Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№23
18 декабря 2015 94 просмотра

Прошу помочь в следующем вопросе. Физическое лицо хочет инвестировать строительство здания. Каковы налоговые нагрузки у физического лица- инвестора впоследствии.

До окончания строительства и приемки объекта у физического лица никаких налоговых нагрузок нет. При оформлении в собственность объекта возникает обязанность платить налог на имущество.

Обоснование

Из рекомендации

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Кто должен платить налог на имущество физических лиц

Какие объекты облагаются налогом

Налог на имущество физических лиц взимают со следующих объектов личного имущества:

  • жилые дома. К ним относят также жилые строения, которые расположены на земле, предназначенной для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства (например, дачи, садовые домики и др.);
  • единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ);
  • объекты незавершенного строительства;
  • другие здания, строения, помещения и сооружения.

Такой перечень установлен пунктами 1 и 2 статьи 401 Налогового кодекса РФ.

Общее имущество многоквартирного дома (лестничные площадки, пролеты, технические этажи и др.) объектом налогообложения не является, платить налог с него не нужно (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Кто должен платить налог

Платить налог на имущество должны все собственники недвижимости, которая является объектом налогообложения и находится в России. При этом не важно, кем является собственник: иностранным гражданином, гражданином России или лицом без гражданства.

Заплатить налог придется независимо от того, используется фактически имущество или нет.

Это следует из положений статей 400 и 401 Налогового кодекса РФ.

Из книги

Строительный бизнес регистрация, договоры, лицензии и неустойки

2.1. Инвестиционный договор

Договоры, именуемые инвестиционными, а также договоры соинвестирования либо привлечения финансовых средств в строительство и др. широко распространены на практике. Они заключаются, когда организация, которая владеет земельным участком на праве собственности или аренды, то есть застройщик, не имеет собственных средств, достаточных для строительства объекта недвижимости. И привлекает для финансирования средства иных лиц – одного или нескольких (инвесторов, соинвесторов, дольщиков).

2.1.1. Порядок привлечения инвестиций

Обычно подобными договорами предусмотрено следующее. После того как строительство завершилось и застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, его часть или объект в целом передается лицам, вложившим в строительство свои средства.

Если застройщик привлекает инвестиции для сооружения жилых домов и иных объектов недвижимости от физических лиц(дольщиков), то взаимоотношения с ними происходят на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Данным законом установлена также возможность иных вариантов для того, чтобы привлекать средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Например, путем выпуска жилищных сертификатов или создания жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Организовать взаимоотношения с инвесторами, которые являются юридическими лицами, можно в ином порядке, нежели предусмотрено законом № 214-ФЗ. Однако допустимо воспользоваться и этим законодательным актом.

Если взаимоотношения застройщика с инвесторами базируются на положениях закона № 214-ФЗ, то они подписывают договор участия в долевом строительстве. При этом инвестор признается участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (как с физическими, так и с юридическими лицами) считается заключенным с момента его госрегистрации.

При использовании понятий «инвестиции», «инвестиционная деятельность» чаще всего ссылаются на Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Положения этих законов застройщик и инвестор рассматривают как основания заключения инвестиционных сделок.

В статье 8 закона № 39-ФЗ говорится о том, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности основаны на договорах (либо на государственных контрактах), заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Как видим, данный закон также не раскрывает понятие инвестиционного договора, а ссылается на Гражданский кодекс РФ. Но и в самом кодексе такой договор, как инвестиционный, напрямую не поименован. Поэтому специалисты в области юриспруденции, арбитражные судьи и судьи общей юрисдикции постоянно меняли свою позицию относительно того, как следует квалифицировать инвестиционный договор. По мнению одних, это договор о совместной деятельности. По мнению других, самостоятельный договор. По мнению третьих, такой договор вообще не может быть заключен, поскольку не указан в Гражданском кодексе РФ. Однозначная судебная практика, несмотря на то что с момента принятия первого инвестиционного закона прошло 20 лет, так и не сложилась.

Следовательно, это свободная форма договора, который предусматривает инвестиции на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства. Как и любой другой договор свободной формы, он имеет следующий недостаток. Квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения может вызывать определенные трудности и споры с контролирующими органами.

В пункте 4 постановления ВАС РФ от 11 июля 2012 г. № 54 разъяснено, чем руководствоваться при рассмотрении исков, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. Суды должны выяснять правовую природу соответствующих договоров и разрешать споры по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» Гражданского кодекса РФ и т. д. При этом, если не установлено иное, оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует как договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Указанные разъяснения свидетельствуют о том, что инвестиционные договоры, по мнению судей, не являются самостоятельными видами сделок. Их следует квалифицировать как один из видов обязательств, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Стороны могут назвать договор инвестиционным или он может содержать иную подобную терминологию законов об инвестиционной деятельности, а также понятия «застройщик», «инвестор», «соинвестор» и пр. Но данные обстоятельства не будут определяющими для гражданско-правовой оценки договора и статуса его участников. Квалификация такого договора зависит только от его содержания, то есть от условий, которые определяют обязательства сторон.

Таким образом, в настоящее время договоры, которые именуются инвестиционными, должны квалифицироваться исходя из их содержания как один из видов договоров, предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

В то же время надо иметь в виду, что разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54 (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону № 214-ФЗ. При этом привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ (п. 11 постановления № 54).

2.1.2. Возможные варианты квалификации договора

В зависимости от содержания (сути) инвестиционный договор может быть признан:

1) разновидностью договора купли-продажи. Застройщик привлекает средства инвестора (соинвестора и др.) для финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости и принимает на себя обязательства передать после окончания строительства в собственность инвестора жилые или нежилые помещения. Такие отношения при соблюдении всех существенных условий могут быть расценены как купля-продажа будущей вещи (п. 235 постановления № 54). Застройщика при этом следует считать продавцом, а инвестора покупателем создаваемой недвижимости;

2) договором простого товарищества. В данном случае застройщик и инвестор заключают договор об осуществлении совместной деятельности по строительству. Иными словами, они становятся партнерами (товарищами) по договору простого товарищества. Для того чтобы исполнить обязательства в рамках такого договора, каждая из сторон должна внести вклад в совместную деятельность. Это может быть земельный участок, денежные средства, строительные материалы и т. п. В пункте 6 постановления № 54 разъяснено следующее. Если здание возведено на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, который имеет соответствующее право на земельный участок. То есть у застройщика. Таким образом, когда застройщик и инвестор заключают соглашение о ведении совместной деятельности, то с позиции гражданскогозаконодательства они классифицируются как товарищи. При этом одним из условий ведения деятельности является оформление сторонами договора аренды участка с множественностью лиц на стороне арендатора (при аренде) или общей долевой собственности на земельный участок (если застройщик имеет право собственности на землю);

3) смешанным договором. Если застройщик предоставляет участок, а инвестор обязуется построить объект и получить в нем помещения в собственность, то такой договор будет содержать два вида обязательств. При этом к обязательствам по выполнению работ применяют нормы о подряде. А к передаче помещений – правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (п. 6 постановления № 54). В данной ситуации застройщик выступает одновременно продавцом и заказчиком подрядных работ, а инвестор – подрядчиком и покупателем. Заметим: смешанными могут быть любые правоотношения, при которых инвестор не только финансирует строительство, но и принимает на себя другие встречные обязательства. Скажем, передать в собственность застройщику материалы, оборудование, оказать услуги (например, услуги технического заказчика) и др. Порядок зачета встречных денежных обязательств следует отразить в договоре. Ведь он будет влиять на определение момента, когда указанные обязательства можно считать исполненными каждой из сторон.

2.1.3. Налоговый аспект

Изменившийся подход Высшего арбитражного суда РФ к квалификации инвестиционных договоров может повлечь дополнительные налоговые обязательства застройщика в тех случаях, когда инвестиционный договор по своему содержанию признается договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю). При этом покупатель должен принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Причем договор может быть заключен на куплю-продажу не только товара, который имеется в наличии у продавца в момент подписания договора. Это может быть и товар, который должен быть создан или приобретен им в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Как определено в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другую недвижимость. Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации.

До принятия постановления № 54 инвестиционный договор договором купли-продажи не признавался. Инвестор считался первоначальным собственником, который создает объект для себя, а не лицом, которое получает право собственности в порядке перехода от другого лица (застройщика). Право собственности на объект в части доли инвестора на застройщика не регистрировали. И застройщик при передаче недвижимости инвестору (дольщику) не отражал данные операции как реализацию. А в качестве налоговой базы по прибыли и НДС учитывалась только разница между средствами, полученными от инвестора, и средствами, фактически израсходованными на строительство. Исходя из этого, налоговые обязательства застройщика по операциям, связанным с передачей недвижимости инвестору, не рассматривались как операции по реализации недвижимого имущества. При этом привлеченные от инвестора средства считались целевыми.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка