Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Коротко о других изменениях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 января 2016 160 просмотров

Юр.лицо является застройщиком жилых домов.Вода,газ и электроэнергия находятся очень далеко от участка строительства, поэтому застройщик вынужден прокладывать выше перечисленные сети. Подскажите, расходы на прокладку этих внеплощадочных сетей можно отнести на расходы строительства или это отдельный объект основных средств на балансе Застройщика?Если это основные средства - что с ними делать, когда строительство закончится и дом будет сдан в эксплуатацию?

В бухгалтерском и налоговом учете такие затраты включите в первоначальную стоимость основного объекта строительства. Однако эти расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены.

Обоснование

1. Из рекомендации, приведенной в материалах Системы Главбух ВИП-версия для коммерческих организаций
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи

<…>

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении вынос электросетей с территории застройки. Электросеть – собственность сторонней коммерческой организации. Застройщик строит для себя подрядным способом

В бухгалтерском и налоговом учете затраты, связанные с выносом электросетей, включите в первоначальную стоимость основного объекта строительства. Поскольку в сводном сметном расчете такие затраты можно отнести к расходам на подготовку территории строительства. Поясним.

Зачастую застройщику перед началом стройки необходимо очистить стройплощадку от имущества третьих лиц (здания, инженерные сети, коммуникации и т. д.). Для этого нужно согласие собственника. Как правило, собственник такое согласие дает. Но при условии, что застройщик компенсирует ему все потери. Все виды работ, услуг, денежных компенсаций в рамках таких мероприятий прописывают в соглашении между застройщиком и собственником имущества.

К примеру, если на территории стройплощадки есть электроподстанция, то застройщику придется потратиться на:

  • снос старой электроподстанции;
  • строительство новой электроподстанции с теми же характеристиками, что и снесенная;
  • аренду и обслуживание временной электроподстанции;
  • перенос линий электропередачи;
  • работы по землеустройству;
  • подготовку всех необходимых для этого документов (проектов, разрешений, согласований, свидетельств о праве собственности и т. д.);
  • и т. д.

Без выполнения условий, продиктованных собственником имущества, невозможно будет расчистить стройплощадку, а значит, и начать строительство. Выходит, что такого рода расходы застройщик несет в рамках подготовки территории строительства (абз. 4 п. 4.78 Методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

Однако эти расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены. Они должны быть предусмотрены, в частности, следующими документами:

  • сметами на строительство основного объекта;
  • соглашением с собственником электроподстанции о компенсации ему потерь, связанных с переносом электроподстанции;
  • техническим заданием;
  • техническими условиями;
  • другими документами.

Если все условия выполнены, то расходы на вынос электросетей формируют стоимость будущего объекта недвижимости (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01, п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Бухучет

В бухучете затраты, связанные с выносом электросетей, лучше отражать на отдельных субсчетах к счету 08-3, например «Снос электроподстанции», «Строительство электроподстанции», «Аренда временной электроподстанции». Это понадобится для организации аналитического учета соответствующих затрат.

Сумму расходов на вынос электросетей определяйте на основании:

  • первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
  • других первичных документов, подтверждающих затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Расходы отражайте следующими проводками:

Дебет 08-3 субсчет «Снос электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при сносе старой электроподстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при строительстве новой электроподстанции с характеристиками снесенной подстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции» Кредит 60
– учтены расходы застройщика на аренду временной электроподстанции.

Если же все работы по выносу сетей организует и проводит собственник электроподстанции, а застройщик просто компенсирует ему эти затраты деньгами, то в учете сделайте запись:

Дебет 08-3 субсчет «Перенос электроподстанции» Кредит 60 (76)
– учтены расходы в виде денежной компенсации собственнику электросетей затрат на их вынос с территории застройки.

Независимо от того, деньгами ли застройщик компенсирует вынос электросетей либо сам организует и оплачивает работы, сумму этих расходов отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Снос электроподстанции»
– расходы на снос старой электроподстанции отражены в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции»
– отражена стоимость новой электроподстанции в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции»
– отражена стоимость аренды временной электроподстанции в затратах на строительство основного объекта.

После ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимости эти расходы списывайте путем начисления амортизации.

Отметим, что для застройщика построенные им электроподстанции, которые он передаст собственнику снесенных объектов, основным средством являться не будут. Для этого не выполняются условия признания их таковыми. Поэтому при передаче объектов в учете никаких записей делать не надо. Саму передачу оформите актом приема-передачи, форма которого может быть установлена соглашением сторон.

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль расходы на вынос электросетей отнесите на формирование первоначальной стоимости основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

После ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимости эти расходы списывайте путем начисления амортизации.

НДС

Передача застройщиком собственнику новой электроподстанции облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В качестве базы возьмите рыночную стоимость переданного объекта (п. 1 ст. 154 НК РФ). Как ее определить, см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

Сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства электроподстанции, можно принять к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Когда же застройщик компенсирует собственнику потери электросетей деньгами, НДС с таких сумм платить не надо. Ведь в этом случае услуга по освобождению территории под будущую застройку будет оказана вам. Соответственно, НДС заплатит собственник. А компенсация будет квалифицирована как оплата этой услуги. Такие выводы можно сделать из письма Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-11/288.

<…>

2. Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 1-2, Январь 2016

Строительная деятельность без налоговых ошибок: рекомендации ФНС России

Розалина Лахман, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»

Ирина Мухина, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса

<…>

Инвестор учитывает в расходах стоимость инженерных коммуникаций, переданных городу

НДС облагается строительство здания в целом и выполнение отдельных строительных работ

Организация не может построить здание без вмешательства в инженерные коммуникации, тепловые сети и пр. Инвестор вправе учесть при налогообложении прибыли стоимость объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также проведения инженерных сетей, которые предусмотрены в инвестиционном контракте. Даже если такие объекты он передает городским властям (письмо УФНС России по г. Москве от 07.08.12 № 16-15/071535@).

Логика столичных налоговиков следующая. Дополнительные расходы на создание инфраструктуры формируют первоначальную стоимость строящегося объекта как затраты на капитальное строительство (п. 5 ст. 270 и п. 1 ст. 257 НК РФ). По окончании строительства эти объекты инфраструктуры инвестор передает городским властям. Но пункт 16 статьи 270 НК РФ о налоговом учете безвозмездно переданного имущества в этом случае применять нельзя. Поскольку есть встречные обязательства — органы государственной власти и местного самоуправления передают инвестору права на необходимый для строительства земельный участок и предоставляют разрешение на строительство. Значит, стоимость подрядных работ по созданию инфраструктуры здания, которую инвестор передает городу, — налоговый расход.

Налоговики в приведенном письме поддержали позицию Минфина России (письма от 16.11.09 № 03-03-06/1/758, от 12.03.09 № 03-03-06/1/131, от 22.10.07 № 03-03-06/1/733 и от 25.05.07 № 03-03-06/1/319).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка