Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 января 2016 11 просмотров

Организация получила земельный участок на аукционе за 17 млн. Это деньга за участие в аукционе. По договору с КУМИ мы должны расселить эти земли и тогда земля перейдет к нам. Мы расселили и сделали проект нового дома. Сейчас МЫ хотим часть земли продать на новую организацию. Что включить в себестоимость выделенной земли? Можно ли эту сделку признать продажей земельного участка с улутшениями? Будет ли при продажи НДС?

Начислять НДС при реализации выделенной части земельного участка не нужно.

Что касается стоимости выделенного участка земли, то однозначного ответа на данный вопрос законодательство не содержит.

С одной стороны, при разделе (размежевании) земельного участка образуются несколько новых земельных участков меньшего размера, а разделенный участок прекращает свое существование. Организация, владевшая им, становится собственником вновь образованных участков. Новые объекты недвижимости необходимо оприходовать по рыночной стоимости. Это объясняется тем, что при разделе земельного участка новые объекты собственник получает безвозмездно. Кроме того, законодательство не содержит положений об определении стоимости разделенных участков пропорционально площади каждого из них в первоначальной стоимости исходного участка.

С другой стороны, фактически земельный участок, как часть земной поверхности, при его разделе не выбывает из собственности организации. То есть происходит «разделение» единого инвентарного объекта на несколько составных частей, которое можно отразить как образование новых участков. Их стоимость формируйте с учетом расходов, связанных с размежеванием первоначального земельного участка, а также с учетом его балансовой стоимости. При этом расходы на расселение земельного участка и разработку проекта нового дома первоначальную стоимость участка не увеличивают, так как такие расходы нельзя квалифицировать как расходы, связанные с приобретением земельного участка. Такой подход объясняется тем, что для создания новых объектов (земельных участков) используется старый объект (земельный участок до его разделения).

В сложившейся ситуации организация должна самостоятельно принять решение о том, какой точке зрения следовать.

Обоснование

1. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении выбытие сельскохозяйственных земель

<…>

Ситуация: как отразить в бухгалтерском учете раздел (размежевание) сельскохозяйственного земельного участка на несколько новых участков

Однозначного ответа на данный вопрос законодательство не содержит.

С одной стороны, при разделе (размежевании) земельного участка образуются несколько новых земельных участков меньшего размера, а разделенный участок прекращает свое существование. Организация, владевшая им, становится собственником вновь образованных участков. Это следует из пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, в бухучете организация должна отразить:

Это следует из пунктов 4–6 и 29 ПБУ 6/01.

Новые объекты недвижимости примите к бухучету по рыночной стоимости (п. 10.3 ПБУ 9/99). Это объясняется тем, что при разделе земельного участка новые объекты собственник получает безвозмездно. Кроме того, законодательство не содержит положений об определении стоимости разделенных участков пропорционально площади каждого из них в первоначальной стоимости исходного участка.

С другой стороны, фактически земельный участок, как часть земной поверхности, при его разделе не выбывает из собственности организации (ст. 11.1, 11.4 Земельного кодекса РФ). То есть происходит «разделение» единого инвентарного объекта на несколько составных частей, которое в бухучете можно отразить как образование новых участков. Их стоимость формируйте с учетом расходов, связанных с размежеванием первоначального земельного участка, а также с учетом его балансовой стоимости. Такой подход объясняется тем, что для создания новых объектов (земельных участков) используется старый объект (земельный участок до его разделения).

В сложившейся ситуации организация должна самостоятельно принять решение о том, какой точке зрения следовать.

<…>

2. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Какие расходы при расчете налога на прибыль признаются экономически обоснованными

<…>

Ситуация: можно ли учесть в расходах стоимость незастроенного земельного участка, купленного для перепродажи. Обременением покупки было строительство объекта на другом участке. Продажа земли и окончание строительства объекта приходятся на разные налоговые периоды

Возможность учета расходов на покупку земельного участка в данной ситуации зависит от выполнения ряда условий.

При расчете налога на прибыль организация вправе учесть любые экономически оправданные расходы, которые документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение доходов. Это следует из положений пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, основной задачей организации, которая решила уменьшить свою прибыль за счет расходов, связанных с приобретением земельного участка, является обоснование их экономической оправданности.

Затраты, которые организация понесла в данной ситуации, следует рассматривать как две самостоятельные группы расходов:
– расходы, связанные с приобретением земельного участка (цена земли и затраты, обусловленные участием в конкурсе);
– капитальные вложения в строительство дороги.

Приобретение земельного участка и его дальнейшую перепродажу по более высокой цене можно квалифицировать как деятельность, направленную на получение доходов. Следовательно, расходы в виде стоимости земельного участка и затрат на участие в конкурсе можно признать экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если незастроенный участок был приобретен для перепродажи (организация не предполагала вести на нем капитальное строительство), порядок признания расходов, установленный статьей 264.1 Налогового кодекса РФ, не применяется. Поскольку земельные участки относятся к объектам, которые не подлежат амортизации, их стоимость и потребительские свойства не уменьшаются в течение всего срока эксплуатации. Из этого следует, что цену участка, определенную условиями конкурса, организация не вправе включать в состав расходов ни единовременно (в момент приобретения) (п. 5 ст. 270 НК РФ), ни постепенно (через амортизацию) (п. 2 ст. 256 НК РФ). При расчете налога на прибыль документально подтвержденную стоимость участка можно включить в расходы лишь при его реализации (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 30 августа 2012 г. № 03-03-06/1/443 и подтверждаются постановлением Президиума ВАС РФ от 14 марта 2006 г. № 14231/05.

Что касается капитальных вложений в строительство дороги, то квалифицировать их как расходы, связанные с приобретением земельного участка, нельзя. Главой 25 Налогового кодекса РФ предусмотрен единственный вариант включения стоимости капитальных вложений в расчет налога на прибыль. После того как объект капитального строительства введен в эксплуатацию и принят к налоговому учету, его первоначальную стоимость можно постепенно списывать на расходы через амортизацию. Однако этот порядок применяется только в том случае, если объект капитального строительства принадлежит организации на праве собственности (п. 1 ст. 256 НК РФ). Поскольку по окончании строительства дорога переходит в муниципальную собственность, организация не может включить ее стоимость ни в состав амортизируемого имущества, ни в состав прочих расходов (п. 5 и 16 ст. 270 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 3 декабря 2008 г. № 03-03-06/2/161, УФНС России по г. Москве от 19 октября 2011 г. № 16-15/101184.

<…>

3. Из рекомендации
Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Какие операции освобождены от НДС

Перечень операций, при выполнении которых НДС начислять не нужно, зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО

Не начисляйте НДС по операциям:

Операции, которые не являются объектом обложения НДС, перечислены в пункте 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. К ним, например, относятся:

  • реализация земельных участков (долей в них) (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ);
  • передача имущества и имущественных прав правопреемникам при реорганизации организации (подп. 2 п. 3 ст. 39, подп. 1 и 7 п. 2 ст. 146 НК РФ);
  • безвозмездная передача объектов социально-культурной сферы и жилищно-коммунального назначения органам государственной власти и местного самоуправления (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ);
  • выполнение работ (оказание услуг) в рамках мероприятий по снижению напряженности на рынке труда, реализуемых по решениям Правительства РФ (подп. 11 п. 2 ст. 146 НК РФ), и т. д.
  • реализация имущества (имущественных прав) банкротов (подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ). Обратите внимание: от налогообложения освобождается только реализация имущества и имущественных прав. Если организация-банкрот выполняет работы или оказывает услуги, то с этих операций она должна платить НДС на общих основаниях (письмо Минфина России от 7 апреля 2015 г. № 03-07-14/19390).

Кроме того, не является объектом обложения НДС передача имущества в качестве вклада в уставный капитал других организаций (подп. 1 п. 2 ст. 146 и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка