Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
18 декабря 2015 71 просмотр

Можно уточнить вопрос Договор 1 арендатора с арендодателем заключен на срок 11 месяцев. Затем заключается новый договор 2. Период аренды не прерывается(с 01,01,15 по 30,11,15 и новый договор 2 с 01,12,15 по 31,10,16) Можно ли при этом по заключенному договору3 субаренды между арендатором и субарендатором с 01,01,15 по 30,11,15 продолжать работать и дальше. В договоре 3 есть пункт принадлежности помещения по договору1 арендатору. Нужно ли как-то изменять принадлежность уже по договору 3чтобы его не регистрировать в росреестре

Нет, договор с субарендатором в данном случае нужно или заключить новый, или заключить дополнительное соглашение к нему с указанием срока его действия. Оставлять договор с субарендатором бессрочным не следует.

Связано это с тем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды (часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ). Поэтому если договор аренды заключен сроком до 31.10.16 г., договор субаренды не может быть бессрочным. Он не может действовать после 31.10.16 г.

Поэтому новый договор субаренды (или дополнительное соглашение о продлении прежнего договора субаренды) нужно заключить на срок до 31.10.2016. Поскольку в этом случае договор субаренды также будет считаться краткосрочным, регистрировать его в Росреестре не потребуется.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как заключить договор аренды

<…>


Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденногопостановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Продление договора

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения. Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч. размер арендной платы).

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:

  • или потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • или потребовать только возмещения таких убытков.

Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пунктами 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).

<…>

Субаренда

Договор субаренды (например, помещения или его части) регулируется теми женормами, что и договор аренды, если другое не установлено законом и иными правовыми актами. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды.

Такой порядок установлен частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. При этом условие о госрегистрации договоров аренды распространяется и на субарендные соглашения, заключенные на срок от года и выше (ч. 2 ст. 609ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 615ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

<…>

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

В каких случаях договор аренды может быть признан бессрочным

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Дело в том, что срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФп. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капитального ремонта помещения или реконструкцией здания;

Пример из практики: суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка