Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24
12 января 2016 13 просмотров

Наша организация (УСН доходы минус расходы) арендует часть нежилого помещения (100 м2). Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.Какие документы должен предоставить арендодатель арендатору на переменную часть арендной платы? Арендодателю предоставляются документы от энергоснабжающих организаций на всю сдаваемую нескольким арендаторам площадь нежилого помещения (1000 м2). В каких законодательных документах прописано об оформлении данной операции? Справку-расчет наш арендодатель отказывается предоставлять.

Действующее законодательство не обязывает арендодателей предоставлять счета и копии первичных документов на обоснование переменной части аренной платы. Однако, если в договоре такая обязанность прописана, то положения договора должны выполняться арендодателем. На практике во избежание разногласий между сторонами, а также в целях поддержания долгосрочных партнерских отношений арендодатели предоставляют счета, выставленные поставщиками электроэнергии и копии других первичных документов, относящихся к формированию переменной части арендной платы.

Обратите внимание, методика расчета переменной части аренной платы должна быть закреплена в договоре аренды, поскольку законодательно этот вопрос не урегулирован.

Обоснование

1. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

<…>

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.*

<…>

2. Из журнала «Учет в туристической деятельности» № 4, Апрель 2015Турфирма возмещает коммунальные платежи по арендованному офису

Как прописать порядок возмещения коммунальных расходов в договоре

По общему правилу арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Покупателем коммунальных услуг является арендодатель, но фактически их потребляет турфирма (арендатор). Так что именно она и должна оплачивать соответствующие услуги, компенсируя их стоимость арендодателю.

При этом законодательство не содержит каких-либо ограничений относительно того, каким способом турфирма может возмещать стоимость коммуналки. Это все остается на усмотрение сторон. Поэтому они могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг турфирма компенсирует арендодателю сверх арендной платы.

При этом в договоре аренды необходимо указать, что помимо арендной платы турфирма должна оплачивать арендодателю стоимость коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, электроэнергии и т. п.) согласно выставляемым счетам.

Иногда расчеты между арендодателем и турфирмой за коммунальные услуги оформляются посредническим договором.

Стороны также могут включить условие о посредничестве и в сам договор аренды, заключив тем самым смешанный договор (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В любом случае получается, что арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них эти услуги для турфирмы. И, получив от нее денежные средства за коммуналку, он перечисляет их поставщикам.

Таким образом, арендодатель выступает посредником в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Следует помнить, что посреднический договор с турфирмой арендодатель не может заключить позже, чем договоры с поставщиками коммунальных услуг. Ведь сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может считаться заключенной в счет исполнения поручения заказчика.

Как рассчитать коммуналку по арендованному помещению

Бывает, что турфирма снимает небольшое помещение в крупном торговом центре. Как рассчитать, какая часть коммунальных расходов приходится на конкретного арендатора в общем помещении?

Это можно сделать по отдельному счетчику, установленному в арендованном офисе.

А если счетчика нет?

Тогда общую коммуналку делят пропорционально арендуемой площади или другому показателю.

При таком варианте не исключено, что контролирующие органы попросят предоставить копии счетов и счетов-фактур снабжающей организации и согласованный порядок расчета коммунальных расходов, потребленных данным арендатором.*

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка