщикам, а часть построена за счет собственных средств застройщика и предназначена для продажи. Застройщик возводит жилой дом подрядным способом

Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Например, расходы в этом случае можно учитывать в следующем порядке. Застройщик накапливает затраты на строительство жилого дома по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» нарастающим итогом с начала строительства (Инструкция к плану счетовп. 2.3 Положения, утвержденного Минфином России от 30 декабря 1993 г. № 160). В бухучете эти операции отражаются проводками:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.

По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир. Для этого используйте формулы:

Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры дольщиков = Общая сумма капвложений * Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир

 

Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры для продажи = Общая сумма капвложений * Общая площадь квартир для продажи : Общая площадь всех квартир


Расчеты оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.

Сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для продажи, нужно сразу распределить по квартирам, организовав аналитический учет на счете 43.

Сумму капвложений, относящихся к каждой квартире, рассчитайте по формуле:

Сумма капвложений, приходящаяся на одну квартиру для продажи = Сумма капвложений, приходящаяся на все квартиры для продажи * Общая площадь одной квартиры для продажи : Общая площадь всех квартир для продажи


Расчеты также оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к каждой квартире, построенной для продажи:

Дебет 43 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3
– принята к учету готовая продукция (построенная квартира).

Такой способ учета затрат на строительство рекомендован Минфином России в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

<…>

Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 10, октябрь 2011

Учет у застройщика

Основным инвестором любого строительства является застройщик. Именно он ведет капстроительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Об особенностях учета у данного субъекта инвестиционно-строительной деятельности – в нашей статье.

Строительные расходы

Независимо от целей строительства (собственные капвложения, строительство для дальнейшей продажи или за счет средств инвесторов и (или) дольщиков) застройщик ведет бухгалтерский учет расходов, связанных с сооружением объектов, по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом средства, которые получены от инвесторов (дольщиков) для финансирования строительства, учитываются по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Порядок списания расходов, собранных по дебету счета 08, зависит от целей строительства. Так, если застройщик осуществлял собственные капитальные вложения (строил объект), то после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию актив зачисляется в состав основных средств застройщика. Расходы на строительство формируют первоначальную стоимость объекта и «закрываются» в дебет счета 01 с кредита счета 08.

Объект может строиться для целей его последующей продажи. В этом случае после регистрации на этот объект права собственности расходы на его сооружение относятся в дебет счета 43 «Готовая продукция», где формируется балансовая стоимость объекта (или его частей, например квартир), предназначенного для продажи.

Если объект строился за счет средств инвесторов (дольщиков), то расходы на его строительство после передачи по актам инвесторам (дольщикам) их доли списываются в дебет счета 76, по кредиту которого ранее учитывались средства, полученные от них для финансирования строительства.

<…>

Бухгалтерский учет

Типовые бухгалтерские проводки по учету операций у застройщиков при строительстве подрядным способом таковы:

Дебет 51 Кредит 76
– получены средства по договорам долевого участия в строительстве (по инвестиционным договорам);

Дебет 76 Кредит 62
– выделено вознаграждение заказчика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 68
– начислен НДС с авансов, полученных в счет вознаграждения заказчика (только в части договоров, заключенных не в соответствии с законодательством по долевому строительству);

Порядок заключения договоров в этом случае регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».

Дебет 08 Кредит 60
– отражены затраты на строительство при выполнении работ подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтены суммы предъявленного подрядчиками НДС;

Дебет 20 Кредит 10 (60, 70)
– отражены расходы застройщика на оказание услуг дольщикам (инвесторам);

Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный поставщиками работ, услуг, потребленными застройщиком в связи с оказанием дольщикам (инвесторам) услуг;

Дебет 68 Кредит 19
– произведен налоговый вычет по НДС, предъявленному поставщиками работ, услуг, потребленными застройщиком в связи с оказанием услуг инвесторам;

Дебет 68
Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС»
– возвращен НДС, уплаченный с авансов;

Дебет 62 Кредит 90
– отражена выручка от реализации услуг застройщика;

Дебет 90 Кредит 68
– отражена сумма НДС с реализации (только по договорам с инвесторами, заключенным не в соответствии с законом № 214-ФЗ);

Дебет 90 Кредит 20
– списаны расходы на оказание услуг дольщикам (инвесторам);

Дебет 76 Кредит 08
– списана за счет дольщиков (инвесторов) стоимость строительства;

Дебет 76 Кредит 19
– списаны за счет дольщиков (инвесторов) суммы НДС по строительству;

Дебет 76 Кредит 90
– учтена как дополнительная выручка от реализации услуг положительная разница между средствами, полученными от дольщиков (инвесторов), и фактическими затратами на строительство при наличии соответствующего условия в договоре;

Дебет 90 Кредит 68
– начислен НДС с дополнительной выручки (только по договорам с инвесторами, заключенным не в соответствии с законом № 214-ФЗ);

Дебет 91 Кредит 76
– списана отрицательная разница между средствами, полученными от дольщиков (инвесторов), и фактическими затратами на строительство без учета для целей налогообложения.

Особенности налогообложения

Застройщик ведет налоговый учет доходов и расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам (дольщикам) в рамках заключенных с ними договоров. Поскольку такие договоры являются, как правило, долгосрочными, доход для целей налогообложения признается в налоговом учете в соответствии с требованиями статьи 271 Налогового кодекса РФ как по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапного оказания услуг. Это значит, что каждый отчетный период застройщик должен отражать в налоговом учете сумму дохода, рассчитанную экономически обоснованным способом. При этом целесообразно применять тот же способ расчета дохода, что и в бухгалтерском учете в отношении долгосрочных договоров. Один из таких способов был рассмотрен выше.

В процессе строительства объекта суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками, застройщик учитывает по дебету счета 19. В зависимости от целей строительства эти суммы налога могут:

  • приниматься к вычету при строительстве объекта основных средств у застройщика;
  • приниматься к вычету при строительстве объекта для целей дальнейшей его продажи;
  • относиться за счет средств, полученных от инвесторов (дольщиков) в дебет счета 76;
  • приниматься к вычету при выполнении строительных работ (полностью или частично) силами застройщика.

При оказании услуг инвесторам, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве, выручка от реализации этих услуг не облагается НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Если же застройщик оказывает услуги инвесторам, с которыми договоры заключены не в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, выручка от оказания таких услуг облагается НДС на общих основаниях.

Важно запомнить

Денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по НДС не включаются. Поэтому суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 года, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (письмо Минфина России от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43).

Из книги Эльвиры Митюковой
Строительство: Бухгалтерский и налоговый учет

5.7. Расходы после ввода здания в эксплуатацию

Ситуация, когда застройщик уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще остались недоделки, не редкость в строительной практике. Можно ли учесть возникающие затраты в составе расходов при налогообложении прибыли или на увеличении 08 счета?

Прямого ответа на этот вопрос нет.

По мнению специалистов Минфина России (письмо от 30.06.2008 № 03-03-06/1/378), затраты по достройке объекта учесть можно как в бухгалтерской, так и в налоговой стоимости объекта, правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования. Данный факт должны подтверждать акты, справки, технические условия, проектная документация и пр. документы.

Однако обращаем внимание, что данный вопрос, независимо от ответа чиновников, остается спорным. Ведь согласно нормам ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на достройку объекта очень проблематично и ведет к высоким налоговым рискам.

Исключением из этого правила являются отделочные работы. Их можно производить после ввода в эксплуатацию недвижимости и включать в стоимость объекта.

Действительно, исходя из п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», законченные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

В то же время сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (п. 1.8 СНиП 3.01.04-87, п. 11, 12 актов по ф. № КС-11, КС-14).

Следовательно, такие расходы могут быть отражены в стоимости объекта после его ввода в эксплуатацию. Если же строительная организация несет иные расходы, связанные со строительством, и учитывает их в стоимости объекта или при налогообложении прибыли, не исключено, что свою позицию ей придется доказывать в суде. В свое оправдание можно привести следующие аргументы.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешения на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. В то же время согласно правовой позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Поэтому и фактическая сумма затрат на строительство застройщиком может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ.

Аналогичного мнения придерживается ФАС Поволжского округа от 12.02.2013 № А12-8247/2012, Седьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 09.08.2012 № А27-8216/2012), Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК) и др.

Расходы на ремонт и достройку объекта

Более безопасным было бы отразить «опоздавшие» затраты как расходы на ремонт помещения и не включать их в стоимость объекта, а учитывать как прочие расходы согласно ст. 260 НК РФ.

Однако если по документам и фактически недвижимость еще не построено и ремонтировать застройщику-инвестору нечего, тогда это могут быть расходы по достройке объекта. Расходы по достройке должны увеличивать первоначальную стоимость строения в силу п. 2 ст. 275 НК РФ.

Имейте в виду, что расходы на достройку объекта должны быть произведены в соответствии с техническими условиями, проектами и разрешительной документацией. Если в первоначальном варианте документов (на само строительство) затраты на достройку не указаны, учесть их в стоимости объекта или для налогообложения прибыли будет спорно.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка