Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
11 января 2016 7 просмотров

В регистре учета поступлений средств целевого финансирования по договорам долевого участия нужно ставить сумму, включающую процент вознаграждения заказчика-застройщика или сумму за вычетом процента заказчика-застройщика?

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. То есть средства признаются целевым финансированием. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Аналогичный вывод следует из письме Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488 и от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77, где рассматривается вопрос относительно средств целевого финансирования тогда, когда сумма вознаграждения застройщика заранее не определена (определяется как сумма экономии).

Таким образом, если размер вознаграждения заказчика – застройщика заранее оговорен договором долевого участия и представляет из себя процент от суммы денежных средств по договору (может быть заранее определена расчетным путем), то в регистре налогового учета величина целевого финансирования указывается без учета сумм данного вознаграждения.

Обоснование

Из рекомендации Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

ОСНО: строительство подрядным способом

Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:

Ситуация: в какой момент застройщику учесть при расчете налога на прибыль финансовый результат по договору долевого участия в строительстве. Строительство ведется подрядным способом. Застройщик применяет метод начисления

Ответ на этот вопрос зависит от того, предусмотрен ли договором размер вознаграждения застройщика или нет.

Как правило, строительство жилых домов по договорам участия в долевом строительстве – это производство с длительным технологическим циклом. Поэтому, если сумма вознаграждения застройщика договором определена, доходы от реализации своих услуг застройщик должен распределить самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов. Это значит, что доходы нужно распределить между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор.

Доходы распределяйте одним из следующих способов:

  • равномерно;
  • пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

Такой порядок установлен в абзаце 2 пункта 2 статьи 271 и статье 316 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 13 января 2014 г. № 03-03-06/1/218, от 21 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/581, письмом ФНС России от 15 сентября 2004 г. № 02-5-10/54.

Если цена услуг застройщика договором не установлена, а определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков, финансовый результат определяйте на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.

Это объясняется тем, что размер выручки можно определить только тогда, когда стоимость жилого дома будет сформирована полностью, с учетом всех затрат. До этого момента размер выручки не может быть определен, поэтому и учитывать ее при расчете налога на прибыль организация не должна.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488 и от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Суды также поддерживают эту позицию (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2011 г. № А27-6086/2010, от 15 октября 2010 г. № А46-23193/2009, Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А55-8908/2008, от 26 января 2009 г. № А55-8357/2008).

Ситуация: может ли застройщик учесть при расчете налога на прибыль убыток от строительства жилого дома. Убыток образовался в связи с превышением затрат на строительство над средствами, поступившими от дольщиков

Нет, не может.

Доходы в виде аккумулированных на счетах застройщика средств дольщиков являются целевым финансированием, поэтому при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Расходы застройщика на строительство объекта недвижимости, произведенные за счет средств целевого финансирования, также не учитываются для целей расчета налога на прибыль (п. 17 ст. 270 НК РФ). Поэтому сумму убытка, полученного застройщиком в связи с превышением затрат на строительство над договорной стоимостью, учесть при расчете налога на прибыль также нельзя.

Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письмах от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63, от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554.

Главбух советует: застройщик вправе учесть при расчете налога на прибыль убыток, который образовался в результате превышения расходов на строительство над средствами дольщиков

Договором долевого строительства предусмотрена сумма расходов на строительство, которая покрывается средствами дольщиков. Если фактические расходы окажутся выше и средств дольщиков на их покрытие не хватает, образуется убыток. И этот убыток застройщик покрывает за счет собственных средств, а не за счет средств целевого финансирования. То есть учитывает убыток в рамках деятельности, которая приносит доход.

Кроме того, норма пункта 17 статьи 270 Налогового кодекса РФ, на которую ссылается в своих разъяснениях финансовое ведомство, не регулирует порядок учета расходов на строительство. А лишь говорит о том, что стоимость переданного дольщику имущества застройщик не может учесть в расходах.

Таким образом, застройщик вправе учесть убыток при расчете налога на прибыль на основании пункта 2 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Конституционного суда РФ от 4 июля 2007 г. № 366-О-П, и подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Московского округа от 28 марта 2014 г. № Ф05-2247/2014, Дальневосточного округа от 23 августа 2013 г. № Ф03-3710/2013, Уральского округа от 15 декабря 2010 г. № Ф09-10505/10-С3). Более того, московские судьи не согласились с позицией Минфина, изложенной в письме от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554, и не приняли от инспекторов это письмо в качестве доказательства.

Ситуация: может ли застройщик определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по жилому дому, а не в отдельности по каждому дольщику

Да, может.

В ходе долевого строительства у застройщика часто возникает следующая ситуация. При передаче квартир одним дольщикам возникает экономия, а при передаче другим дольщикам – перерасход (убыток).

Однако по смыслу нормы части 1 статьи 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ можно сделать следующий вывод. Застройщик вправе использовать средства дольщиков для строительства всего жилого дома в целом. А значит, экономию или перерасход денежных средств при строительстве квартир по договорам участия в долевом строительстве можно определять по жилому дому в целом.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63, от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554.

В ряде случаев при проверках инспекторы выступали против отнесения убытков, полученных по одному объекту долевого строительства, для уменьшения прибыли по другим. Налоговые инспекторы настаивали на том, что прибыль (убыток) необходимо определять по каждой квартире. При этом убыток учитывать в составе внереализационных расходов при расчете налога на прибыль нельзя, поскольку пункт 2 статьи 265 Налогового кодекса РФ содержит закрытый перечень, в котором убытки от строительства не предусмотрены. Однако арбитражные суды придерживаются позиции, высказанной Минфином России (см. определения ВАС РФ от 18 августа 2008 г. № 10337/08, от 23 мая 2008 г. № 4609/08, постановления ФАС Поволжского округа от 30 мая 2008 г. № А12-12669/07 и Волго-Вятского округа от 15 октября 2008 г. № А38-1907/2007-12-110(12/3-2008)).

Ситуация: нужно ли застройщику учитывать при расчете налога на прибыль сумму временно размещенных на депозитном счете свободных остатков целевых средств дольщиков в качестве доходов на основании их нецелевого использования

Нет, не нужно. Размещение свободных остатков целевых средств на депозитном счете в банке следует рассматривать как форму сохранения, а не расходования денежных средств, поскольку конечные цели их использования невозможно определить до окончания строительства.

Следовательно, эти суммы не нужно учитывать при налогообложении прибыли. Однако для этого застройщик должен выполнить следующие условия:

  • документально обосновать минимизацию риска потери (обесценивания) временно свободных остатков целевых средств, размещенных на депозитных счетах;
  • документально обосновать, что такое размещение временно свободных остатков целевых средств дольщиков не приведет к сокращению (прекращению) строительства;
  • документально обосновать, что получение дохода от размещения средств позволит достичь результата строительства;
  • не иметь расходов, направленных на получение дохода от размещения свободных целевых средств дольщиков.

При несоблюдении этих условий деятельность по размещению средств дольщиков будет квалифицирована как предпринимательская. А это будет означать нецелевое использование полученных средств. Следовательно, суммы, размещенные на депозите, будут облагаться налогом на прибыль в общем порядке.

При этом проценты, полученные по депозитам, учитывайте в составе внереализационных доходов (п. 6 ст. 250 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 2 февраля 2015 г. № 03-03-06/1/3926 и от 11 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/806.

При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:

Эта льгота действует только в отношении строительства жилых помещений. Когда же застройщик получает вознаграждение за услуги по долевому строительству объектов производственного назначения, заплатить НДС нужно.

К объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России, к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС.

Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-07-10/60920, от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

По облагаемым и не облагаемым НДС операциям застройщик должен обеспечить раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка