Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как уже в следующем месяце изменится налог на прибыль

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 января 2016 12 просмотров

В ООО обратилось физическое лицо с просьбой построить ему дачный домик. ООО не является строительной организацией, но ранее занималось реконструкцией здания с помощью привлечения третьих лиц. Каким должен быть договор между ООО (поставщиком/подрядчиком/продавцом) и физическим лицом (заказчиком/покупателем/)? В каких случаях результатом по договору будет продажа дачного дома, а в каких случаях ООО будет продавать услугу по строительству дачного домика?

Поскольку фактически дома еще нет – стороны только договариваются о его строительстве, и вестись оно будет на земле, принадлежащей гражданину, договор купли-продажи недвижимости в данном случае не подходит. Чтобы его заключить, сторонам сначала нужно заключить договор аренды земли (дачного участка), организации нужно будет на собственные средства построить дом и зарегистрировать право собственности на него. Только после этого дом можно будет продать. Но при этом гражданин не вправе будет вмешиваться в процесс строительства, контролировать его.

Недостатком такого оформления отношений является то, что покупать дом после завершения строительства гражданин будет не обязан, ведь стороны свободны в заключении сделок (ст. 421 ГК РФ). Поэтому оформление сделки как купли-продажи недвижимости сопряжены с большими расходами, рисками и сложностями для организации.

Поэтому проще заключить договор строительного подряда, он больше соответствует характеру взаимоотношений сторон. Дом будет возведен в соответствии с требованиями гражданина (заказчика), на его средства. Он обязан будет возместить организации все понесенные расходы, если решит расторгнуть договор досрочно. Организации не потребуется арендовать в гражданина землю или регистрировать право собственности на недвижимость – ее задачей будет только организация возведения жилого здания.

Если организация планирует привлекать третьих лиц к строительству, это право следует закрепить в договоре. Организация в этих отношениях будет генеральным подрядчиком, третьи лица – субподрядчиками. При этом важно проследить, чтобы у субподрядчиков, занимающихся проектными и строительными работами по объекту капитального строительства, был допуск СРО.

Обоснование

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.*

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

<…>

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав (утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

<…>

Из рекомендации Анзора Ганижева, кандидата юридических наук, директора юридического департамента ООО «Страховая компания "ОРАНТА"» (до 2015 года – начальник юридического отдела ФГУП «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские»), Сергея Аристова, выпускающего редактора ЮСС «Система Юрист», Сергея Рогожина, кандидата юридических наук, доцента, судьи Суда по интеллектуальным правам (до 2013 г. – судья Арбитражного суда Ульяновской области)

Что необходимо проверить подрядчику при составлении и заключении договора подряда: существенные условия и риски

При заключении договора подряда подрядчику нужно проверить существенные условия данного договора: его предмет и срок выполнения работ. Кроме того, стоит обратить внимание на условие о цене выполняемых работ, поскольку некоторые суды рассматривают это условие в качестве существенного.

<…>

Предмет договора

Подрядчику необходимо предусмотреть в договоре все элементы предмета договора. При этом нужно учитывать специфику работы. Она влияет на выбор элементов предмета договора. При составлении договора целесообразно указать:

Если заказчик передает подрядчику вещь для обработки или выполнения иной работы по договору, то в договоре необходимо указать все индивидуализирующие эту вещь признаки.

<…>

Срок выполнения работы

Срок выполнения работ включает в себя срок начала и срок окончания выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Юристу подрядчика стоит:

  • либо определить начальный и конечный срок выполнения работ конкретными датами;

Срок выполнения работ можно привести в графике (календарном плане) выполнения работ. Такой документ должен быть приложением к договору подряда и иметь ссылки на него.

В то же время стороны могут определить срок периодом, который будет исчисляться «с момента исполнения обязанностей другой стороны или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором» (п. 1 ст. 314 ГК РФ). То есть стороны могут привязать срок выполнения работ к моменту, когда подрядчик получит предоплату, материалы или иное исполнение.

Стоит отметить, что Президиум ВАС РФ указывал на возможность таких условий: «Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными» (п. 6 информационного письма № 165).

Ранее подобные условия содержали в себе определенный риск, так как многие суды признавали подобную привязку в договоре подряда неправомерной. Объясняли они это тем, что перечисленные действия не являются событиями, обладающими признаком неизбежности, а значит, не могут быть использованы в качестве начала отсчета срока выполнения работ.

<…>

Цена работ

Некоторые суды рассматривают в качестве существенного условия договора подряда цену работ (определение ВАС РФ от 25 июня 2010 г. № ВАС-7628/10постановление ФАС Московского округа от 17 декабря 2009 г. № КГ-А41/12592-09 по делу № А41-7337/09). Поэтому к согласованию этого условия подрядчику также необходимо отнестись внимательно.

Подробнее см. Разные варианты оплаты работ: преимущества и риски для подрядчика и Как подрядчику выиграть спор по поводу оплаты выполненных работ.

Совет

Часто заказчики предлагают включить в договор условие о гарантийном удержании. Если заказчик при заключении договора настаивает на таком условии (или если подрядчик из предыдущего опыта работы с данным заказчиком знает, что тот использует такое условие), подрядчику имеет смысл заранее включить в свое вознаграждение сумму удержания.

См. также Заказчик предлагает включить в договор условие о гарантийном удержании. Соответствует ли данное условие действующему законодательству.

Другие условия договора подряда, на которые подрядчику необходимо обратить внимание

Остальные условия договора подряда не являются существенными. А значит, их отсутствие или недочет в формулировке не повлечет признания договора незаключенным. Тем не менее небрежность, проявленная при согласовании таких условий, может причинить подрядчику существенный материальный ущерб.

1. Привлечение субподрядчиков

Подрядчику необходимо определить, сможет ли он выполнить работу самостоятельно, или же ему понадобится помощь третьих лиц (субподрядчиков). Если в договоре будет закреплено, что подрядчик обязан выполнять работу лично, то он не сможет привлекать к ее выполнению субподрядчиков.

Если, несмотря на условие договора о личном выполнении работы, подрядчик привлечет к его исполнению субподрядчика, то будет нести перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора (п. 2 ст. 706 ГК РФ).

Если стороны в договоре установят право привлекать к выполнению работ субподрядчиков, то подрядчик сможет привлечь в качестве субподрядчика даже самого заказчика (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 марта 2009 г. № А33-11387/08-Ф02-975/09).

См. также Что нужно учесть подрядчику при заключении договора субподряда.

2. Порядок сдачи-приемки выполненных работ

Подрядчику следует согласовать в договоре порядок сдачи-приемки выполненных работ. Для этого нужно указать:

  • сроки приемки результатов работы (либо поэтапная сдача, либо единовременная по окончании выполнения работы);
  • перечень лиц, участвующих в приемке. Можно указать, что со стороны заказчика в приемке результата работы должно участвовать лицо, обладающее соответствующими полномочиями (подоверенности или иным основаниям);
  • место приемки выполненной работы;
  • порядок (в т. ч. с указанием срока), который должен соблюсти заказчик при подписании акта сдачи-приемки выполненных работ либо мотивированного отказа от его подписания*.

Совет

Подрядчику полезно определить в договоре, какой отказ от принятия работ будет мотивированным. Этим он ограничит круг аргументов, которые сможет использовать заказчик при попытке отказа от принятия работ.*

Пример формулировки условия договора о мотивированном отказе от приема работ по разработке научно-проектной документации

«1. Отказ Заказчика принять выполненные Подрядчиком работы и подписать Акт сдачи-приемки выполненных работ признается мотивированным в том случае, если Заказчик обнаружил в представленной Подрядчиком документации:

1.1. Существенные ошибки.

1.2. Несоответствия проектных решений требованиям СНиП, иным нормативным документам.

1.3. Отступления от нормативных документов и технических условий.

1.4. Отсутствие необходимых согласований.

1.5. Несоответствие содержащихся в документации проектных решений действующим нормативным правовым актам, экологическим и иным условиям настоящего договора.

1.6. Несоответствие номенклатуры и объемов выполняемых работ утвержденной Смете на разработку научно-проектной документации (приложение № 1) или Техническому заданию на разработку научно-проектной документации (приложение № 2)».

См. также Что должен сделать юрист подрядчика в ходе приемки выполненной работы.

3. Обязанности заказчика

Желательно закрепить в договоре такие обязанности заказчика:

  • анализировать предложения подрядчика по конкретным вопросам выполнения работы с тем, чтобы избежать в дальнейшем претензий заказчика к качеству результата работ. Подрядчик должен установить срок рассмотрения таких предложений. Кроме того, стоит установить, какие последствия наступят, если заказчик задержится с ответом;*

<…>

  • предоставить подрядчику имеющиеся у него производственные возможности для выполнения работы, например разгрузочные площадки и складские помещения, грузоподъемные механизмы и транспортные средства для транспортировки, приемки, разгрузки, складирования и хранения материалов, конструкций, оборудования;
  • назначить из своего штата или привлеченного со стороны представителя заказчика и лиц, его заменяющих при его отсутствии, для представления интересов заказчика на месте производства работы и для приемки ее результата;
  • обеспечить свободный доступ работников подрядчика на объект для выполнения работы.

4. Ответственность сторон

Ответственность сторон предусмотрена Гражданским кодексом РФ (ст. 15393712717718719 и т. д.). Кроме того, стороны могут предусмотреть дополнительную ответственность в договоре подряда в виде (ст. 394 ГК РФ):

  • только неустойки;
  • неустойки и убытков (ст. 15 ГК РФ) в сумме, не покрытой неустойкой;
  • либо убытков, либо неустойки (по выбору стороны, требующей уплаты);
  • убытков и неустойки.

Подрядчику полезно предусмотреть в договоре ответственность заказчика на случай, если он нарушит сроки выполнения своих обязанностей. Для этого лучше использовать неустойку, которую можно установить в виде:

  • либо процентов от стоимости работ по договору за каждый день просрочки (пени);
  • либо процента от стоимости работ или твердой суммы (штраф).

Условия о неустойке нужно формулировать предельно конкретно и не допускать возможности их двоякого понимания.*

<…>

Пример правильной формулировки условия договора о неустойке за нарушение сроков выполнения работы

«В случае нарушения сроков выполнения работы, установленных календарным планом (приложение № 1 к настоящему договору). Подрядчик по требованию Заказчика выплачивает Заказчику неустойку в размере 0,1 процента от стоимости работы за каждый день просрочки. Общая сумма указанной неустойки не может превышать 5 процентов от стоимости работы».

Такая формулировка позволяет установить «барьер» ответственности подрядчика.

Подробнее об ответственности подрядчика см. Как уменьшить размер и риск наступления ответственности за нарушение сроков выполнения работ и Как доказать, что работы выполнены надлежащего качества.

5. Порядок изменения и расторжения договора

По общему правилу (ст. 450 ГК РФ) договор подряда может быть расторгнут по соглашению сторонлибо в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной. Существенность нарушения будет устанавливать суд. Например, просрочка заказчиком срока оплаты работы может быть признана судом существенной, что повлечет за собой расторжение договора.

В договоре подряда подрядчику полезно самостоятельно определить нарушения, которые будут являться основаниями для расторжения договора в судебном порядке. Например, такими нарушениями могут быть:

  • неоплата этапа работы в течение определенного срока с момента наступления такой обязанности;
  • задержка подрядчиком начала работ более чем на 10 (десять) календарных дней по причине или обстоятельствам, зависящим от заказчика;
  • объявление заказчика банкротом в установленном законом порядке, наложение ареста на его имущество или блокирование его расчетных счетов.

Кроме того, закон устанавливает условия, при которых и заказчик, и подрядчик могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (без обращения в суд). Часть этих условий можно изменить в самом договоре.*

<…>

Из рекомендации Сергея Рогожина, кандидата юридических наук, доцента, судьи Суда по интеллектуальным правам (до 2013 г. – судья Арбитражного суда Ульяновской области), Анзора Ганижева, кандидата юридических наук, директора юридического департамента ООО «Страховая компания "ОРАНТА"» (до 2015 года – начальник юридического отдела ФГУП «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские»), Сергея Аристова, выпускающего редактора ЮСС «Система Юрист»

Разные варианты оплаты работ: преимущества и риски для подрядчика

Цену работ стороны могут согласовать следующими способами:

  • закрепить размер цены работ в договоре подряда в одной из двух форм: твердой или приблизительной. Разница между ними состоит в разных возможностях подрядчика по изменению цены в связи с увеличением объема работ или удорожанием стоимости материалов и оборудования;
  • указать способы определения цены работ. Например, если ее можно определить только по итогам обследования на основании прейскуранта подрядчика, действующего на момент заключения договора и являющегося приложением к нему.

Если стороны совсем не согласуют цену, то заказчик должен будет оплатить работу по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы, то есть по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ. А некоторые суды вообще признают цену существенным условием договора подряда, то есть если стороны ее не согласуют в договоре, то суд может признать договор незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). См. также Как подрядчику защитить свои интересы, если заказчик ссылается на незаключенность договора подряда.

Из чего состоит цена работ

Любая цена работы (и твердая, и приблизительная) по общему правилу (п. 2 ст. 709 ГК РФ) состоит из двух составляющих:

1. Компенсации издержек подрядчика, то есть той суммы, которую подрядчик потратит за счет собственных средств для выполнения работы. Сюда входят, например:

  • расходы на приобретение материалов (искусственных, природных);
  • расходы на приобретение оборудования (машины, станки, приборы, запчасти, ГСМ и т. д.);
  • расходы на оплату услуг третьих лиц, связанных с выполнением работ;
  • прочие затраты, связанные с выполнением работ.

Пример формулировки условия договора подряда о составе цены работ

«Цена Работы включает в себя все без исключения издержки Подрядчика, связанные с выполнением Работы, в том числе производственные и эксплуатационные затраты, накладные расходы, стоимость материалов, оборудования, заработную плату, фискальные отчисления, налоги, сборы, командировочные, суточные и отпускные расходы, стоимость ГСМ, обслуживания и ремонта техники и оборудования, стоимость временных материалов».

Однако в договоре стороны могут предусмотреть, что указанные средства (материалы, оборудование и т. д.) должен предоставить сам заказчик. Такая возможность предусмотрена в пункте 1 статьи 704 Гражданского кодекса РФ. См. также Какие риски могут возникнуть у подрядчика в связи с обязанностью заказчика предоставить материалы и оборудование для выполнения работ.

2. Причитающегося подрядчику вознаграждения.

При определении цены работы сторонам нужно указать, включает она НДС либо нет, то есть должен ли заказчик оплачивать его сверх цены работы, указанной в договоре.

<…>

Порядок оплаты работ

По общему правилу (ст. 711 ГК РФ) стороны в договоре подряда могут предусмотреть:

  • полную предоплату работ;

Пример формулировки условия договора о полной предоплате

«Заказчик выплачивает Подрядчику 100 процентов договорной цены, что составляет __________ (прописью указывается сумма) руб., включая НДС ________ (прописью указывается сумма), в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания Сторонами Договора».

  • оплату работ по окончании ее выполнения;

Пример формулировки условия договора об оплате работ по окончании ее выполнения

«Оплата работы производится после ее приемки и подписания Сторонами Акта сдачи-приемки работ».

  • оплату по этапам выполнения работы;

Пример формулировки условия договора об оплате по этапам выполнения работ

«Оплата выполненных работ производится Заказчиком поэтапно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Подрядчика в соответствии с Календарным планом (приложение № 1 к настоящему договору) в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания сторонами Акта сдачи-приемки работ выполненного этапа работ».

Внимание! Если подрядчик будет выполнять работы в несколько этапов, то необходимо предусмотреть оплату каждого этапа. Если работы не будут выполнены в полном объеме, то подрядчик не сможет потребовать их оплаты

Связано это с содержанием пункта 1 статьи 711 Гражданского кодекса РФ. Согласно ему если в договоре не предусмотрена предварительная оплата работы или отдельных ее этапов, то заказчик обязан уплатить обусловленную цену только после окончательной сдачи результатов работы.

Взыскать оплату за фактически выполненные работы, если не будет выполнена работа в полном объеме, весьма затруднительно.

Пример из практики: суд отказал исполнителю во взыскании задолженности по государственному контракту, так как в нем не была предусмотрена поэтапная оплата выполненных работ, а результат работ не достигнут

ООО «Г.» (исполнитель) по государственному контракту, заключенному с отделением Пенсионного фонда РФ (заказчик), обязалось:

  • выполнить работы по разработке предпроектных предложений и рабочего проекта по реконструкции зданий;
  • получить положительное заключение Службы строительного надзора и экспертизы.

Общая стоимость работ составила 2 200 000 руб.

Согласно календарному плану работы должны были быть выполнены в срок с 1 июля по 11 декабря 2009 г.

Оплата фактически выполненных работ согласно договору должна была производиться в таком порядке:

  • авансовый платеж в размере 10 процентов от суммы контракта – в течение пяти банковских дней со дня его заключения;
  • окончательный расчет – в течение пяти банковских дней после подписания формы КС-3 и на основании подписанного сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ.

Заказчик перечислил исполнителю 220 000 руб. аванса.

Однако 9 декабря 2009 г. исполнитель сообщил заказчику о приостановлении работ и направил акт выполненных работ и счет-фактуру. При этом ООО «Г.» ссылалось на то, что заказчик не выполнил свои обязательства по предоставлению исходно-разрешительной документации (стороны вели переписку о предоставлении такой документации с 29 июня по 9 декабря 2009 г.).

Заказчик отказался подписывать акт выполненных работ, так как исполнитель не получил заключение Службы строительного надзора и экспертизы, а также не согласовал проектную документацию.

29 апреля 2010 г. заказчик направил исполнителю замечания к рабочему проекту.

6 августа 2010 г. исполнитель передал изготовленную проектную документацию на согласование в Службу строительного надзора и экспертизы. Однако в принятии документации было отказано, так как ее состав был не полным.

22 декабря 2010 г. ООО «Г.» на основании статей 719 и328 Гражданского кодекса РФ заявило заказчику об отказе от исполнения контракта и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 1 980 000 руб.

Суд указал, что государственный контракт не может быть расторгнуть в одностороннем порядке (на момент вынесения решения действовала редакция п. 8 ст. 9 Закона о размещении заказов от 8 мая 2010 г.).

Кроме того, предусмотрена обязанность ООО «Г.» получить положительное заключение Службы строительного надзора и экспертизы. Учитывая, что указанное обязательство последним до настоящего времени не исполнено, у ответчика не возникло обязанности по оплате переданной ему документации.

Также суд, ссылаясь на пункт 1 статьи 711 Гражданского кодекса РФ, особо отметил: учитывая, что контрактом не предусмотрена поэтапная оплата выполненных работ, а предусмотренный результат работ (получение положительного заключения экспертизы проекта) до настоящего времени ООО «Г.» не достигнут, у отделения Пенсионного фонда РФ не возникло обязательства по их оплате.

Суд отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2011 г. по делу № А56-74041/2010).

Чтобы избежать подобных ситуаций, в договоре необходимо закрепить:

См. также Суть проблемы: в договоре нет условия о поэтапном выполнении работ.

  • сочетание указанных порядков оплаты.

<…>

Из рекомендации Анзора Ганижева, кандидата юридических наук, директора юридического департамента ООО «Страховая компания "ОРАНТА"» (до 2015 года – начальник юридического отдела ФГУП «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские»), Сергея Аристова, выпускающего редактора ЮСС «Система Юрист», Сергея Рогожина, кандидата юридических наук, доцента, судьи Суда по интеллектуальным правам (до 2013 г. – судья Арбитражного суда Ульяновской области)

Как подрядчику избежать потерь при изменении или расторжении договора подряда

<…>

В процессе выполнения работы может возникнуть ситуация, когда по тем или иным причинам сторонам необходимо изменить, дополнить или исключить какие-либо положения из договора. Такие новшества могут касаться:

  • сроков выполнения работы,
  • стоимости выполнения работы,
  • способа выполнения работы,
  • прав и обязанностей сторон договора.

Причем изменение договора может стать причиной различных потерь подрядчика. Указанного риска не лишены и ситуации, которые связаны с расторжением договора.

<…>

Как избежать потерь при расторжении договора подряда

Возможные действия подрядчика по сокращению потерь будут зависеть от порядка и причин расторжения договора. При этом необходимо учитывать особенность контрактов на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд. Расторжение таких контрактов допускается по соглашению сторон, по решению суда или в порядке одностороннего отказа стороны контракта от его исполнения по основаниям, которые указаны в Гражданском кодексе РФ, с учетом правил, предусмотренных статьей 95 Закона о контрактной системе.

Расторжение договора в порядке одностороннего отказа заказчика или подрядчика от его исполнения

Подрядчик может заявить об отказе от исполнения договора подряда в следующих случаях:

  • если заказчик отказывается увеличивать твердую цену договора. Если суд удовлетворит иск подрядчика, то по его требованию может определить и последствия своего решения. Это касается в первую очередь распределения между сторонами расходов, которые они понесли в связи с исполнением договора подряда. Такое правило установлено в пункте 3 статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Это правило стоит учитывать и при заключении добровольного соглашения о расторжении договора в связи с отказом заказчика от увеличения твердой цены договора;
  • если заказчик отказывается принять меры для того, чтобы устранить обстоятельства, грозящие годности работы. Если подрядчик своевременно предупредил заказчика о таких обстоятельствах, суд может удовлетворить требование подрядчика о взыскании убытков, причиненных таким расторжением договора подряда. Подробнее см. О чем необходимо предупредить заказчика в ходе выполнения работ;
  • если заказчик отказывается выполнять свои встречные обязанности. Под встречными обязанностями заказчика понимаются, в частности, обязанности предоставить материал, оборудование, техническую документацию или подлежащую переработке (обработке) вещь (если такая обязанность установлена в договоре). При неисполнении заказчиком встречных обязанностей подрядчик вправе наряду с расторжением договора требовать и возмещения убытков.

Порядок одностороннего отказа заказчика от исполнения договора подряда установлен положениями Гражданского кодекса РФ, а также может регулироваться положениями договора. Если заказчик сам становится инициатором расторжения договора, то подрядчику необходимо помнить о следующем.

При немотивированном одностороннем отказе от договора (ст. 717 ГК РФ) заказчик будет обязан:

  • заплатить подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до того, как подрядчик получит извещение об отказе;
  • возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.*

Заказчик перечислил подрядчику аванс по договору подряда, но позднее воспользовался правом на немотивированный односторонний отказ от договора (ст. 717 ГК РФ). При этом он потребовал вернуть неосвоенный подрядчиком аванс. Можно ли отказаться удовлетворять данное требование, сославшись на то, что стороны не вправе требовать возвращения исполненного по обязательству до момента расторжения договора

Нет, нельзя.

В данном случае подлежит применению подрядчик получил от заказчика исполнение обязательства по договору, но

  • На это указывал и ВАС РФ:
    • в абзаце 3 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление о расторжении договора, см. также Применение положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ о невозвращении исполнения);
    • в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств».

    Заказчик может воспользоваться правилами об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором с подрядчиком.

    <…>

    Более того, заказчик сможет на возвращаемую сумму начислить проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ с того времени, когда подрядчик узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Таким временем может быть:

    • момент расторжения договора (если аванс был перечислен в счет оплаты работ, срок окончания которых не был нарушен);
    • момент окончания этапа работ по договору (если аванс был перечислен в счет оплаты данного этапа, но работы не были выполнены).

    Заказчик отказался от исполнения договора подряда. Может ли подрядчик в таком случае не соблюдать порядок возврата уплаченного аванса, закрепленный в расторгнутом договоре

    Да, может, если договор содержит соответствующее правило.

    Если его нет, то подрядчик должен соблюдать порядок возврата уплаченного аванса, который закреплен в договоре.

    Дело в том, что по общему правилу условия договора, которые включены в него с целью регулирования отношений сторон в период после расторжения договора, сохраняют свое действие и после такого расторжения. К таким условиям относится и условие о порядке возврата уплаченного аванса (абз. 2 п. 3 Постановления о расторжении договора).

    <…>

    Из рекомендации Сергея Рогожина, кандидата юридических наук, доцента, судьи Суда по интеллектуальным правам (до 2013 г. – судья Арбитражного суда Ульяновской области), Анзора Ганижева, кандидата юридических наук, директора юридического департамента ООО «Страховая компания "ОРАНТА"» (до 2015 года – начальник юридического отдела ФГУП «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские»), Сергея Аристова, выпускающего редактора ЮСС «Система Юрист»

    Что должен сделать юрист подрядчика в ходе приемки выполненной работы

    Подрядчик заинтересован получить подпись заказчика в акте приемки-передачи работы. Именно этот документ будет подтверждать, что работы выполнены. Для этого подрядчику важно правильно соблюсти порядок сдачи и приемки результата работы.

    В ходе этой процедуры заказчик может выявить недостатки в работе и зафиксировать их документально. Риск для подрядчика состоит в том, что при наличии спора заказчик в обоснование своей позиции будет ссылаться на такие документы (акт сдачи-приемки работ либо мотивированный отказ от подписания акта). Кроме того, сдача результата работы может быть связана с моментом наступления у заказчика обязанности по оплате работ. А значит, от правильного оформления документов зависит, когда подрядчик получит оплату и получит ли ее вообще.*

    Какие положения договора устанавливают порядок приемки работ

    После того как подрядчик выполнит работу, ему необходимо сдать ее, а заказчику – принять вустановленном договором порядке (п. 1 ст. 720 ГК РФ). Чтобы правильно провести процедуру сдачи выполненных работ, подрядчику нужно обратить внимание на следующие положения договора подряда:

    1. срок окончания выполнения работ;
    2. срок приемки результатов работы. Обычно стороны указывают в договоре, что он начинает течь с момента получения результата выполненных работ, который определяют датой, указанной внакладной. По ней заказчик принимает результат работы вместе с актом сдачи-приемки. Иногда стороны указывают в договоре о начале срока приемки с момента, когда заказчик получилизвещение от подрядчика о его готовности к сдаче результата работ. Как правило, большинство договоров подряда содержат следующее условие о сроке приемки.

    Пример формулировки условия договора о сроке приемки работ

    «1. Приемка Работ Заказчиком осуществляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения результата выполненных Работ. Моментом получения результата выполненных Работ считается дата, указанная в накладной, по которой Подрядчик передал результат выполненных Работ и акт о его сдаче-приемке.

    2. В указанный в пункте 1 настоящего договора срок Заказчик подписывает акт сдачи-приемки результата выполненных Работ или направляет Подрядчику мотивированный отказ от приемки работ.

    3. После истечения срока, указанного в пункте 1 настоящего договора, при отсутствии мотивированного отказа Работы считаются принятыми Заказчиком и подлежат оплате».

    Таким образом, если стороны включат указанные правила в договор подряда и заказчик в течение 10 рабочих дней не представит мотивированный отказ от приемки работ, они автоматически считаются принятыми заказчиком и подлежат оплате. Если же стороны в договоре не укажут срок, в течение которого заказчик должен будет принять результат работы, то подрядчику необходимо назначить для начала совместный осмотр результата работы. Если заказчик не примет его сразу и не подпишет акт сдачи-приемки, тогда подрядчику необходимо предложить заключить дополнительное соглашение, в котором следует согласовать срок приемки*.

    Если заказчик не согласится заключить такое соглашение, то будет действовать правило о разумном сроке. Такой разумный срок определяется «обычным способом приемки», то есть тем количеством дней, в течение которых обычно происходит приемка работы (исходя из практики подрядчика с другими заказчиками). При этом если в рамках этого разумного срока заказчик обнаружит отступления от договора, которые ухудшают результат работы, или иные недостатки в работе, то должен будет немедленно (т. е. настолько быстро, насколько это возможно), заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ). Если он этого не сделает и не зафиксирует их или не укажет на последующую возможность предъявления по ним требований в акте сдачи-приемки или в ином документе, то заказчик будет не вправе ссылаться на указанные отступления. Причем в данном случае речь идет о явных недостатках в работе.

    О скрытых недостатках заказчик не обязан сообщать подрядчику немедленно, а должен сделать это в разумный срок после обнаружения (п. 4 ст. 720 ГК РФ);

    1. перечень уполномоченных лиц заказчика, имеющих право участвовать в приемке результата работы. Если такой перечень есть, то при сдаче результата работы подрядчику или его представителю необходимо запросить у таких лиц надлежаще заверенные копии ихдоверенностей или иных документов, которые подтверждают их полномочия. Если этого не сделать, подрядчик рискует тем, что акт сдачи-приемки работы будет подписан неуполномоченными лицами, а значит, не будет являться надлежащим доказательством передачи результата работы. При отсутствии других доказательств передачи результата работы заказчику (накладной, переписки сторон, показаний свидетелей) подрядчик может не получить полагающейся ему оплаты за выполненную работу, поскольку суд не примет такой акт в качестве надлежащего доказательства передачи результата работы;

    Совет

    Даже если такой перечень не установлен, подрядчику всегда следует проверять в указанном порядке наличие соответствующих полномочий у принимающей стороны.

    1. место приемки результата работ. Если оно указано, то подрядчику необходимо договориться о времени встречи на этом месте с заказчиком, направив ему извещение о готовности передать результат работ;
    2. создание рабочей комиссии для приемки выполненных работ. Если стороны согласовали это условие, то они обязаны сформировать эту комиссию в сроки и в порядке, установленные в договоре подряда;
    3. порядок досрочной приемки выполненной работы. Заказчик должен будет придерживаться этого порядка, если подрядчик сдает работу досрочно.

    Пример формулировки условия договора о досрочной приемке выполненных работ

    «В случае досрочного прекращения работ по настоящему договору Заказчик обязан принять от Подрядчика по акту разработанную им в полном объеме документацию на момент прекращения работ и оплатить ее стоимость».

    Что можно сделать, если заказчик уклоняется от приемки выполненной работы (от получения результата работы на руки либо от его совместного обследования с подписанием акта сдачи-приемки)

    Принятие выполненных работ – это обязанность заказчика в силу части 1 статьи 702 Гражданского кодекса РФ. Если заказчик отказывается ее выполнить, то подрядчик не лишается права на взыскание стоимости выполненных работ в судебном порядке.

    Кроме того, в такой ситуации, если иное не предусмотрено договором, подрядчику стоит рассмотреть вариант продажи результата работы (п. 6 ст. 720 ГК РФ). При этом вырученную сумму за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей подрядчик должен будет внести на имя заказчика в депозит суда (подп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ). Однако чтобы воспользоваться этим правом, нужно соблюсти следующие условия:

    • подождать месяц со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику;
    • по истечении указанного месяца дважды направить заказчику письменныепредупреждения о продаже результата работы в порядке, предусмотренномпунктом 6 статьи 720 Гражданского кодекса РФ.

    Кроме того, с момента, когда должна была состояться передача изготовленной (переработанной или обработанной) по договору подряда вещи, заказчик несет риск ее случайной гибели (п. 7 ст. 720 ГК РФ).

    См. также Порядок приемки работ. Действия подрядчика.

    Как правильно оформить и передать акт сдачи-приемки выполненной работы

    При составлении акта сдачи-приемки работы подрядчику необходимо учитывать важные правила.

    1. Акт должен содержать следующие данные: объем, наименование и стоимость каждого вида выполненных работ, объект работы и подписи представителей заказчика и подрядчика. Акт, оформленный таким образом, признается составленным надлежащим образом и подтверждает выполнение работ (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 16 февраля 2010 г. № Ф09-6971/08-С2 по делу № А47-3325/2008). Акт приема-передачи, а также другие документы, из которых невозможно установить объем и стоимость каждого вида выполненных работ, не являются надлежащими доказательствами выполнения работ (см., например, определение ВАС РФ от 13 августа 2009 г. № ВАС-9716/09постановление ФАС Поволжского округа от 27 апреля 2010 г. по делу № А55-13410/2008).

    2. Если подрядчик составляет акт по форме № КС-2 (утвержденной постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100), его подпись и подпись заказчика должны стоять точно в графе о принятии работы. Иначе такой акт не будет доказательством выполнения работы (см., например,постановление ФАС Московского округа от 18 августа 2010 г. № КГ-А40/8865-10 по делу № А40-53626/09-159-492).

    3. Если заказчик подпишет акт, но не поставит на нем свою печать, то это не лишит такой акт юридической силы (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 декабря 2007 г. по делу № А38-95-18/63-2007).

    4. Акт сдачи-приемки, переданный посредством факсимильной связи, признается надлежащим доказательством выполнения работ (определение ВАС РФ от 8 июля 2009 г. № ВАС-8709/09).*

    См. Пример оформления акта сдачи-приемки работы.

    Чтобы передать заказчику акт сдачи-приемки и с ним результат работы, подрядчику необходимо учитывать характер передаваемого имущества.

    Так, если результатом работы является движимое имущество (например, проектная документация), то его вместе с актом сдачи-приемки работы нужно передать по накладной, в которой заказчик распишется об их получении с указанием даты. С этой даты начнет течь срок приемки работы, который, как правило, устанавливается в договоре и в течение которого заказчик должен определиться, принимает он результат работы либо отказывается. Во втором случае заказчик должен будет направить подрядчику мотивированный отказ.

    Накладная о передаче акта сдачи-приемки работы и результата работы – очень важный документ. Она выступает документальным подтверждением того, что подрядчик направил в адрес заказчика акт и результат работы, и свидетельствует о том, что заказчик их получил. Если у подрядчика не будет такого документа и заказчик, получивший без него акт, не представит мотивированного отказа от приемки работы, то односторонний акт сдачи-приемки работы, подписанный подрядчиком, не будет являться доказательством выполнения работы (см., например, определение ВАС РФ от 9 сентября 2011 г. № ВАС-11413/11).

    Если результатом работы является недвижимое имущество (например, жилой дом), подрядчику необходимо договориться с заказчиком о времени встречи на объекте, направив ему извещение о готовности передать результат работ. На месте акт сдачи-приемки выполненной работы ему также следует передать по накладной.

    Если заказчик будет уклоняться от приемки работы либо не представит мотивированного отказа от приемки работы, то подрядчик сможет использовать накладную, которая в данном случае будет являться доказательством выполнения работы самостоятельно либо в совокупности с другими доказательствами (см., например, определение ВАС РФ от 29 октября 2010 г. № ВАС-14674/10).

    Кроме того, подрядчик может обратиться в суд с требованием о понуждении заказчика к приемке выполненной работы.

    <…>

    ИЗ ПИСЬМА МИНРЕГИОНА РОССИИ ОТ 19.06.2009 № 18841-ИМ/08

    Об осуществлении функций заказчика-застройщика при введении механизмов саморегулирования в области строительства, проектирования и инженерных изысканий»

    <…>

    «Частью 2 статьи 3.2 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" регламентировано, что после установления уполномоченным федеральным органом исполнительной власти перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, требование о наличии лицензии, выданной в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", не применяется в отношении иных видов работ по строительству, проектированию и инженерным изысканиям.
    Приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 09.12.2008 N 274, вступившим в силу с 20 февраля 2009 года, утвержден перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
    Ряд работ, которые не оказывают прямого влияния на безопасность объектов капитального строительства, а также осуществление функций заказчика-застройщика (в случае, если работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не выполняются лично, а привлекаются организации, имеющие свидетельства о допуске на данные виды работ) могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами без получения свидетельства о допуске, выдаваемого саморегулируемой организацией.
    Таким образом, Минрегион России сообщает, что в соответствии с действующим законодательством, с 20 февраля 2009 года осуществление функций заказчика-застройщика (в случае, если работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не выполняются лично, а привлекаются субподрядные организации) возможно без наличия лицензии, а также без вступления в саморегулируемую организацию и получения свидетельства о допуске*».

    <…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка