Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
14 января 2016 21 просмотр

Заказчик-застройщик с 2016 года переходит на расчет фин.результата на основании актов приема-передачи. Ранее было на дату получения разрешения на ввод. Могут возникнуть случаи когда остаются невыполненными сезонные работы (благоустройство) на дату подписания актов приема-передачи с дольщиками. Например, когда дом передается зимой дольщикам. 1) Возможно ли вообще такое, чтобы на дату акта приема-передачи оставались невыполненными сезонные работы? Или на дату акта уже все работы должны быть выполнены? 2) Если остаются сезонные работы, то как эти операции должны быть отражены в бух. учете? Должна ли сумма сезонные работ остаться например на счете 86, субсчет "сезонные работы" и потом он закроется после фактического выполнения сезонных работ подрядчиком? Или остатка на 86 счете после подписания актов приема-передачи с дольщиками вообще не должно оставаться? Как правильно отражать сезонные работы в бух. учете? 3) Как правильно рассчитывать налог на прибыль с учетом, что сезонные работы будут выполнены в будущем после подписания актов приема-передачи: а) в момент подписания актов приема-передачи как должна быть рассчитана экономия? б) как должны быть отражены в в дальнейшем расходы по сезонным работам, когда будут предоставлены КС-2 и КС-3?

Вариант 1. На дату подписания актов приема-передачи при определении экономии средств дольщиков часть средств дольщиков, относящихся к затратам на благоустройство, не увеличивает экономию. Поскольку израсходовать целевые средства дольщиков на строительство в части расходов на благоустройство территории застройщик не смог по объективным причинам, эти средства остались у него как не израсходованные до момента их использования по целевому назначению (статья 251 Налогового кодекса РФ).

На дату подписания актов приема-передачи признанный доход от реализации в виде экономии следует уменьшить на расходы застройщика по организации строительства, не финансируемые за счет средств дольщиков.

Когда будут предоставлены КС-2 и КС-3 корректировать сумму экономии не придется, а затраты на благоустройство не будут признаны для целей налогообложения. Плюсом такого варианта является отсутствие разниц по ПБУ 18/02.

Вариант 2. На дату подписания актов приема-передачи экономию средств дольщиков рассчитывают в полном объеме, без уменьшения на расходы по благоустройству.

Признанный доход от реализации в виде экономии уменьшают на расходы застройщика по организации строительства, не финансируемые за счет средств дольщиков. При этом на дату подписания актов приема-передачи сумма дохода в бухгалтерском учете признана за вычетом расходов на благоустройство. В результате на момент признания дохода от реализации вам придется отразить вычитаемую временную разницу в размере стоимости благоустройства, и отложенный налоговый актив.

Когда будут предоставлены КС-2 и КС-3, стоимость благоустройства учитывают для целей налогообложения в составе материальных расходов – как работы производственного характера (п. 1 ст. 252, пп. 6 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ). Одновременно погашают вычитаемую временную разницу и отложенный налоговый актив, так как в бухгалтерском учете на дату завершения работ никаких расходов не возникает.

Обратите внимание: согласно официальной точке зрения, если цена услуг застройщика определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков, то финансовый результат следует определять на дату ввода жилого дома в эксплуатацию (письма Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488 и от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Суды также поддерживают эту позицию (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2011 г. № А27-6086/2010, от 15 октября 2010 г. № А46-23193/2009, Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А55-8908/2008, от 26 января 2009 г. № А55-8357/2008).

Обоснование

1. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

В какой момент застройщику учесть при расчете налога на прибыль финансовый результат по договору долевого участия в строительстве. Строительство ведется подрядным способом. Застройщик применяет метод начисления

Ответ на этот вопрос зависит от того, предусмотрен ли договором размер вознаграждения застройщика или нет.

<…>

Если цена услуг застройщика договором не установлена, а определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков, финансовый результат определяйте на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.

Это объясняется тем, что размер выручки можно определить только тогда, когда стоимость жилого дома будет сформирована полностью, с учетом всех затрат. До этого момента размер выручки не может быть определен, поэтому и учитывать ее при расчете налога на прибыль организация не должна.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488 и от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Суды также поддерживают эту позицию (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2011 г. № А27-6086/2010, от 15 октября 2010 г. № А46-23193/2009, Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А55-8908/2008, от 26 января 2009 г. № А55-8357/2008).

2. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Может ли застройщик определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по жилому дому, а не в отдельности по каждому дольщику

Да, может.

В ходе долевого строительства у застройщика часто возникает следующая ситуация. При передаче квартир одним дольщикам возникает экономия, а при передаче другим дольщикам – перерасход (убыток).

Однако по смыслу нормы части 1 статьи 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ можно сделать следующий вывод. Застройщик вправе использовать средства дольщиков для строительства всего жилого дома в целом. А значит, экономию или перерасход денежных средств при строительстве квартир по договорам участия в долевом строительстве можно определять по жилому дому в целом.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63, от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554.

В ряде случаев при проверках инспекторы выступали против отнесения убытков, полученных по одному объекту долевого строительства, для уменьшения прибыли по другим. Налоговые инспекторы настаивали на том, что прибыль (убыток) необходимо определять по каждой квартире. При этом убыток учитывать в составе внереализационных расходов при расчете налога на прибыль нельзя, поскольку пункт 2 статьи 265 Налогового кодекса РФ содержит закрытый перечень, в котором убытки от строительства не предусмотрены. Однако арбитражные суды придерживаются позиции, высказанной Минфином России (см. определения ВАС РФ от 18 августа 2008 г. № 10337/08, от 23 мая 2008 г. № 4609/08, постановления ФАС Поволжского округа от 30 мая 2008 г. № А12-12669/07 и Волго-Вятского округа от 15 октября 2008 г. № А38-1907/2007-12-110(12/3-2008)).

3. Из книги «Строительство: бухгалтерский и налоговый учет. Эльвира Митюкова»
4.3.1.4. Налоговый учет экономии (перерасхода)

В соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Так как экономия признается доходом застройщика, во избежание рисков по налогообложению рекомендуется установить в учетной политике порядок признания «виртуального» дохода (особенно в случае если экономия является единственным доходом без выделения в договоре отдельного вознаграждения).

Если плановую сумму экономии определить невозможно, доход для целей расчета налога на прибыль может считаться, как минимум, исходя из суммы произведенных затрат на содержание застройщика.

С другой стороны, если организация не будет учитывать «виртуальный» доход, и посчитает его только в конце договора, свою точку зрения она может доказать инспекторам.

Причем косвенно данную позицию поддерживает и Минфин России. Например в письме от 25.03.2008 № 03-07-10/02 он отметил, что денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика после окончания строительства, перестают быть средствами целевого финансирования, которые не учитываются при налогообложении прибыли. Следовательно, такие суммы увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль застройщика, как внереализационный доход в виде целевых средств, использованных не по назначению (п. 14 ст. 251 НК РФ).

При этом датой получения такого дохода считается день, когда получатель денежных средств фактически использовал их не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ). То есть как раз тогда, когда закончилось строительство и была определена экономия.

Арбитры также не поддерживают требования инспекторов о необходимости делить планируемое к получению вознаграждение застройщиком между отчетными (налоговыми) периодами (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2014 № А25-1475/2013, Северо-Западного округа от 13.05.2014 № А26-3816/2013, Центрального округа от 03.11.2011 № А14-9430/2010336/28, Западно-Сибирского округа от 25.05.2009 № Ф04-3162/2008 (5363-А45-26) и др.).

В учетной политике застройщика может быть указано, что для налога на прибыль:

  • определяется «виртуальный» доход от экономии, равный произведенным за отчетный (налоговый) период затратам на содержание застройщика (для осторожного бухгалтера);
  • экономия признается доходом в конце строительства и подтверждается отчетом либо актом (для бухгалтера, готового отстаивать свои позиции).

Еще один спорный вопрос: на какую дату признавать доход по экономии – на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или на дату подписания передаточного акта по помещению дольщикам (инвесторам).

С одной стороны, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Но, с другой стороны, такая передача возможна только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. По мнению Минфина России, именно на дату подписания документа о вводе в эксплуатацию по окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) (письмо от 16.08.2011 № 03-03-06/1/488).

Однако у чиновников есть и другое мнение. В частности, в письмах от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306, 07.02.2011 № 03-03-06/1/77, Минфин России отметил, что подсчитать финансовый результат и учесть доход (или убыток) от своей деятельности застройщик вправе лишь только после подписания акта приемки-передачи недвижимости (но не ранее получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию). Ведь застройщик становится свободным от своих обязательств лишь после передачи построенного объекта участникам долевого строительства по акту приема-передачи (ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Данная позиция косвенно подтверждается и п. 16 ст. 167 НК РФ (в редакции с 01.07.2014): при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Несмотря на то что указанная норма относится к НДС и вопросам реализации недвижимости, мы считаем, что при оказании услуг застройщика можно рассуждать аналогичным образом. А выбранный вариант определения дохода следует отразить в учетной политике.

В учетной политике застройщика может быть определено, что доход от оказанной услуги считается на дату подписания акта приемки-передачи недвижимости дольщику (инвестору).

Расчет экономии (перерасхода) по каждому помещению

Застройщик должен определять финансовый результат не по всему построенному дому, а отдельно по каждому помещению (каждому договору с дольщиком), так как именно оно является объектом долевого строительства (см. ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

А это значит, что, если по отношениям с одним дольщиком получилась прибыль, ее необходимо учесть для налогообложения без уменьшения на перерасход по строительству помещений для другого дольщика. Дело в том, что убытки в отношениях с дольщиками могут быть признаны экономически необоснованными (ст. 252 НК РФ). Скорее всего, они появляются на самых начальных этапах: когда застройщик с целью привлечения клиентов продает квадратные метры по цене ниже себестоимости.

В то же время некоторые письма Минфина России рассматривает вопросы расчета экономии или перерасхода по объекту недвижимости как по дому целиком (от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306, от 11.10.2012 № 03-07-10/27), позволяя засчитать убытки в счет прибыльных договоров.

Как поступить в данной ситуации: считать финансовый результат отдельно по помещениям или полностью по дому, решает строительная компания самостоятельно. В любом случае необходимо иметь в виду, что расходы, понесенные застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, не учитываются для целей налогообложения прибыли. Следовательно, и убытки, полученные застройщиком в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования, не учитываются в целях налогообложения прибыли (см. письма Минфина России от 16.09.2011 № 03-03-06/1/554, от 20.04.2009 № 03-03-06/1/263).

<…>

4. Из книги «Налоги у застройщиков и подрядчиков: инструкции с выгодными решениями для любых случаев»
1.9. Благоустройство после сдачи домов

<…>

1.9.1. Возможные варианты

В практике часто встречается ситуация, когда застройщик, получая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в осенне-зимний период, не может выполнить работы по благоустройству территории строительства. Выполнение таких работ в этом случае откладывается на весенне-летний период. При этом застройщик должен определить для себя, о каких работах идет речь.

Дело в том, что работы по благоустройству территории условно можно разделить на два вида:

1) благоустройство строительной площадки по окончании строительства в рамках работ, предусмотренных проектом строительства жилого дома;

2) выполнение работ по благоустройству, не входящих в проект строительства жилого дома, касающихся возведения отдельных объектов благоустройства в рамках принятых на себя застройщиком дополнительных обязанностей.

1.9.2. Финансирование затрат

В первом случае проблем с финансированием благоустройства у застройщика возникнуть не должно. Ведь такие работы предусмотрены проектом на строительство дома, расходы на которые могут быть отнесены за счет средств дольщиков в соответствии с требованиями статьи 18 Закона № 214-ФЗ. Технически это можно сделать, зарезервировав часть средств, полученных от дольщиков на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в том размере, который определен сметой на выполнение работ по благоустройству или условиями договора с подрядчиками. То есть при определении экономии средств дольщиков зарезервированная таким образом часть средств дольщиков не увеличивает экономию застройщика. Экономически это обосновывается тем, что средства дольщиков в соответствии со статьей 251 Налогового кодекса РФ являются целевыми для целей налогообложения. А поскольку израсходовать их на строительство в части расходов на благоустройство территории застройщик не смог по объективным причинам, эти средства остались у него как не израсходованные до момента их использования по целевому назначению.

Возможен и иной вариант для первого вида благоустройства. Он заключается в том, что экономию средств дольщиков застройщик рассчитывает в полном объеме, не оставляя часть этих средств на финансирование расходов по благоустройству. А потом, когда расходы на благоустройство будут произведены, принимает такие расходы для целей налогообложения прибыли как экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

<…>

5. Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга

Как учесть при расчете налога на прибыль материальные расходы

Состав расходов

К материальным расходам, в частности, относится стоимость:

  • покупного сырья и материалов, используемых в процессе производства (за исключением стоимости возвратных отходов);
  • покупных материалов, используемых для упаковки и другой предпродажной подготовки произведенных и (или) реализуемых товаров (работ, услуг);
  • покупных комплектующих и полуфабрикатов, которые в дальнейшем будут подвергнуты обработке;
  • топлива, воды и энергии, необходимых для технологических целей;
  • работ (услуг) производственного характера, выполняемых сторонними организациями или предпринимателями, а также структурными подразделениями организации;
  • имущества, не являющегося амортизируемым (покупных инструментов, производственного инвентаря, лабораторного оборудования, спецодежды и т. д.);
  • затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией основных средств и иного имущества природоохранного назначения.

Полный перечень материальных расходов приведен в пункте 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. Этот перечень не является исчерпывающим. В состав материальных расходов также могут быть включены другие документально подтвержденные и экономически оправданные затраты, которые непосредственно связаны с процессами производства и реализации (п. 1 ст. 252 НК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка