Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24
28 декабря 2015 28 просмотров

Подберите мне пож-та информацию по таким вопросам как: 1) налоговые риски при аренде нежилого помещения у учредителя -ИП (спецрежим-УСНО) 2) как рассчитать правильно арендную плату и чем можно объяснить налоговым органам такую ситуацию - сумма арендной платы по двум зданиям с разной площадью одинаковая.?Этот ИП является одновременно и учредителем и единоличным директором нашей организации. Мы как юр. лицо на общей системе налогообложения арендуем у него здания под производство,офисы и складские помещения. У меня из документов имеются договора, акты приемки-передачи имущества, подписанные акты выполненных работ, акты сверок, тех. паспорта и свид-ва о праве собственности на эти здания.Учредитель хочет чтоб ему вернули уплаченный им как физ. лицом за 2012 и 2013 год налог на имущество с этих зданий. Но меня смущает сумма арендных платежей на эти здания, она составляет 10 000 рублей, хотя площадь одного 1054 кв. м. а другого 438 кв. м. Если я сейчас подам заявление от него на льготу за те года, чем нам и ИП и ОСНО могут обернутся эти действия, как мне доказать что указанная в договоре арендная плата может быть и не соответствует рыночной но покрывает расходы физ. лица. И какие документы подготовить для доказательств. Ком. расходы, расходы на текущий и капитальный ремонт по договору ложатся на арендатора.Помещения находятся на арендованной земле.

1. Сделки, заключенные с взаимозависимым лицом (учредитель по отношению к компании является таковым) подлежат тщательному анализу со стороны налоговых органов. При этом если доход по сделкам с данными лицами превысит установленный для них порог, то такие сделки будут признаны контролируемыми и цены в них будут проверены с точки зрения их соответствия рыночному уровню цен на аналогичные сделки на рынке. Если будет выявлено, что цены отличаются от рыночных, то налоговые обязательства будут откорректированы.

Таким образом, Вам следует подтвердить рыночность цен, установленных в договорах аренды.

2. Чтобы не платить налог на имущество (за 2012 и 2013 годы) по недвижимости, использованной физическим лицом в предпринимательской деятельности, в налоговый орган следует предоставить заявление (в произвольной форме), указав в нем объекты недвижимости, которые, по его мнению, освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках упрощенки. К такому заявлению следует приложить документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках упрощенки, и т. п.). Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1484 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290.

Таким образом, важно показать, что деятельность ведется и доход получается от деятельности, подлежащей налогообложению на УСНО. А уже на сколько полно уплачивается налог с данных операций налоговый орган будет уже проверять в рамках контроля над применением УСНО.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как предпринимателю подтвердить, что имущество используется в деятельности на упрощенке (в целях освобождения от уплаты налога на имущество)

Специального порядка законодательство не предусматривает.

Чтобы не платить налог на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательских целях, в любую налоговую инспекцию представьте:

  • заявление (в произвольной форме). В документе укажите объекты недвижимости, которые освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках упрощенки;
  • документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках упрощенки, и т. п.).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1484 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290. *

Из статьи журнала «Упрощенка» № 9, Сентябрь 2015

Можно ли заключить «бесплатный» договор аренды

Иногда фирмы и бизнесмены на УСН не хотят брать денег за аренду, устанавливая цену «0 рублей 00 копеек» либо вообще не оговаривая условие о размере арендной платы. Отметим, что такие действия не являются законными. Так как по общему правилу договор аренды предполагает возмездный характер, значит, аренда всегда платная (ст. 606 и 614 ГК РФ). А вот бесплатно передавать имущество разрешается только по договору безвозмездного пользования, то есть ссуды (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Однако договор безвозмездного пользования уже не выгоден для другой стороны — арендатора, поскольку у него появляется дополнительный налогооблагаемый доход. Давайте посмотрим, какие проблемы влечет за собой заключение «бесплатных» договоров и можно ли этих проблем как-либо избежать.

Вариант № 1 Имущество передали по договору безвозмездного пользования (ссуды)

На заметку

Коммерческая фирма не может передать по договору ссуды имущество своему руководителю и учредителям (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Как следует из названия самого договора безвозмездного пользования, имущество по нему можно передать своему партнеру на временное пользование бесплатно. Причем заключить такой контракт разрешается на любой срок или даже бессрочно, законодательство никакого запрета не устанавливает (п. 2 ст. 689 и п. 2 ст. 610 ГК РФ). Но по кругу лиц, которым разрешено передавать объект в ссуду, есть ограничения, установленные пунктом 2 статьи 690 ГК РФ. Так, коммерческая фирма не может передавать имущество в безвозмездное пользование своему руководителю, а также учредителям. При этом неважно, какими лицами являются собственники: физическими или юридическими. Запрет действует на всех. Значит, ваша фирма на УСН может передать имущество в ссуду только фирмам, которые не участвуют в ее капитале. Или физлицу либо бизнесмену, который не является ее руководителем или учредителем. А вот если вы предприниматель на «упрощенке», то можете передать имущество в безвозмездное пользование любому гражданину или бизнесмену. А также той фирме, в которой, например, являетесь учредителем.

Теперь о последствиях договора ссуды. Несмотря на то что плата по договору не устанавливается, для того, кто это имущество получает, сделка не является однозначно выгодной. Дело в том, что у получателя возникает доход в размере рыночной цены аренды за аналогичное имущество (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ). Поскольку считается, что у него появляется выгода от того, что он пользуется объектом бесплатно (письма Минфина России от 25.08.2014 № 03-11-11/42295 и от 03.02.2014 № 03-11-11/4042). Соответственно, если такой доход не будет показан, налоговики сами посчитают его и доначислят единый налог при УСН. Оспорить такое решение контролеров не удастся даже в суде. Так как по этому вопросу на данный момент сложилась положительная судебная практика в пользу налоговых инспекторов (решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2015 № А60-52450/2014 и п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Суть вопроса

Получателю имущества по договору безвозмездного пользования (ссуды) следует при налогообложении отразить доход в размере рыночной стоимости аренды аналогичного имущества (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ).

Что касается самой рыночной цены аренды, то подтвердить ее арендатор вправе справкой, составленной самостоятельно. Оформить такую справку можно на основании информации об аренде за аналогичное имущество (п. 9 ст. 105.7 НК РФ). Эту информацию можно взять из СМИ или из других договоров аренды с прочими фирмами и бизнесменами. Но чтобы избежать споров с налоговиками, лучше за расчетом рыночной цены обратиться к независимому оценщику. И уже на основании его заключения отразить доход от безвозмездного пользования имуществом.

Когда именно отражать доход в налоговом учете, законодательством не разъяснено. Если был заключен договор ссуды на определенный срок, можно сразу же на дату получения имущества (когда был составлен акт приема-передачи) учесть доход в размере рыночной цены аренды за весь период (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Или же отражайте доход ежемесячно либо на конец каждого отчетного периода, если срок договора безвозмездного пользования не известен.

Пример. Отражение в бухгалтерском и налоговом учете при УСН имущества, полученного в безвозмездное пользование (ссуду)

ООО «Весна» применяет «упрощенку». 14 сентября 2015 года фирма получила в безвозмездное пользование по акту приема-передачи от своего учредителя оборудование стоимостью 600 000 руб. По данным независимого оценщика, аренда аналогичного имущества стоит 30 000 руб. в месяц. Посмотрим, как бухгалтер ООО «Весна» отразила получение оборудования в бухгалтерском и налоговом учете. В бухучете бухгалтер поставила имущество за баланс проводкой:

14 сентября:

ДЕБЕТ 001

—600 000 руб. — принято к учету оборудование по договору безвозмездного пользования (на основании акта приема-передачи).

В налоговом учете бухгалтер признала доход от безвозмездного пользования оборудованием 30 сентября в размере рыночной цены аренды — 30 000 руб. И отразила эту величину в графе 4 Книги учета так, как показано выше.

Обратите внимание

Рыночную цену аренды можно посчитать самостоятельно. Но лучше для этого обратиться к специалисту — независимому оценщику.

Вариант № 2 Объект передали по договору аренды

Договор аренды, в отличие от договора ссуды, не ограничивает круг лиц, которым можно передать имущество в пользование. Однако он всегда возмездный, то есть не предполагает нулевую арендную плату (ст. 606 и 614 ГК РФ). Если же нулевую цену вы все-таки пропишете в договоре аренды, то в ходе проверки налоговики могут переквалифицировать ваш контракт в договор безвозмездного пользования. Так как посчитают, что фактически арендатор пользовался имуществом бесплатно. В таком случае в доход арендатора они поставят рыночную стоимость арендной платы за аналогичное имущество и потребуют доплатить единый налог при УСН (п. 1 ст. 346.16 и п. 8 ст. 250 НК РФ, п. 3 ст. 424 ГК РФ). Оспорить решение контролеров не удастся даже в суде, так как судьи согласны с тем, что, если по договору установлена нулевая арендная плата, значит, это договор ссуды (постановления ФАС Уральского округа от 10.03.2009 № Ф09-1021/09-С6 и от 07.02.2006 № Ф09-99/06-С6). Таким образом, чтобы исключить споры, связанные с нулевой ценой аренды, прямо указывайте в договоре, что имущество передается за плату. Примерный образец формулировок на этот счет мы привели выше. Кроме того, не советуем устанавливать в договоре аренды слишком низкую цену. Так как она тоже может привлечь внимание налоговиков. Особенно контролеров заинтересуют договоры, оформленные между взаимозависимыми лицами. Кто ими является, прописано в статьях 40 и 105.1 НК РФ. Например, взаимозависимыми будут фирма и ее учредитель с долей участия в ней более 25%. А также предприниматель и его супруг (супруга) или его родственники: родители, дети, братья и сестры.

Важное обстоятельство

Если в договоре аренды установить нулевую цену, налоговики его могут признать договором ссуды. Тогда они доначислят арендатору доход исходя из рыночной цены аренды аналогичного имущества.

Соответственно, если вы оформили договор аренды между такими лицами, налоговые инспекторы вправе проверить, соответствует ли арендная плата в контракте рыночной цене аренды на аналогичное имущество (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 № 05АП-3614/2012). И если ваша стоимость будет отклоняться от рыночной более чем на 20%, инспекторы оспорят вашу цену. В таком случае арендодателю налоговики пересчитают доход от аренды исходя из рыночных арендных ставок и доначислят налог при УСН (письмо Минфина России от 01.06.2009 № 03-02-08-45, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2014 по делу № А52-3328/2013). А также оштрафуют за его неуплату (ст. 122 НК РФ). Размер штрафа — 20% от неперечисленной суммы (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2009 по делу № А29-4208/2008).Таким образом, чтобы избежать судебных споров, устанавливайте арендную плату взаимозависимым лицам не ниже ее рыночной цены. Как рассчитать цену, мы рассказали выше. *

Ответ утвержден Александром Родионовым,

заместителем руководителя экспертной поддержки

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка